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　　據(jù)預(yù)測(cè)，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)，屆時(shí)每三個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老年人，獨(dú)生子女養(yǎng)老壓力巨大。這種現(xiàn)狀加之青島依山傍海的優(yōu)越地理環(huán)境，讓開(kāi)發(fā)商看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力，紛紛拿地試水養(yǎng)老地產(chǎn)，先后出現(xiàn)了新華錦長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際、芭東小鎮(zhèn)芭東和園、萬(wàn)科怡園公寓等養(yǎng)老項(xiàng)目。近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者了解到 ，這些項(xiàng)目多面向高端老年人群，昂貴的會(huì)費(fèi)讓不少普通消費(fèi)者望其項(xiàng)背。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島的養(yǎng)老地產(chǎn)要達(dá)到較成熟的程度，至少還需要十余年。

　　開(kāi)發(fā)商青島布局養(yǎng)老地產(chǎn)

　　人口老齡化是近些年來(lái)一直被熱議的話(huà)題。根據(jù)青島市老齡辦公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，青島市有153萬(wàn)60歲以上老人，占全市總?cè)丝诘?9.6%。而全國(guó)平均老齡化程度為15.5%，這也顯示出青島市老齡化程度較高，高出全國(guó)平均水平4.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，青島市80歲以上老人有24.3萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诒壤?.1%，占老年人口比例15.8%，這在山東省也位于首位。

　　而根據(jù)預(yù)測(cè)，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)，屆時(shí)每三個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老年人，獨(dú)生子女養(yǎng)老壓力巨大。再加上青島依山傍海的優(yōu)越地理環(huán)境，不少開(kāi)發(fā)商便看中了這塊肥肉，紛紛投入養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　記者了解到，近幾年，多家開(kāi)發(fā)商紛紛花重金在青島投建養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目：在2009年以前，青島首家會(huì)員制養(yǎng)老服務(wù)中心——石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心便引起人們的關(guān)注，該中心依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，耗資1.2億元，共打造260個(gè)面積在40至180平方米之間的房間；2014年4月，萬(wàn)科怡園開(kāi)始接受預(yù)訂；2014年11月，由新華錦集團(tuán)和日本長(zhǎng)樂(lè)控股株式會(huì)社共同投資3億元打造的新華錦·長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè)……一場(chǎng)由市場(chǎng)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式正在展開(kāi)。

　　空調(diào)、地段、醫(yī)療設(shè)施成標(biāo)配

　　記者調(diào)查了解到，上述3家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不管是在硬件設(shè)施，還是軟件服務(wù)方面，都有著共同之處。室內(nèi)通常配有空調(diào)、地暖、廚具、潔具等，可以拎包入住；擁有充足的醫(yī)療設(shè)施和隊(duì)伍，同時(shí)比較注重精神層面的護(hù)理，促進(jìn)老年人身心健康。

　　“固定玄關(guān)凳，利于起坐；開(kāi)敞式鞋柜，方便拿取；設(shè)置L形扶手，便于抓握起坐。櫥柜下方人體工程學(xué)內(nèi)凹設(shè)計(jì)，高度0.8米，保證輪椅進(jìn)入；櫥柜內(nèi)置手動(dòng)下拉籃，輕松取物；可抽拉水龍頭，滿(mǎn)足輪椅使用者需求；電磁爐臺(tái)面上放開(kāi)關(guān)控制，操作簡(jiǎn)便，確保安全。室內(nèi)各處保證足夠輪椅活動(dòng)空間；入戶(hù)門(mén)設(shè)置2個(gè)高度的貓眼，滿(mǎn)足輪椅使用者需求。馬桶衛(wèi)洗輔助器和側(cè)邊扶手：輔助長(zhǎng)者安全 、舒適地使用馬桶；防水淋浴坐凳、側(cè)邊L形扶手確保洗浴安全 。圓弧形墻角與踢腳線(xiàn)；起夜地?zé)簦焕K、按鈕安全報(bào)警系統(tǒng)……”萬(wàn)科怡園公寓工作人員告訴記者，項(xiàng)目設(shè)置四十余處安心設(shè)計(jì)，確保居者方便、安全地使用。芭東和園項(xiàng)目同樣在許多細(xì)節(jié)上為老人做了細(xì)致的考慮：以無(wú)障礙設(shè)計(jì)理念為基礎(chǔ)，設(shè)置門(mén)寬為1.5米左右，可容納輪椅進(jìn)出；每個(gè)房間內(nèi)配有應(yīng)急按鈕，可以隨時(shí)呼叫社區(qū)醫(yī)療人員；周末會(huì)請(qǐng)名家前來(lái)舉辦各類(lèi)講座，豐富老年人的精神需求。

　　據(jù)了解，青島目前養(yǎng)老項(xiàng)目的理念大多引自日本和德國(guó)。如怡園公寓的泡湯池便引自日本，而芭東和園則與德國(guó)IB國(guó)際聯(lián)盟合作，擁有SPA水療、溫泉中心和咖啡廳等。“外面的人想花錢(qián)進(jìn)來(lái)享受，都是不被接受的。”芭東小鎮(zhèn)工作人員告訴記者，為了能讓業(yè)主獲得更加舒心的居住體驗(yàn)，這些服務(wù)項(xiàng)目都是不對(duì)業(yè)主以外的社會(huì)人員開(kāi)放的。

　　郊區(qū)養(yǎng)老房租售價(jià)趕超市區(qū)住宅

　　與高大上配套設(shè)施相比，入住成本也是不低。據(jù)了解，目前青島已投入的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多為小戶(hù)型，通常分為出售和出租兩種，但售價(jià)和租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等區(qū)域的商品房。

　　萬(wàn)科怡園位于臺(tái)柳路和合肥路路口北側(cè)，目前是只租不售。租也是按照床位出租，每張床位一個(gè)月4000元～5000元。而周邊的小區(qū)，整套出租價(jià)格在1300元～3000元不等，其中萬(wàn)科城一套兩室戶(hù)90㎡房子 ，最貴一月租金為2900元。

　　芭東和園于2013年底開(kāi)售，共有14棟多層，310套養(yǎng)生公寓，出售均價(jià)在16000元/平方米左右，項(xiàng)目所在地雖然位于即墨市溫泉鎮(zhèn)，但這樣的價(jià)位完全可以與新都心區(qū)域住宅平起平坐。而新華錦長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心為自持運(yùn)營(yíng)的全租式公寓，大多為57～83平方米的套一、套二戶(hù)型，共有130套，月租金為8400元到10000元之間，該項(xiàng)目位于濱海大道沿線(xiàn)，緊鄰的愛(ài)丁堡國(guó)際公園月租金在3000元～7500元不等。

　　據(jù)萬(wàn)科怡園企劃部主管武濤介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)客戶(hù)是十分挑剔的：“最主要就是價(jià)格問(wèn)題，一般的老人，即使設(shè)施再齊全，配套再好，也不會(huì)每個(gè)月花近萬(wàn)元去租一套公寓，所以，我們這類(lèi)項(xiàng)目面向的客戶(hù)大多是中高端群體。”

　　市區(qū)受寵，郊區(qū)滯銷(xiāo)

　　價(jià)格高昂，那么市場(chǎng)銷(xiāo)售如何?受地段影響，各家養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售也都不盡相同。

　　據(jù)武濤介紹，萬(wàn)科怡園地處新都心北側(cè)，鄰近市區(qū)，自2014年4月開(kāi)始接受預(yù)訂，“不到一周的時(shí)間，就有三組意向客戶(hù)了，”如今130張床位已經(jīng)全部滿(mǎn)員，甚至還有兩三位客戶(hù)正在排隊(duì)等候。

　　而根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)中心數(shù)據(jù)，位于即墨的芭東和園總共310套，已售164套，仍有146套可售，去化率為52.9%。作為一個(gè)兩年期的項(xiàng)目，至今仍未全部出售。

　　而長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心一名工作人員表示，自2012年3月開(kāi)業(yè)來(lái)，130多套公寓，現(xiàn)已入住70%左右，客群多為退休人群，來(lái)自全國(guó)各地。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這些數(shù)據(jù)帶有一定的“水分”，其實(shí)，長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心的入往率尚不到30%。

　　拿地成本高，熱銷(xiāo)項(xiàng)目仍未盈利

　　采訪(fǎng)中，記者了解到，由于我國(guó)政府目前針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目用地沒(méi)有明確的界定，也難以確定項(xiàng)目房屋的建筑性質(zhì)。如果通過(guò)正常的招拍掛程序獲取土地，過(guò)高的成本是許多養(yǎng)老項(xiàng)目難以回避的問(wèn)題。

　　武濤告訴記者，拿地成本高是怡園項(xiàng)目遇到的最大的難題，項(xiàng)目目前幾乎沒(méi)有盈利，處于收支平衡地步。不過(guò)對(duì)于具體地價(jià)，他表示不方便透露。

