?　　作為青島樓市不可或缺的成員，二手房受關(guān)注度并不低于新樓盤，特別是有些熱點或絕版區(qū)域，二手房成交似乎成為片區(qū)樓市中流砥柱。記者對我市近來二手房買賣熱點片區(qū)進行摸底調(diào)查了解到，新都心、浮山后、東李等片區(qū)因為次新小區(qū)扎堆，教育、商業(yè)配套同步跟上，人氣越來越旺，日益成為市民購買二手房的焦點，而市南、市北及老四方片區(qū)等多數(shù)老小區(qū)，因為戶型結(jié)構(gòu)較差、停車難及缺乏物業(yè)管理等問題，而逐漸退出成交熱點。

　　【浮山后】

　　新晉學區(qū)房價噌噌地漲

　　近一年來浮山后商圈已從前期的籌備階段進入了空前的繁榮期，多家商業(yè)購物中心 “多點開花”，繼2012年證大大拇指廣場盛大開業(yè)后，今年合肥路佳世客商業(yè)中心以及大潤發(fā)超市正式開門納客，存在十余年的“鐵藝街”終于拆遷，未來將打造大型商業(yè)中心，至此青島主城區(qū)崛起全新的浮山后商圈。無論居住在片區(qū)的哪個位置，四周至少有一到兩家商業(yè)體，真正實現(xiàn)“15分鐘商住一體結(jié)構(gòu)”，這使得周邊二手房“鍍金”漲價。

　　以緊鄰佳世客東西兩側(cè)的兩個小區(qū)為例，自2012年佳世客規(guī)劃問世后，兩小區(qū)的房價就跟著“水漲船高”，而商場開業(yè)后小區(qū)均價高達17000元/平方米-20000元/平方米左右。另外，周邊十幾個新老住宅項目，近一兩年房價也有攀升。

　　不僅房價貴，租金也不便宜，離學校較近的“學租房”價格都高于其他普通住宅小區(qū)。以緊鄰嶗山區(qū)浮山小學的某封閉物業(yè)小區(qū)為例，普通兩室一廳的房租價格已經(jīng)達到4000元/月上下。

　　早在十多年前，浮山后區(qū)域雜草叢生，人跡罕至，房價也僅為2000元/平方米左右。誰知短短十年間，這里已蛻變成為島城最大的居住區(qū)，房價已經(jīng)達到了15000元/平方米-20000元/平方米，房價至少上漲了7倍。從地圖上來看，浮山后往東跨界到嶗山區(qū)，西部又與李滄區(qū)交界，往南輕松到達市南香港中路商圈。作為目前青島最大的居住區(qū)，該區(qū)域由于聚集了大量的人氣，對教育資源的需求自然也少不了。如今，這里已經(jīng)建成的學校有同安路小學、富源路小學、洪山坡小學、寧安路小學、浮山小學、實驗二中等，已儼然成為新晉學區(qū)房聚集區(qū)，眾多學校的密集分布為浮山后的區(qū)域房價增值不少。

　　青島鏈家浮山后六小區(qū)店經(jīng)理陳文海介紹說，浮山后片區(qū)是近幾年來二手房成交最熱點的區(qū)域，教育配套、商業(yè)配套提升確實是重要原因，另外也跟現(xiàn)在的年輕購房群體購房觀念已發(fā)生轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系。“現(xiàn)在年輕人買房，哪怕是手頭緊張的人群也不愿意買那種很老的房子，一是戶型太差，二是沒法停車，三是周邊娛樂設(shè)施也顯得老舊，四是居住人群多數(shù)以中老年人居多，讓年輕人找不到認同感，也形不成生活圈子。”陳文海指出，而浮山后片區(qū)的房子即便是最老的小區(qū)也就十三四年，如浮山后二、四、六小區(qū)，但其設(shè)計標準一點也不低，無論戶型、樓間距、綠化率等標準都非常高；其他絕大多數(shù)小區(qū)是建于2006年以后的封閉物業(yè)小區(qū)，還有幾個是三四年前及去年交付入住的新小區(qū)，后兩類基本上都可以稱作次新房，關(guān)注度及成交量都一直在全市排榜首，無論是首次置業(yè)的剛需群體還是第二次置業(yè)的改善群體，都能從中找到符合自己需求的房源。

