?　　不提供好的物業(yè)服務(wù)，憑什么收取物業(yè)費(fèi)?近年來，全市物業(yè)合同糾紛案件不斷增加，大部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，所以拒交物業(yè)費(fèi)。記者從市中院了解到，近年來物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的案件數(shù)量約為479件，最后幾乎都以業(yè)主敗訴而告終。這并不意味著拿差勁物業(yè)沒招，法官提醒業(yè)主，狀告物業(yè)公司最需要的是證據(jù)。

　　案例

　　欠物業(yè)費(fèi)，兩場官司都敗訴

　　2003年12月，某物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂物業(yè)管理委托合同，合同約定由將其開發(fā)的山水名園項目一期委托于該物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)管理。2004年7月10日，某物業(yè)公司與業(yè)主曹先生簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議約定自房屋出售之日起，至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。然而幾年之后，曹先生卻被物業(yè)公司告上了法庭。

　　該物業(yè)公司在原審中訴稱，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)，但曹先生拖欠物業(yè)費(fèi)，至今尚欠物業(yè)費(fèi)20321.57元以及違約金7790.10元，嚴(yán)重侵犯了某物業(yè)公司的合法權(quán)利，經(jīng)某物業(yè)公司多次催要，曹先生至今未付。曹先生在原審中辯稱，某物業(yè)公司訴訟請求數(shù)額時間久了記不清楚。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同，對公共部位某物業(yè)公司有維修的義務(wù)，曹先生房子漏水是因為公共部位存水導(dǎo)致，是某物業(yè)公司的責(zé)任。曹先生入住后，供熱管道漏水，開發(fā)商讓找某物業(yè)公司，但某物業(yè)公司一直沒有維修，所以一直拒交物業(yè)費(fèi)。

　　經(jīng)法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司已提供物業(yè)服務(wù)，曹先生應(yīng)及時交納物業(yè)費(fèi)。庭審中曹先生確認(rèn)房屋墻面漏水問題已經(jīng)解決，并沒有證據(jù)證明他屋內(nèi)的暖氣管道問題屬于共用設(shè)施設(shè)備。最終法院判決曹先生支付物業(yè)費(fèi)人民幣20321.57元，并且支付物業(yè)費(fèi)違約金7790.10元。看到一審結(jié)果，曹先生心里覺得很委屈，自己明明是受害者，怎么就會敗訴呢?于是他上訴到青島市中院，最終市中院做出了維持一審的判決。

　　數(shù)據(jù)　

　　479起案件，業(yè)主幾乎全敗訴

　　記者從全市多個基層法院了解到，近幾年，他們受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量不斷增加。大約479起這樣的案件當(dāng)中，業(yè)主幾乎很少有勝訴的 。據(jù)介紹，這些案件類型比較單一，均為物業(yè)公司起訴業(yè)主追交拖欠物業(yè)費(fèi)的案件，并且，每起案子的訴訟標(biāo)的額都不高。

　　值得一提的是，在這些案件中，業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿意或提價不規(guī)范而拒交物業(yè)費(fèi)所引發(fā)糾紛的比例較高，約占業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)案件的八成以上。此外，還有一些業(yè)主因為房屋質(zhì)量有問題，在找開發(fā)商沒能解決的情況下，將矛頭轉(zhuǎn)向物業(yè)公司(這種情況中，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商成立的)。

　　房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主財物被盜，物業(yè)服務(wù)不到位，就“拒交物業(yè)費(fèi)”。很多業(yè)主會覺得合情合理，但大多都無法得到法院的支持。

　　此外，在有關(guān)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件中，還有一些業(yè)主以沒有實(shí)際入住為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，而最終被物業(yè)公司告上法庭。還有一些業(yè)主將房屋出租后，由于租客沒能按時交納物業(yè)費(fèi)，最終被物業(yè)公司起訴等。如案例中曹先生坐上被告席的情形，在物業(yè)糾紛案件中很常見。業(yè)主與物業(yè)發(fā)生糾紛后，常以拒交物業(yè)費(fèi)的方式對抗，鮮有通過業(yè)委會與物業(yè)公司談判或協(xié)議的方式來主張權(quán)利。

　　法官提醒業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)糾紛當(dāng)中，有幾個地方需要格外的注意，以下這些原因不交物業(yè)費(fèi)法律不支持：沒入住就不交物業(yè)費(fèi)；未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)；對房屋質(zhì)量不滿不交物業(yè)費(fèi)；對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿意不交物業(yè)費(fèi)；對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費(fèi)。

　　維權(quán)　　

　　遇差勁物業(yè)，別忘留證據(jù)

　　現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)存在物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象，但業(yè)主采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式也不妥。經(jīng)常辦理此類案件的市北法院法官呂艷麗告訴記者，這種行為不僅直接影響了物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，還影響了已經(jīng)交費(fèi)業(yè)主的利益，形成了惡性循環(huán)，并最終影響到全體業(yè)主的根本利益。

　　法官表示 ，對于物業(yè)公司存在的問題，業(yè)主應(yīng)該依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，及時通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會集中民意，通過業(yè)委會督促物業(yè)公司不斷提升服務(wù)水平，必要時可通過更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　既然不少業(yè)主已經(jīng)在跟物業(yè)的博弈中“吃了虧”，是否意味著不管物業(yè)提供多么差勁的服務(wù)，都要忍氣吞聲的按時交物業(yè)費(fèi)，而沒有別的辦法?

　　法官介紹說，面對“失職”物業(yè)公司，搜集提供證據(jù)最重要。業(yè)主首先應(yīng)該熟悉合同內(nèi)容，了解各自的權(quán)利和義務(wù)。如果遇到物業(yè)公司服務(wù)不到位或者發(fā)生失竊等財物損失時，業(yè)主首先應(yīng)該積極跟物業(yè)公司協(xié)商。如果協(xié)商不成，業(yè)主應(yīng)在第一時間做好取證工作。

　　在取證時，業(yè)主除了對現(xiàn)場拍照、錄像外，還應(yīng)該保留與物業(yè)公司之間溝通的錄音、往來信函等材料。法官告訴記者，如果有可能，還可搜集物業(yè)公司所做的小區(qū)維護(hù)、管理記錄，以爭取法庭最大程度的支持。業(yè)主需要理性維權(quán)，及時固定證據(jù)，而非單一、消極地以拒交物業(yè)費(fèi)形式應(yīng)對。

　　一個巴掌拍不響，此類物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，也說明了一些物業(yè)管理公司確有服務(wù)不到位的現(xiàn)象。處理此類問題，需要推動業(yè)委會的建立及有序運(yùn)作，充分發(fā)動業(yè)主委員會來維護(hù)業(yè)主權(quán)益；同時，明確相關(guān)部門職責(zé)，建立順暢的糾紛解決機(jī)制，由業(yè)主委員會將所涉糾紛分類，向相關(guān)部門協(xié)調(diào)反映。

　　城市信報/信網(wǎng)記者 張鵬