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青島中學(xué)旁一家樓盤，不少家長帶著孩子來選房。

　　風(fēng)云再起，變數(shù)陡升。

　　當(dāng)一線城市樓市持續(xù)火爆，二線城市逐漸復(fù)蘇的時(shí)候，3月25日，上海、深圳發(fā)布了更加嚴(yán)苛的限購政策。其中上海要求二套房首付最少五成，嚴(yán)禁房企和中介從事首付貸，深圳對繳納社保的要求從一年提高到三年。南京、武漢等二線城市也收緊了調(diào)控政策。

　　怎樣能在消化存量的同時(shí)，防止房價(jià)猛烈上漲？怎樣盡可能地滿足更多人的住房需求，又不會讓開發(fā)商捂盤惜售？來自青島的去庫存實(shí)踐，無疑具有典型意義：通過循序漸進(jìn)釋放政策紅利，通過城市本身的整體聯(lián)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善和公共服務(wù)的提升，來促進(jìn)存量房的銷售。

　　隨著城市框架的重新架構(gòu)，城市功能的日益完善，周邊環(huán)境和樓盤本身更有吸引力，所在的區(qū)域更宜業(yè)宜居，去庫存已是順?biāo)浦邸⑺角伞?

　　通過循序漸進(jìn)釋放政策紅利，通過城市本身的整體聯(lián)動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善和公共服務(wù)的提升，來促進(jìn)存量房的銷售。

　　公共服務(wù)升級紅島“紅”了

　　3月26日星期六，正是賣房的好時(shí)候，紅島招商海德公學(xué)的置業(yè)顧問王煒，卻選擇休息——房源已經(jīng)售罄，再次開盤要等到下半年。該項(xiàng)目二期的16號樓，還沒等開盤就被提前認(rèn)籌預(yù)訂，成交均價(jià)為7200元，每平米比2015年12月份貴了近1000元。至于未來開盤的三期預(yù)計(jì)售價(jià)是多少，工作人員介紹說，現(xiàn)在還無法預(yù)知，因?yàn)橹苓吰渌麡潜P的價(jià)格也一直在變。

　　“高新區(qū)現(xiàn)在是一房難求，我們兩天能賣一棟樓”，同樣是紅島的樓盤，世茂公園美地的秦靜表示，目前該項(xiàng)目的高層均價(jià)為6000元，多層洋房為7500元至8000元，其中高層預(yù)計(jì)年底交付，洋房明年9月份交房。小區(qū)配套有兩所小學(xué)、一所幼兒園，還有一所中學(xué)。其中銀海國際學(xué)校小學(xué)部去年已經(jīng)啟用，每年兩個(gè)公立班，優(yōu)先面向世茂業(yè)主招生。

　　2月23日，青島中學(xué)開建后，一路之隔的招商海德公學(xué)，當(dāng)天每平米就漲價(jià)200元。3月10日，北京實(shí)驗(yàn)二小分校簽約落戶中歐國際城，效果更加立竿見影：該樓盤3月12日加推的2號樓、3號樓、4號樓的200余套89平米至101平米的房源，開盤當(dāng)天即售罄，均價(jià)在7000元每平米，而年前該樓盤的起步價(jià)為5500元。中歐國際城售樓處接待人員介紹說，下一期的高層要等到六七月份開盤，目前還沒有具體價(jià)位和優(yōu)惠政策等信息。

　　本月中旬時(shí)，曾表示將在月底加推一部分房源的紫荊閣，則表示已經(jīng)沒有房源，“建好的年前已經(jīng)賣光了，以前的均價(jià)也沒有參考性，高新區(qū)現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)”，售樓人員肖女士這樣表示。此前，該樓盤曾傳出將引入清華附中的消息，如果這一消息屬實(shí)，也為下一期項(xiàng)目的大熱埋下了伏筆。

　　在城陽區(qū)流亭街道做進(jìn)出口貿(mào)易的周先生說，為給公司管理層的孩子們找個(gè)好學(xué)校，半個(gè)月前他曾經(jīng)到青島中學(xué)附近去看房。隨后因?yàn)闃I(yè)務(wù)出國，團(tuán)購買房的事也就耽擱下了。誰知道一回來才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)覺得價(jià)格并不便宜的房子，都被搶了個(gè)差不多。“2014年的時(shí)候，紅島這邊很多房子才四千多元一平米，沒想到形勢變化這么快”，周先生遺憾地說，好在整體房價(jià)仍在五六十萬元，屬于可以接受的范圍，周邊還有卓越蔚藍(lán)群島等小區(qū)，也配有高端學(xué)校，實(shí)在不行就先認(rèn)籌了再說。

