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歷史的發(fā)展，總是以人的故事作為主線，驚心動魄的，微乎其微的，拼湊成了一幅宏大的圖景。而人作為這幅背景上的一點(diǎn)，其切身體會，最能反映出當(dāng)時(shí)當(dāng)日最真實(shí)的一面。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，一線售樓人員、營銷總監(jiān)、購房者都是房地產(chǎn)這幅畫卷上的主角。其中，營銷總監(jiān)更是因肩負(fù)營銷重任而顯得格外重要，樓市起起伏伏，也讓他們的心情高高低低。來看看一個(gè)營銷總監(jiān)眼中樓市的變遷，一起聽聽為啥今年樓市這么暖。
出場人物：和達(dá)集團(tuán)營銷總監(jiān)陳子權(quán)，從業(yè)十余年，2012年下半年任和達(dá)集團(tuán)營銷總監(jiān)至今。
[2013年]
樓市集體瘋狂任務(wù)輕松完成 相信很多普通人對2013年中國樓市的瘋狂仍然記憶猶新。經(jīng)過了史上最嚴(yán)限購，當(dāng)年的房地產(chǎn)市場不僅沒有被限購壓垮，反而出現(xiàn)了出其不意的反彈，從新“國五條”落地前二手房的瘋狂開始，新房的成交就一路扶搖直上，從5月份開始幾乎月月破萬，成就了青島房地產(chǎn)歷史上成交量的新高。“特別是從6月份開始，市場越來越好。”陳子權(quán)回憶起當(dāng)年的經(jīng)歷，說的最多的是“沒想到”。
“2013年年初，公司制定的銷售任務(wù)是將和達(dá)中心城400多套住宅賣完，當(dāng)時(shí)心中還是有些壓力的，但沒想到后來市場那么好，任務(wù)完成得很輕松。”陳子權(quán)說，他是2012年下半年到和達(dá)集團(tuán)任職，主要負(fù)責(zé)位于新都心片區(qū)的和達(dá)中心城項(xiàng)目的銷售。“印象很深刻的是我們是當(dāng)年的9月份開盤，不到12月吧，只用了2個(gè)多月的時(shí)間，這400多套房子就基本賣完了。”陳子權(quán)回憶說，當(dāng)時(shí)公司的營銷策略并沒有低價(jià)跑量，但是賣得也非常好。“可能跟新都心這邊的區(qū)位有關(guān)，有地鐵，處于市中心，周邊配套也越來越好，而且盤都很大，周邊的其他樓盤賣得也不錯(cuò)。”陳子權(quán)介紹，公司也曾經(jīng)搞過調(diào)查，統(tǒng)計(jì)了一下2013年新都心片區(qū)萬科、保利、海爾等幾個(gè)開發(fā)商開發(fā)的大盤，銷售情況也很好，“整個(gè)新都心差不多賣了3000套房子。”
“但是這種市場的火爆并不是偶然，任何事件背后都是有原因的。”陳子權(quán)說，“從2012年下半年開始，市場已經(jīng)開始有了回暖的跡象。因?yàn)閺?010年限購限貸開始，青島的市場可以說經(jīng)過了很長時(shí)間的一段成交平緩期，所以這個(gè)時(shí)間，積累了很多的剛需，這種需求肯定在一個(gè)時(shí)間釋放出來。”陳子權(quán)介紹，很多人覺得2013年也在限購，為什么成交那么大，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)限購主要限的是改善型的需求，剛需沒有受什么影響，而2013年成交火爆的主要還是剛需。
在這樣的背景下，2013年的樓市可以用“轟轟烈烈”來形容，全國各地的開發(fā)商捷報(bào)頻傳，而青島的房地產(chǎn)市場也創(chuàng)下了歷史新高。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年青島市新房成交量為129642套，接近13萬套，新房成交面積13211515平方米，超過了1000萬平方米，新房成交量同比增長一成多，創(chuàng)下青島樓市有史以來最高年成交紀(jì)錄。
就這樣，2013年，在開發(fā)商一片集體狂歡，賺得盆滿缽滿中結(jié)束。
慘淡來得太快 銷售壓力山大 2013年年末，不少業(yè)內(nèi)人士曾表示，房地產(chǎn)市場“高燒”的狀態(tài)，起碼能持續(xù)到2014年的年中或者下半年，但誰也沒想到，2014年的慘淡來得這么快。
“2014年的平淡，確實(shí)比較出乎意外。”陳子權(quán)說，但是仔細(xì)分析也能找到其中的原因，主要的原因還是限購沒有取消，而不受限購影響的剛需，已經(jīng)在2013年釋放得差不多了，有買房需求的改善型置業(yè)者，被高比例的首付和房貸限制住了。“另外，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境不好也有關(guān)系，不只是房地產(chǎn)行業(yè)有影響。”
2014年，不少地產(chǎn)公司都在巨大而且又難以完成的銷售指標(biāo)中苦苦掙扎，因?yàn)?013年銷售喜人，不少公司將2014年的銷售計(jì)劃制定得非常高，但當(dāng)年的銷售并不像預(yù)想的那么理想，所以營銷總監(jiān)和置業(yè)顧問離職的在業(yè)內(nèi)有不少。“上一年賣得好，公司肯定會制定一個(gè)更高的銷售目標(biāo)。壓力大是肯定的，當(dāng)時(shí)不管是售樓處的客戶來訪，還是成交，環(huán)比2013年都低很多。”