　　養(yǎng)老項(xiàng)目較普通住宅項(xiàng)目投資高，且受制于土地和項(xiàng)目分割情況，獲取銀行貸款難度較大，同時(shí)由于涉及到自持問(wèn)題，資金回籠緩慢，通常10～15年。爭(zhēng)取險(xiǎn)資投入或通過(guò)民政部門(mén)獲取政府低息長(zhǎng)期貸款基本是養(yǎng)老項(xiàng)目必經(jīng)的融資渠道。

　　商業(yè)項(xiàng)目缺少補(bǔ)貼

　　除了拿地成本，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老項(xiàng)目還面臨另一個(gè)問(wèn)題。

　　作為專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，一般涉及諸多社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工，相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專(zhuān)業(yè)配套服務(wù)匱乏，將導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)更加艱難。

　　武濤表示，目前怡園只能針對(duì)身體健康的老人，至少也能夠生活半自理的老人。對(duì)于完全沒(méi)有自理能力的老人，他們也是無(wú)能為力。“專(zhuān)業(yè)的看護(hù)照顧人員，需要一定醫(yī)療資質(zhì)審核通過(guò)才可以。目前我們是1個(gè)看護(hù)人員負(fù)責(zé)8位老人，對(duì)于一些完全不能自理的老人，我們?cè)诳醋o(hù)和照顧上還是不足。”武濤說(shuō)，“不過(guò)現(xiàn)在我們也正在和多家社區(qū)醫(yī)院合作，希望能夠每月或每周過(guò)來(lái)照看一下。”

　　此外，我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)由民政部門(mén)主管，注定了我國(guó)現(xiàn)行養(yǎng)老的社會(huì)福利定位，主要針對(duì)三無(wú)及低保老人，以政府投資建設(shè)養(yǎng)老院、護(hù)理院為主。對(duì)于這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府每月會(huì)予以一定補(bǔ)貼來(lái)降低成本。而市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則不享受此類(lèi)補(bǔ)貼。

　　“公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位每月補(bǔ)貼近千元，如果我們也享受同樣補(bǔ)貼的話(huà)，租價(jià)每月至少能降1000元，這也會(huì)讓更多老年人選擇。”武濤說(shuō)。

　　青島養(yǎng)老地產(chǎn)仍處起步階段

　　養(yǎng)老地產(chǎn)更注重產(chǎn)品品質(zhì)，“目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要是借鑒國(guó)外的一些做法，亟需開(kāi)發(fā)及運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)”，青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部秘書(shū)長(zhǎng)龍江說(shuō)。事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)屬性讓它與普通住宅項(xiàng)目不同，從戶(hù)型到配套再到運(yùn)營(yíng)，都需要與老年人生活需求對(duì)接的專(zhuān)向設(shè)計(jì)。

　　與普通住宅開(kāi)發(fā)不同，目前青島涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，除了是具有足夠?qū)嵙Φ拿餍瞧髽I(yè)外，更多的是通過(guò)和國(guó)外公司合作借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)樵诎l(fā)達(dá)國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)。

　　“傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)受到抑制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有點(diǎn)膨脹，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展很有潛力。”業(yè)內(nèi)人士分析，在青島,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，已成型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較市區(qū)較遠(yuǎn)。而一些開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，原本不是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目卻也打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)。

　　龍江表示，現(xiàn)在青島已經(jīng)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)有幾家，但都分布在市區(qū)周邊如即墨、嶗山等地。另外，他分析，因?yàn)槭袃?nèi)屬于地塊稀缺的地方，政府愿意高價(jià)出售給開(kāi)發(fā)商搞商業(yè)開(kāi)發(fā)，而考慮到成本問(wèn)題，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只能在周邊地價(jià)較低的地區(qū)拿地建設(shè)。

　　“能建造方便老人的設(shè)施是開(kāi)發(fā)商考慮得比較周全，但是對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)很多開(kāi)發(fā)商還有誤解。”青島知名樓市評(píng)論人張百忍表示，現(xiàn)在青島做起養(yǎng)老地產(chǎn)的僅有兩三家，而他們都有強(qiáng)大的資金支持和運(yùn)營(yíng)能力。“這不僅僅是建個(gè)公寓配套個(gè)扶手這么簡(jiǎn)單的事情，還需要涵蓋醫(yī)療、康復(fù)、餐飲、文體等配套的有機(jī)結(jié)合，有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。”張百忍說(shuō)。

　　城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 王琦

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