?　　板塊探營 老四方

　　環境指數：★★★☆☆

　　價格指數：★★★★★

　　置業指數：★★★★★

　　住房老舊、工廠眾多，這是許多人對“四方”曾經的印象。如今“四方”作為一個行政名詞正在慢慢淡出人們的視野，不過作為一個樓市板塊，聚集的關注度反而越來越高。對于購房者來說，如今的“老四方”區位適中，居住環境不斷改善，既有老城區的成熟生活配套，又有新樓盤帶來的新鮮居住體驗……正因如此，“老四方”板塊已經擺脫昔日的尷尬地位，成為島城樓市的一片新熱土。

　　有活力 新盤扎堆 購房者紛紛醞釀入市

　　“以前有同事在‘老四方’買房，都不好意思說，現在我說在這買房，很多同事都點頭認可。”最近，市民趙先生打算買房，雖然他原先關注李滄，不過他還是被“老四方”吸引住了。趙先生看中了金華路附近的兩個盤——金域府邸和秀蘭禧悅都，“沒想到不少人看好了這地方。”趙先生說，“置業顧問還跟我說要漲價。”樓市“金三”的火熱還未消散，不少購房者已經蠢蠢欲動，醞釀著“入市”，而他們中不少人的目光都是聚集在“老四方”板塊。

　　“前幾年，老青島人對‘四方’區域的新房并不買賬，覺得連地理位置更往北的李滄都趕不上。”市民盧先生在海信·湖島世家置業，“當時我也是在李滄和 ‘老四方’之間猶豫了很久。當時感覺性價比不錯才出手，現在來看當時的選擇是正確的。”最近，盧先生發現不少朋友會前來找他一起看附近的“新盤”。

　　“我們項目中海藍庭城里緊鄰規劃建設中的郵輪母港城、歡樂濱海城兩大未來旅游新城，使得業主在坐擁現有繁華商業配套的同時，享受未來無限發展空間。”中海藍庭位于“老四方”，該項目工作人員介紹：“在2015年12月首開之后，短短4個月時間，一期600余套房源就銷售一空，足見廣大置業者對藍庭項目和中海品牌的認可，可見‘老四方’今非昔比。”如今，該項目二期城里已于3月31日盛大開盤，也是處于熱銷狀態。

　　“老四方”一度是島城樓市中“被遺忘的區域”，而如今 “老四方”相對合理的價格非常有吸引力，正在把剛需購房者從李滄甚至更遠的城陽吸引回來，這里已經成為“剛需”和“首改”群體最為青睞的樓市片區。“金三”島城樓市成交火熱，新市北也是成績斐然，據銳理新媒體統計，3月份新市北新建商品房成交1623套。不過，新市北的成交量卻是老四方區域挑起了大梁，據統計上月老四方成交1295套，占新市北成交量近八成。

　　有動力 土地活躍 誕生多處“黃金地塊”

　　俗話說，兵馬未動糧草先行，在樓市也是如此，土地市場的冷熱往往預示著樓市未來的走向。曾經，“老四方”土地成交低迷，新房成交也是冷清。不過在青島市原市北區與老四方區合并后，“老四方”迎來了新局面。尤其是危舊房的改造、老企業的搬遷，土地的騰挪與出讓令“老四方”許多地塊開始活躍在土地市場上。記者注意到，在區劃調整后，老四方區上市地塊可謂是數不勝數，先后包括瑞海北路、重慶南路、瑞安路、海岸路及長沙路等不同片區地塊都相繼問世，老四方土地市場的熱度也一直有增無減。其中不乏受追捧的“黃金地塊”，比如瑞昌路141號專汽地塊就曾競爭火熱，金科地產在經過42輪叫價后，以9.6億的價格摘得，這樣的地價曾讓不少人感到震驚。

　　去年，曾經以“剛需集中營”著稱的李滄區，在整整一年中僅有兩宗地塊上市找到新東家，而新市北區則成交了13宗商住地塊，其中很大一部分都位于老四方片區。在業內人士看來，這意味著在今年的青島樓市中，老四方的新盤上市數量將遠超李滄區域。尤其是年底一宗成交，去年12月7日，萬科以41.11億元拿下海晶化工廠四宗巨幅地塊，四幅地塊總規劃建筑面積共計73.88萬平方米，這也是2011年以來，青島主城區出讓的、總面積最大的商住用地。據了解，該地塊是2015年青島土地拍賣“總價之王”。“在市南和市北的高度開發之后，老四方開始受關注。”有業內人士表示，“目前老四方西部的所有老企業都已實現搬遷，騰空上千畝土地，將規劃成為青島的下一個居住中心。”

　　有潛力 大鱷布陣 整體提升區域價值

　　“老四方”土地市場火熱的背后，則閃現著一個個地產大鱷的身影。其實，“老四方”巨大的發展潛力早被眾多地產大鱷嗅出其中利好氣息，吸引了像中海、萬科、保利等多家地產企業入駐老四方，紛紛搶灘進行開發建設。

　　從今年來看，老四方西部扎推上市的新項目都是在老企業搬遷改造后的原址上建設的。比如，原國棉二廠拔地而起的中海藍庭，目前就是該區域最受關注的樓盤之一；海晶化工地塊，如今已經成了島城最受關注的新樓盤萬科未來城。據萬科相關負責人透露，萬科未來城的住宅初步規劃有能滿足剛需的兩房也有為改善型置業者設計的三房，預計今年5月份就將推出示范區，六七月份項目就能正式上市。成功拿地后兩三個月內就開工建設，半年左右就要開售，可見萬科作為大鱷級領軍房企動作之迅速，也足以證明萬科地產對于未來城項目的重視程度。

　　老四方區域正處于由老城區、工業區向新興生態宜居城區發展和轉變的過程中，前不久，記者注意到金華路和與之相鄰的瑞昌路已經成了新樓盤一條街，金華路上聚集著中泰信上景，金域府邸和秀蘭禧悅都；而瑞昌路上有海信湖島世家、頤和廣場、中海臨安府等。在業內看來，金華路和瑞昌路組合區域將成為新的居住中心，為未來商業綜合體的興起和發展提供了條件。無疑新盤扎堆帶動了整體地塊價格的提升，高品質的樓盤進一步增加了人們安家置業的信心。從購房者的反饋來看，“新年買房看市北”已經成為許多購房者的共識。“老四方傳統區域價格雖然相對不高，但是新樓盤涌現，房價漲勢已經顯現。”在記者走訪過程中，“漲價”已經成為不少樓盤置業顧問常提及的話題。

　　地鐵助力 交通狀況將極大改善

　　“現在越來越多的年輕人住進來，還都買上車，馬路比以前堵了。”孫先生在人民路附近居住了三十年，他覺得“老四方”的交通目前存在問題。不過，如火如荼的地鐵建設，無疑將大大改善老四方的交通狀況。

　　根據 《青島市城市軌道交通線網規劃調整》公示顯示，到2020年，青島市將架構起11條軌道交通網，遠景共規劃16條線路，總長度超過800公里。目前公布的16條軌道交通路線顯示，除了途經新都心的M3號線，未來經過老四方片區的還有M1、M4、M5、M8號線四條地鐵線。記者查閱相關資料發現，1號線沿線經過海泊橋、小村莊、水清溝等區域；4號線沿線主要經過內蒙古路汽車站、海泊橋等區域；5號線起自歡樂濱海城，沿線主要經過湖島、嘉定山、青島理工大學等區域；8號線起自鐵路膠州北站，沿線主要經過嘉定山等區域。“多條在建和待建的交通線路交匯于新市北和老四方，對該片區的發展將起到極大的拉動作用。”有樓市觀察人士分析，從地理位置上來看，老四方距離市南、市北和李滄都比較近，地理位置十分優越。未來規劃穿越老四方的地鐵線路共計有四條，將為老四方輻射周邊區域帶來更加便利的交通條件。

　　“地鐵是年輕人比較歡迎的一種出行方式。”上述人士表示，曾經被年輕購房者遺忘的“老四方”區域，無疑正以地鐵這一新型的交通方式，打造出一種全新的姿態，迎接它的新住民。 “老四方”不再尷尬 青島市生產力學會常務副會長兼秘書長 馮顯泉

　　“在樓市板塊中，老四方曾經是一個被遺忘的角色。”馮顯泉長期關注島城樓市的區域發展，在他的印象中，前幾年樓市的關注度是從市南到市北，進而是李滄甚至城陽。“老四方作為曾經的市區‘中間’區域卻不受關注。”馮顯泉說，“不過當下老四方迎來了發展的新局面。”目前，市南、老市北的發展空間越來越小，李滄經歷了一輪爆發之后開始沉寂，現在不少一線開發商扎堆進入老四方。馮顯泉認為：“這些開發商有很強的造城能力，能帶來板塊翻天覆地的變化。”

　　“老四方擁有一個板塊成熟的居住配套，交通、教育、醫療等條件也比較完善，美中不足的是曾經因為工廠多，居住環境差。”馮顯泉表示，“不過當下，工廠都已經外遷，居住價值大大提升，并且新盤不斷涌現。相信老四方會成為首次置業者青睞的區域，也將蛻變成主城區重要的板塊。”

　　交通仍是瓶頸

　　青島時代縱橫房地產咨詢管理有限公司總經理 張百忍

　　“‘老四方’是一個特殊的區域，優勢明顯劣勢也突出。”張百忍分析說，“舊廠搬遷之后使得‘老四方’的土地資源具有優勢。”目前，相比市南市北的土地多是來自“舊城改造”，老四方舊廠搬遷卻有大片的土地可用，并且舊廠搬遷障礙更小，因此吸引了萬科和中海等進行大手筆操作，這也使得老四方的地價 “水漲船高”。此外，老四方還有嘉定山、北嶺山等不錯的居住景觀。

　　“不過老四方的交通還是一個瓶頸。”張百忍說，像瑞昌路堵車越來越嚴重了。“老四方道路比較狹窄，隨著高層住宅增多，道路壓力也越來越大。目前雖說有地鐵規劃經過，但是最先通車的3號線只穿過新都心，地鐵真正穿過老四方只能等到路網建成之后。” 本版撰稿 記者 王曉磊