　　“紅島紅得不行了，說一房難求也并不過分”，島城樓市分析人士張百忍介紹說，如果說“青島最牛中學(xué)”成功把大家的眼光吸引到高新區(qū)的話，買60平米房產(chǎn)即可落戶，進(jìn)一步加大了該區(qū)域的火熱程度。高新區(qū)本身環(huán)境好，加上周邊的各種醫(yī)療、教育、會展、健身等公共服務(wù)的全面升級，碰到三月樓市“小陽春”，遂一發(fā)不可收拾。

　　政策利好助力黃島膠州升溫

　　來自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，201 5年島城新房成交13.36萬套，商品住宅共計(jì)成交11.96萬套，不僅比2014年大漲四成，還超越了房地產(chǎn)曾經(jīng)最為輝煌的2013年。其中，青西新區(qū)以3.11萬套，314.18萬平方米的成交量，位居各區(qū)市首位。業(yè)內(nèi)人士分析，數(shù)輪降準(zhǔn)降息、降低購房首付比例，以及全面放開二孩政策，全面激活了市場。

　　3月13日至19日，青島市新房成交4024 套，環(huán)比漲幅約6.06%，總成交面積414689.86平方米，與前一周相比上漲了約6.5%。從各區(qū)域新房成交數(shù)量來看，青西新區(qū)市場表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)，繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍，新房成交數(shù)量為898套，持續(xù)受到購房者的青睞。

　　自從春節(jié)以后，行情就有所好轉(zhuǎn)，進(jìn)入3月份以來賣得尤其好。在靠近海邊的金沙灘一號，銷售人員李淑娟介紹說，首套房首付比例從三成降至兩成、利率可打85折、契稅降低等各種利好政策，改變了待購者的心態(tài)，而青島的首套房認(rèn)定由全市范圍唯一降低至各區(qū)唯一，尤其是今年2月份以來推出的購60平米以上房屋可以落戶的政策，讓黃島樓市一下子火了起來。該項(xiàng)目推出“三月送書房”活動(dòng)，買145平米的房子，增6平米的書房面積，一周就賣出30多套。

　　買房選地段很重要。在唐島灣附近，一家樓盤的銷售經(jīng)理于國梁告訴記者，從大的國家戰(zhàn)略上看，青西新區(qū)是國家級新區(qū)，而根據(jù)日前公布的《青島市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》，唐島灣中心區(qū)是西海岸新區(qū)的行政服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、金融信息、港航服務(wù)、文化旅游中心，這一定位意味著該區(qū)域還有長遠(yuǎn)的發(fā)展空間。“1997年海慈醫(yī)院旁邊的房子單價(jià)是2000元左右，山東頭是600元，如今海慈附近的房價(jià)是1.3萬元左右，山東頭是3萬元，你說哪個(gè)更劃算？”于國梁說，四年前他剛到黃島時(shí)，街上沒幾個(gè)人，現(xiàn)在早晨也開始堵車了，隧道公交也明顯更滿了。

　　來自安徽的打工者張耀輝，更看重的是樓市新政之后能夠落戶的政策。他說，黃島區(qū)除了靠近海邊的房子之外，其他地段價(jià)格并不太高。以一套單價(jià)在7000元左右的房子為例，以前需要購房100平米以上，還要一次性付清才能落戶，而現(xiàn)在就只需要60平米、貸款也可以，如果能夠首付兩成只需要不到10萬元。“我在李滄附近租房子，每月的房租是1500元，還不如湊齊首付，然后每月還2000元的貸款”，他這樣算賬。

　　在膠州的韓國風(fēng)情商業(yè)街上，開料理店的呂先生遇到朋友、老鄉(xiāng)，就說自己一年虧了15萬：“去年年初，想買一個(gè)110平米的房子沒有出手，隨著新機(jī)場開工、地鐵8號線和機(jī)場高速等項(xiàng)目的宣布，到現(xiàn)在一平米漲了1000多元，都快買不起了。”

　　配建醫(yī)院學(xué)校樓盤爭提品質(zhì)

　　盡管樓市出現(xiàn)回暖的局面，島城的各主要路口仍然有大量的樓盤推銷人員，舉著牌子推廣。不過，真正能吸引來購房者的，并不是那些廣告牌子，而是樓盤位置、價(jià)格潛力和配套服務(wù)。在這一點(diǎn)上，島城的開發(fā)商也動(dòng)起了腦筋，特點(diǎn)之一就是普遍重視對高層次學(xué)校以及醫(yī)院的引入。

　　3月19日，青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)開發(fā)區(qū)分校在萬達(dá)維多利亞灣舉行開工儀式，預(yù)計(jì)2017年6月30日竣工，2017年9月1日開學(xué)。據(jù)銷售人員劉平平介紹，該樓盤還配有萬達(dá)廣場和一所三級甲等醫(yī)院。這一點(diǎn)與同樣配備三級甲等醫(yī)院的中歐國際城非常相似，也是萬達(dá)、方興等大型地產(chǎn)商進(jìn)入青島之后，帶來的亮點(diǎn)與改變。