　　21世紀不動產(chǎn)運營總監(jiān)程東也表示，浮山后片區(qū)的二手房成交量能占到整個市北區(qū)的三分之一，這跟它的整體配套大幅提升有莫大關(guān)系，而這種熱度還將持續(xù)。

　　【新都心】

　　新小區(qū)均價超1.4萬/平米

　　說起次新房引發(fā)的二手房成交熱度，還不得不提到市北新都心片區(qū)。新都心是2011年后青島中部區(qū)域迅速崛起的房地產(chǎn)片區(qū)之一，憑借萬科、中海、海爾、海信、和達、青建等品質(zhì)地產(chǎn)商的深耕，目前片區(qū)已有較強的競爭力。而在一片片新盤建起交付后，二手房市場熱度也飛速提升，眼看地鐵就要通車，熱度更是只增不減。清江路一封閉小區(qū)二手房單價達1.7萬元/平方米，臺柳路上一封閉小區(qū)單價達1.55萬元/平方米，伊春路一高檔封閉小區(qū)單價達1.8萬元/平方米。

　　對此，清江路一家中介負責人表示，目前新都心多數(shù)在售二手房源是賣家在2011年、2012年購買，當時正值新都心發(fā)展的黃金時期，區(qū)域房價迅速上漲，賣家入手投入并不小，加之部分社區(qū)是精裝修房源，如今掛牌均價高漲絕非漫天要價。再者，凱德廣場、麥凱樂開業(yè)在即，新都心商圈價值已毋庸置疑，二手房價高漲已是大勢所趨。“在新都心這個概念提出來之前，這一片兒要么是雙山、保兒這樣的老村莊，要么是普通的老廠宿舍樓，房屋品質(zhì)較差，二手房價常年保持在五六千元一平方米，后來新都心開發(fā)建設(shè)后，多個地產(chǎn)商集中開發(fā)打造，一個個品質(zhì)小區(qū)涌現(xiàn)，區(qū)域價格急劇升溫，入住后轉(zhuǎn)手出售的價格更是居高不下，吸引了很多改善型客戶，目前該片區(qū)的次新小區(qū)二手房均價已超過1.4萬元/平方米。”太平洋房屋市北區(qū)域一負責人介紹說，而清江路、哈爾濱路、重慶路兩側(cè)老式居民樓二手房在1萬元/平方米左右，吸引力較弱。

　　【東李】

　　二手房穩(wěn)穩(wěn)站上“萬元線”

　　與新都心極其類似的還有東李片區(qū)，相比市南、市北、嶗山的房價，李滄區(qū)親民的價格是很多年輕人可以負擔的。便利的交通、環(huán)境的改善和密集的購物商場，配套逐漸完善，使該片區(qū)二手房吸引了不少年輕人關(guān)注，20—29歲的置業(yè)者占比較高，是當之無愧的剛需重地。憑借世園會進入發(fā)展快車道的東李也是今年青島二手房頗受關(guān)注的片區(qū)之一。1.17萬元/平方米、1.13萬元/平方米、1.07萬元/平方米，從上述幾處東李二手房的成交均價不難看出，該區(qū)域二手房均價早已突破“萬元線”。

　　不過青島鏈家市場部分析師劉爍也指出，自去年年底以來李滄區(qū)開工樓盤比較密集，包括世園板塊集中了許多即將開工或開售樓盤，今年上半年開盤銷售的幾個新樓盤紛紛打出低價促銷，吸引了不少置業(yè)者選擇買新房，從而影響了該片區(qū)二手房交易成交數(shù)量。目前來看，今年上半年李滄區(qū)成交最好的還是經(jīng)典小區(qū)百通馨苑，目前該小區(qū)二手房均價在11000元/平方米，附近的偉東幸福之城、春和景明二手房價格成交也不錯，單價略低一點。當然，這些都是次新小區(qū)。

