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　　日前，山東省住建廳、省工商局聯合發布新版房屋買賣合同示范文本，自11月1日起執行。新版《合同》新增“房屋的房屋權利狀況承諾”條款，如該商品房權利狀況與實際情況不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，買受人有權解除合同，開發商須在15日內退還全部房款，造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。  記者 傅春曉

　　紙質合同網簽之日生效

　　據悉，新版房屋買賣合同示范文本共有5種，包括《山東省新建商品房買賣合同 （預售版）》、《山東省新建商品房買賣合同（現售版）》、《山東省二手房買賣合同 （經紀成交版）》、《山東省二手房買賣合同（自行成交版）》、《山東省房地產經紀服務合同》。

　　網簽和資金監管，是保護購房人權利的最重要手段。通過辦理商品房買賣合同網上備案，可以有效防止出現一房多賣、當事人權益縮水等情況發生，并能查明商品房是否存在抵押、擔保等情況。因此，新版《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后，辦理完成商品房預售合同網上備案手續之日起生效”?，F售版、二手房也是如此。

　　產權有問題15日內退款

　　近年來，部分開發商將已經設定抵押權的商品房未經抵押人同意擅自出售給購房人，或對購房人隱瞞房屋抵押的事實。根據現行的擔保法律，在建工程可以拿來抵押融資，開發商完全可能這樣做。但購買者如買到已抵押的商品房，就無法辦理按揭貸款，無法取得產權證，還要承擔將來房子被銀行拍賣的風險。

　　新版《合同》對所售商品房的產權狀況進行了承諾，并對是否抵押情況進行了申明，促使開發商無法回避房屋的權屬狀態。規定約定了違約責任，有效地保護了購房者的利益。此外，新版《合同》還新增了“房屋的房屋權利狀況承諾”條款，開發商須承諾對該商品房享有合法權利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，買受人有權解除合同，開發商須在15日內退還全部房款，造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

　　配套不到位開發商負責

　　奔著學校買的房，住了好幾年還不見學校的影子，這樣的窩心事很多業主都遇到過。對基礎設施及公共配套的條款，老版合同中全部篇幅都是空格讓雙方自行約定，但買受人對相應的項目往往缺乏了解，在合同簽訂時處于不利地位。

　　新版《合同》對相關內容做了細化，對違約的責任也針對不同情況做了詳細規定，這些都有利于保護購房人的利益。規定了商品房相關設施設備交付條件及逾期處理方式，對小區的學校、幼兒園、醫療衛生機構、車位、車庫、社區組織用房等公共服務及其他配套設施，開發商須逐項填寫何期限達到何程度，并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。

　　買受人有權查驗商品房

　　新版《合同》規定，辦理交付手續前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業服務合同作為買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。經檢測不合格的，買受人有權解除合同。其他質量問題，由開發商在約定時間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。

　　另外，雖然過去絕大多數開發商采用的是政府統一發布的示范文本，但部分開發商卻將合同正文的一些條款用筆劃去或空置不填，相反在合同末頁看似不起眼的“補充協議”中約定一些不平等條款，甚至與示范文本背道而馳。

　　新版《合同》限制了補充協議制定的條件，限制了開發商另行制定不合理條款。其中規定，對本合同中未約定或約定不明的內容，雙方可根據具體情況簽訂書面補充協議。補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。

　　 [編輯: 張珍珍]