陳子權(quán)說，當(dāng)時(shí)自己負(fù)責(zé)的項(xiàng)目上半年沒有新盤，所以相比其他同行來說壓力還沒有那么大，但加班加點(diǎn)地開會研究營銷對策，還是家常便飯。“我們的城上城項(xiàng)目是在2014年7月推出的，當(dāng)時(shí)銷售還可以，談不上特別差，但遠(yuǎn)不及2013年的情況好。”陳子權(quán)回憶，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目主要在7、8、9 三個(gè)月銷售，他自己感覺最明顯的是9月份。“9月份的節(jié)點(diǎn)我記得非常清楚，變化特別明顯，因?yàn)榍鄭u在9月取消了限購。”陳子權(quán)說，從8月份部分放開限購，到10月正式全面放開限購，中間購房者的心態(tài)也出現(xiàn)了變化，9月份到售樓處看房的人就明顯多了一些。“特別是一些改善型置業(yè)者，前來咨詢 的人多了。”
即便如此，陳子權(quán)當(dāng)年也未完成年初公司定的銷售任務(wù)，“很吃力，大約完成了九成左右。其他一些一線房企的情況更不樂觀。”
陳子權(quán)表示，2014年島城樓市的成交總量，其實(shí)和2012年差不多，“只是在2013年這種極為罕見的瘋狂市場反襯下，2014年顯得特別不好。”陳子權(quán)說，經(jīng)過了這幾番的調(diào)控和震蕩，如今青島的房地產(chǎn)市場已經(jīng)越來越健康。
[2015年]
市場快速復(fù)蘇 3個(gè)月抵半年 就像人們從沒想到2013年的火爆到2014年的冷清轉(zhuǎn)變得如此劇烈一樣，2015年的回暖，來得也猝不及防。
“今年最劇烈地感受到變化，是從3·30新政開始的。”陳子權(quán)說，2014年年底到現(xiàn)在的幾次政策利好組合拳，主要針對的就是改善型置業(yè)者，“在此之前，改善型需求可以說是被抑制的。這半年來的政策調(diào)整，是比較有針對性的，之前那些一直想換房的改善型置業(yè)者，終于等到了機(jī)會。合理地改善需求被釋放出來了。”
“市場轉(zhuǎn)好是多方面的原因，首先現(xiàn)在二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)變了，首付低了，貸款利率也低了，幾次降準(zhǔn)降息，都是對買房者的直接利好，買房比其他時(shí)候都省，這對改善人群是一大利好。”陳子權(quán)談道，另外一點(diǎn)就是市場信心的回歸，“你可以看到，現(xiàn)在售樓處人氣都很旺，這是人們對樓市信心回歸的一個(gè)體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，樓市、股市都開始向好，不管是首套房還是二套改善，人們的信心都足了。”
陳子權(quán)說，今年3、4、5三個(gè)月，和達(dá)城上城項(xiàng)目120~140平方米的房子銷售特別火爆，供不應(yīng)求，很明顯能看到是改善型置業(yè)者在發(fā)力。“這三個(gè)月我們幾乎賣了去年半年的量。”他表示，今年二季度比2014年四季度和今年一季度的銷售，環(huán)比增幅肯定在100% 以上。“一方面是市場好了，另一方面和新都心周邊配套、道路完善以及即將開通的地鐵有很大關(guān)系。”
“現(xiàn)在的市場我個(gè)人感覺不能說轉(zhuǎn)暖，我覺得是更加健康和理性了。”陳子權(quán)說，經(jīng)過這幾輪調(diào)控，島城房地產(chǎn)市場更加趨于理性，現(xiàn)在的樓盤比拼的都是區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品定位，幾乎不存在亂定價(jià)和亂漲價(jià)的現(xiàn)象。“消費(fèi)者的心態(tài)也更加健康了，在目前這種狀態(tài)下，短期來看，市場需求會持續(xù)增加，回暖的勢頭也會持續(xù)下去。”
[觀點(diǎn)]
去化 “就目前市北、嶗山、李滄以及城陽主城區(qū)的供應(yīng)來看，去化周期在10~12個(gè)月左右，不能說供不應(yīng)求，但肯定是處于供需平衡的狀態(tài)。”陳子權(quán)告訴記者，在主城區(qū)主要住宅片區(qū)的尾盤，目前去化也比較快，“5月份我們有套140多平方米的房子，有5個(gè)客戶要，有3個(gè)客戶都通過銀行轉(zhuǎn)了錢，可以說很多房子是供不應(yīng)求的。”陳子權(quán)認(rèn)為，目前青島的庫存主要集中在西海岸新區(qū)、藍(lán)色硅谷和高新區(qū)這幾個(gè)片區(qū)，這幾個(gè)片區(qū)的去化速度會隨配套設(shè)施的完善和政策利好而加快，“新區(qū)發(fā)展初期，新盤多而且量都很大，這是一個(gè)發(fā)展的必經(jīng)階段，其他城市的新區(qū)也是如此。”
價(jià)格 “現(xiàn)在老百姓和開發(fā)商都是理性地對待市場，價(jià)格基本都是成本決定的。”陳子權(quán)說，目前主城區(qū)樓盤價(jià)格都是小幅微漲，“隨著一些樓盤的配套越來越好，其價(jià)值越來越高，那么必然帶來價(jià)格的上漲。”
供應(yīng) 陳子權(quán)表示，今年青島主城區(qū)的新房供應(yīng)比較平穩(wěn)，基本沒有特別的增加。“在東李片區(qū)，可能今年的供應(yīng)稍大一些，但是跟旺盛的市場需求相比，還是不算大。”
本專題撰文/記者 付明實(shí)
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 葛飛]