　　【麥島】

　　海景房動輒上千萬元

　　說起島城的二手房，沿海一線的看海豪宅也一直是人們津津樂道的，記者在走訪中了解到，市南東海路、澳門路沿線的海景豪宅因為單價每平方米高達四五萬元甚至更高，一套房子動輒上千萬元，這類客戶非常稀缺，再加上停車難、交通擁堵等因素，所以一直成交量很低。而往東走至麥島一帶，海景房卻有抬頭的趨勢。

　　“麥島周邊因為是后來規(guī)劃建設(shè)的，建設(shè)標準要高于市南那邊，停車方便，且進出方便，不像香港中路那邊擁堵，而且價格還稍稍便宜一些。另外貼海，擁有不可多得的海景資源，單憑這一地域價值就不會下跌。而且地鐵2號線就途經(jīng)此地，所以越來越受到財富新貴的青睞。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，目前“3萬元/平方米”已成為該區(qū)域掛牌二手房源的“標配”。五六年時間，麥島房價漲了2-3倍。“麥島是青島海景房齡最短的區(qū)域，在這里可以選到不少小區(qū)物業(yè)先進、管理現(xiàn)代化的二手房源，這也是麥島房價高于啤酒城區(qū)域、市南中西部區(qū)域的主要原因，無論市場是低迷還是高漲，這一片的成交量都是沿海一線最高的片區(qū)。”

　　業(yè)內(nèi)看法

　　優(yōu)質(zhì)學區(qū)、地鐵站旁、小戶型

　　這樣的次新房最受捧

　　克而瑞房價點評網(wǎng)高級分析師張斌指出，市南許多住宅小區(qū)包括部分看海房當年都是由本土小房企完成，產(chǎn)品設(shè)計、項目規(guī)劃不合理，與現(xiàn)代生活格格不入，并且隨著房齡的不斷增長，性價比日漸降低，所以成交不算特別理想。

　　但是也有例外，比如最堅挺的學區(qū)房，這是市南區(qū)最具優(yōu)勢的地方。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年青島最受關(guān)注的二手房熱點區(qū)域分布在市南區(qū)有兩處，分別為湛山、大學路，這兩處片區(qū)擁有最負盛名的優(yōu)質(zhì)小學和初中，學區(qū)房聚集使其成為關(guān)注焦點，也締造了這兩大區(qū)域二手房價格“只升不降”的神話。據(jù)統(tǒng)計，湛山區(qū)域二手房目前掛牌均價23089元/平方米，大學路區(qū)域是25320元/平方米。據(jù)了解，兩萬元左右的均價也只是平均值，一間僅有二三十平方米的老房子要價上百萬也是常事兒。

　　不過在采訪中，多個地產(chǎn)中介負責人表示，憑借一個月或者幾個月的數(shù)據(jù)還不好判定 “老小區(qū)時代過去，新小區(qū)時代到來”，但是“老小區(qū)退潮，次新房火熱”已成為不爭的事實，越來越多的年輕人不愿意住在市中心破舊的老小區(qū)，而愿意犧牲距離去選擇偏高檔的、物業(yè)管理好的小區(qū)。所以，一些次新房集中的區(qū)域在二手房市場上受到歡迎，浮山后、新都心、東李等新興區(qū)域的次新房已日益成為二手房市場的主力軍。而在市中心的一些老房子想要賣個好價錢越來越難了，甚至有的掛牌一年都很難賣出去。

　　“優(yōu)質(zhì)學區(qū)、地鐵站旁、小戶型。”這是85后、90后的購房指標，也是二手房市場需求新風向標。而老小區(qū)則因戶型、物業(yè)無法滿足年輕人需求，僅憑地段，難再吸引大量購房者。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳

[編輯: 張珍珍]