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山東青凱律師事務所趙永律師。

　　市民因購買二手房而發生糾紛的案例屢見不鮮，糾紛原因多種多樣，究其根本是由于很多人缺乏防范風險的經驗和知識，那么購買二手房，應該注意什么?山東青凱律師事務所趙永律師向讀者介紹幾類二手房交易中常見的陷阱，請讀者注意。

　　市民購買前要核實房屋產權三類信息

　　1、要核實房屋所有權人身份。

　　房屋所有權證是所有權的標志，房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要復印件。

　　2、尚未取得房屋所有權證的房屋，無法辦理過戶手續，謹慎購買。

　　賣方可能在自己未取得產權證前就想出售，這時雖然可以簽訂合同，甚至可以交房，但這種房屋無法過戶，而原來預計取得產權證的時間未必真能按時取得，在此期間如果涉及政策變化，則會面臨較大的風險。因此，建議大家盡量不要購買這類房產。

　　3、要核實房產性質，確認是否可以上市交易、是否有額外費用。

　　商品房正常上市交易沒有問題，但是經濟適用房等其他性質的房產，上市交易可能會有年限限制，有些性質的房產甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產證的發證機關核實清楚，且核實時最好見原件，謹防不法分子用偽造的房產證、身份證進行詐騙，所以最好是到房管部門親自核實。

　　與其他人共同財產應經過該人同意

　　如果房屋登記有其他共有人，那么出售房產時必須要求其他共有人一起參與出售，否則可能會導致合同無效。但還有一種情況就是如果房產證上沒有登記其他共有人，那這是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢？

　　答案是否定的。如果是婚后購買的房產，即使登記在一個人名下，通常認為該房產是夫妻共同財產。登記產權人出售房產簽訂合同，配偶以不知情共有權被侵權為由要求確認合同無效，這種情況引發的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。

　　管是哪種情況都會給購房者帶來不必要的麻煩，為避免麻煩，建議有這種因素的房產，簽約時要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。

　　有貸款或抵押的房子，要確保解押

　　很多二手房是有抵押貸款的，設定抵押的房產可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設定條款，確保款項用于解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。至于是否設定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實。

　　購房時要核實房屋本身的基本情況

　　1、土地使用權的年限。

　　一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權年限，對房價有影響。

　　2、房屋的面積。

　　房屋的面積只能以產權證書上標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。

　　3、房屋的基本情況要認真核實。

　　要看裝修是否有破壞房屋主體結構的安全隱患，房屋的設施設備是否齊全。另外，可以在不同時間多次看房，觀察采光情況。可以找樓下住戶核實是否有漏水歷史。

　　4、如果購買的是學區房，要向周邊學校核實房子中的學籍。

　　很多學區房是限制一套房中一定年限內孩子的入學數額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。

　　購房合同中要注意的最基本條款

　　律師表示，房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是合同中必須明確寫出的。

　　房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續支付一部分、取得產權證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題后支付。另外，建議采取資金監管的方式，對買方更安全。

　　交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續，這些內容都很重要，雙方應該在合同中明確。

　　違約責任：在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什么標準支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

　　另外，戶口制度是我國特色，購房時很多人不注意，結果購房后才發現前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執行的。

　　另外，律師建議市民交易過程注意保留證據，簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。

　　文/圖 記者 趙偉華

（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜]