?　　日前，省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本，從11月1日起執(zhí)行。新版合同細(xì)化了開發(fā)商的違約責(zé)任，對于車位、學(xué)校、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施須逐項填寫何期限達(dá)到何程度，防止出現(xiàn)“奔著學(xué)校買的房，住了好幾年還不見學(xué)校的影子”類似事件。此外，質(zhì)量不合格，購房者可拒收甚至解除合同。

　　合同示范文本有5種

　　據(jù)悉，此次省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本有5種，包括《山東省新建商品房買賣合同 （預(yù)售版）》、《山東省新建商品房買賣合同 （現(xiàn)售版）》、《山東省二手房買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、《山東省二手房買賣合同 （自行成交版）》、《山東省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。省住建廳、省工商局要求各地住建、房管部門和工商行政主管部門高度重視合同示范文本推行工作，積極倡導(dǎo)商品房、二手房交易當(dāng)事人使用合同示范文本，要在網(wǎng)站提供合同示范文本鏈接，供交易當(dāng)事人下載使用；住建、房管部門應(yīng)在交易大廳醒目位置張貼告示，提示交易當(dāng)事人使用合同示范文本，保證合法權(quán)益；同時，要推行房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案全覆蓋。

　　新版合同與老版比起來有何不同？記者以應(yīng)用最廣、公眾關(guān)注度最高的 《新建商品房買賣合同 （預(yù)售版）》（以下簡稱“新版合同”）為例，通過采訪業(yè)內(nèi)專業(yè)人士梳理了新老版合同的一些不同之處，并解析了新版合同對購房者的影響。

　　1、紙質(zhì)合同網(wǎng)簽之日才生效

　　新版合同將老版的 “本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為 “本合同自雙方簽字或蓋章后，辦理完成商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)之日起生效”。現(xiàn)售版、二手房也是如此。

　　解讀：網(wǎng)簽和資金監(jiān)管，是保護(hù)購房人權(quán)利的最重要手段。通過辦理商品房買賣合同網(wǎng)上備案，可以有效防止出現(xiàn)一房多賣、當(dāng)事人權(quán)益縮水等情況發(fā)生，并能查明商品房是否存在抵押、擔(dān)保等情況。

　　目前，我省除極少數(shù)區(qū)縣外，新建商品房網(wǎng)簽基本已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋。但二手房網(wǎng)簽在我省各區(qū)縣的覆蓋率還不足一半，落后的市縣必須抓緊落實，盡早做到全覆蓋。青島鏈家網(wǎng)運(yùn)營總監(jiān)張斌指出，我市新建商品房、二手房交易實行網(wǎng)簽早已實現(xiàn)。

　　2、質(zhì)量不合格購房者可拒收房

　　新版合同規(guī)定，辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)服務(wù)合同作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。出賣人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，并符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同。此外的其他質(zhì)量問題，由開發(fā)商在約定時間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。

　　解讀：青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰指出，現(xiàn)實中交房過程極易產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商往往為買房人查驗房屋質(zhì)量和證明文件設(shè)置障礙。新合同文本細(xì)化了雙方合同義務(wù)，并明確了對存在質(zhì)量問題的房屋，買房人有權(quán)拒收甚至解除合同，有助于保護(hù)買房人的合法權(quán)益。

　　3、“一房多賣”要退房款

　　新版合同在“商品房基本狀況”條款新增“抵押情況”，開發(fā)商需填寫與該商品房有關(guān)的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷，并說明抵押權(quán)人、債務(wù)履行期限等信息。新版合同中新增 “房屋的房屋權(quán)利狀況承諾”條款，開發(fā)商須承諾對該商品房享有合法權(quán)利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買房人有權(quán)解除合同，開發(fā)商須在15日內(nèi)退還全部房款，造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

　　解讀：近年來，部分開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的商品房未經(jīng)抵押人同意擅自出售給購房人，或?qū)彿咳穗[瞞房屋抵押的事實。根據(jù)現(xiàn)行的擔(dān)保法律，在建工程可以拿來抵押融資，開發(fā)商完全可能這樣做。但購買者如買到已抵押的商品房，就無法辦理按揭貸款，無法取得產(chǎn)權(quán)證，還要承擔(dān)將來房子被銀行拍賣的風(fēng)險。新版合同對所售商品房的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行了承諾，并對是否抵押情況進(jìn)行了申明，促使開發(fā)商無法回避房屋的權(quán)屬狀態(tài)。規(guī)定約定了違約責(zé)任，有效地保護(hù)了購房者的利益。

　　4、配套何時完工開發(fā)商須明確

　　奔著學(xué)校買的房，住了好幾年還不見學(xué)校的影子，這樣的窩心事很多業(yè)主都遇到過。新版合同規(guī)定了商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件及逾期處理方式：水電氣暖在約定交付日未達(dá)到交付條件的，出賣人按逾期交房承擔(dān)逾期交付責(zé)任；電話、電視、寬帶未按時達(dá)到交付使用條件的，按雙方約定的數(shù)額按日賠償違約金。對小區(qū)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、車位、車庫、社區(qū)組織用房等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施，開發(fā)商須逐項填寫何期限達(dá)到何程度，并逐項約定到時未達(dá)到承諾條件如何處理。

　　解讀：對基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套的條款，老版合同中全部篇幅都是空格讓雙方自行約定，但買房人對相應(yīng)的項目往往缺乏了解，在合同簽訂時處于不利地位。新合同對相關(guān)內(nèi)容做了細(xì)化，對違約的責(zé)任也針對不同情況做了詳細(xì)規(guī)定，這些都有利于保護(hù)購房人的利益。 記者 孫靜芳