　　與此同時(shí)，也有些開發(fā)商在品質(zhì)上做起了文章。黃島一家名為山海苑的小區(qū)，投資8000萬元打造真山真水的園林景觀，其中山石采自億萬年前的龜紋石，每塊重量達(dá)120噸，營造一幅山疊山，水連水，山水相連的瀑布群落。路面鋪設(shè)采用山間自然形成的石板，僅此一項(xiàng)就多支出數(shù)百萬元。

　　上門讀報(bào)做飯開通接送班車

　　進(jìn)入售樓中心之后，半天找不到銷售人員，原來大家都在忙著，順訪的客戶只能在旁邊先聽對其他人的講解。這就是3月18日綠城郁香金岸的火爆程度，盡管不是周末，大廳內(nèi)已經(jīng)是人聲鼎沸。過了一會，剛剛?cè)胄械氖蹣菃T謝雙一路小跑過來說，最近項(xiàng)目確實(shí)比較火。他說，該項(xiàng)目不僅戶型好、綠化率高，更重要的是物業(yè)配套非常齊全。針對70歲以上的老年人，物業(yè)每天上門讀半小時(shí)報(bào)紙，一星期給做一次飯，一年組織一次體檢。“今年春節(jié)我們組織了接業(yè)主回家活動(dòng)，外地的業(yè)主乘坐飛機(jī)、火車回來，不僅提前接站，還送鮮花”，謝雙介紹說，除此之外，平時(shí)也有物業(yè)組織的班車送業(yè)主到公交車站，而等地鐵開通之后，還將送業(yè)主到地鐵車站。

　　不過，在島城樓盤去庫存的過程中，比較多的是送車位、九五折，交5000抵多少萬等常規(guī)活動(dòng)，少見有大幅降價(jià)的，也沒有出現(xiàn)類似于恒大地產(chǎn)全國性的“無理由退房”和萬科在重慶做的“以租代售、租金抵放款”等轟動(dòng)性的活動(dòng)。

　　島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、融智匯董事長龍江認(rèn)為，就目前來看，受地價(jià)和稅費(fèi)較高等因素影響，地產(chǎn)開發(fā)商的利潤并不大，降價(jià)讓利的空間有限。而恒大地產(chǎn)本身前幾年在三四線城市布局比較多，推出無理由退款與其想快速回籠資金、轉(zhuǎn)型進(jìn)軍一線城市有關(guān)。而萬科這種以租代售形式并不稀罕。因?yàn)樯鲜兰o(jì)九十年代在廣州市就出現(xiàn)過。未來那些庫存壓力比較嚴(yán)重的三四線城市，不排除開發(fā)商會有這種行為，市場比較熱的尤其是一二線城市，以租代售的可能性不大。

　　業(yè)界聲音

　　買房要根據(jù)自己的需求

　　去庫存是見效了，但是是否會出現(xiàn)北京、南京等地房價(jià)大幅上漲的情況呢？島城專家們認(rèn)為，就青島全市來看，不會出現(xiàn)房價(jià)暴漲的可能。

　　島城地產(chǎn)界分析人士張百忍認(rèn)為，從成交量來看，島城的去庫存舉措肯定是起到了作用。他認(rèn)為，島城不會出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲，頂多是分化加大。張百忍表示，目前價(jià)格的波動(dòng)，主要是心理層面的。

　　而青島市委黨校教授程國有，更愿意從購買側(cè)來看去庫存。程國有教授建議，青島應(yīng)該在更多區(qū)域放開落戶，并通過財(cái)政補(bǔ)貼等方式，實(shí)現(xiàn)幼兒園乃至高中的教育免費(fèi)，通過更優(yōu)化的公共服務(wù)來吸引購房者。

　　島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、青島融智匯董事長龍江表示，一線城市近期房價(jià)瘋漲，還因?yàn)槌鞘械囊?guī)模達(dá)到一定的程度，不再出現(xiàn)比較大的城市擴(kuò)張。在每年城市土地供應(yīng)有限，擁入人群增加的情況下，房價(jià)上漲比較快。青島作為二線城市，并不具備這些因素。

　　龍江認(rèn)為，從青島未來的城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)模來看，城區(qū)會越來越大，人口會越來越多，產(chǎn)業(yè)會越來越豐富，外來人員會不斷增加。在這種情況下，不僅應(yīng)該單純放開紅島和黃島落戶，也不僅僅是限定新房，凡是購買一定大小房子的，都應(yīng)該給予落戶。

　　青島正處于三城聯(lián)動(dòng)、共同發(fā)展的階段，龍江表示，現(xiàn)在來看，市區(qū)一些剛需樓盤，依然是投資者尤其是剛需者的首選。隨著地鐵、新機(jī)場、輕軌等重大項(xiàng)目的開建，郊區(qū)的一些住房可能會享受到更多地利。但不要根據(jù)是不是庫存去買房，還是要根據(jù)自己的需求來買房。

　　本版文/圖 記者 姜振海

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 鹿璐]