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　　近日，島城公布4月份的樓市成交數據，受“3·30”新政的利好影響，成交量又開始上升。樓市回暖的同時，因房屋合同引發的糾紛也開始增加。記者從青島市中級人民法院了解到，除了傳統上因價格變化而引發的房屋合同糾紛，近年來一些房屋買賣糾紛與民間借貸糾紛的案件逐漸增多。因此，法院也提醒廣大購房者，購買房屋之前，一定要看好房產證件，盡快辦理過戶手續，以免發生糾紛。

　　特點“民間借貸”惹禍增多

　　記者從青島市中級人民法院獲悉，房屋買賣合同糾紛案件數量直接受房地產市場的影響，近兩年樓市成交量較為平穩，有關二手房買賣合同糾紛案件并未明顯增多。2014年，該院共接到二手房合同糾紛案350件，2015年截止到現在，共接到135件，跟去年同期相比，變化不大，而2015年樓市新政出臺后還未快速反應到二手房市場中。

　　市中院民一庭法官孫琦說，房產漲價或跌價后賣方或買方反悔；一房有兩個或者多個共有人，以其中有人不知情為由要求確認買賣合同無效，以及房屋在出賣前就被抵押等問題引發糾紛比較常見。

　　在農村方面，一些人將宅基地及房屋賣掉交付使用多年之后，遇到拆遷有補償賣方反悔，從而引發糾紛的亦為數不少。

　　另外，中介人員素質不一，在辦理手續時出現問題，甚至合同約定內容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內容產生爭議，從而引發訴訟。

　　孫琦說，近年來，表面為房屋買賣合同糾紛實為民間借貸糾紛的情況越來越常見。一些人通過簽訂虛假房屋買賣合同的形式來擔保民間借貸，雙方同時簽訂借款合同和房屋買賣合同，在逾期不能償還本金及利息的情況下，出借人就起訴要求履行房屋買賣合同，雙方訴訟至法院。

　　“這種情況下，雙方簽訂房屋買賣合同的真實目的并不是房屋買賣，而是對借貸關系設定的擔保。”孫琦說，因此，法院在審理該類案件過程中，針對具體案情會慎重處理。

　　提醒買房之前記住三招

　　李滄法院民五庭庭長李寧每年要審理大量涉及二手房交易的案件，在她看來，要避免買房后發生糾紛，或是發生糾紛時有理說不清，將所有細節和約定都寫進房屋買賣合同是非常關鍵的。

　　“盡可能避免口頭約定，有的買賣雙方是朋友或是通過熟人介紹交易的，一些口頭約定如果有一方未履行，發生糾紛后很難拿出有力證據。”李寧介紹。

　　不同于新房，二手房作為個人資產，與房主所處的狀態有非常大的關系，因此在購買二手房時，市民要多加留心，注意了解要購買的房子是否存在糾紛、抵押等情況，如果是通過中介購買，可由中介到相關部門查詢房產是否抵押、是否有共有權利人等情況，并且一定要實地看房，查看房主以及房子的相關證件、手續等。“通過鄰居、物業、相關職能部門查詢等多方面，盡可能了解房主的狀態，比如是否有債務糾紛，或是有正在進行的債務官司等，以防購買了可能會涉及經濟糾紛的房子，更要防范這種情況下房主先收取定金或是低價拋售后，不過戶而攜款開溜的情況。”李寧說。

　　李寧還提醒，買二手房時也盡可能地了解一下房主婚姻狀況，如果夫妻正處于準備離婚、分居狀態下就要注意了，防止一方將屬于夫妻共同財產的房子私自出售，“此前就有一個案例，夫妻當時處于分居期，男方私自將房子以低價出售給他人后攜款不知去向，其妻子發現后將購房者起訴至法院，最終法院依法判令購房合同無效。”

　　此外，購房時一定不要貪圖便宜，如果房子價格明顯低于其市場價時，就要留心是否存在問題。

　　延伸“兇宅”解約得看具體情況

　　二手房自然是有人住過的，但是在之前的使用過程中發生了問題，比如房主或居住者因意外情況而在家中離世，有市民認為這種房子是“兇宅”，盡管從科學角度來說這一說法并不成立，但也是一種確實存在的弊端。

　　如果在不知情的情況下買到了“兇宅”，或者原房主隱瞞了房子的一些問題，那么購房者能否通過起訴來解除購房合同？

　　李寧介紹，此前外地就真實發生了一起這樣的案件，該地一所別墅發生意外，一人在別墅中身亡，這套房子就一直未能賣出去，后來房主以大約市場價30% 的價格對外出售，當地人李某在知情的情況下將別墅買走后，又以市場價賣給了一名外地人徐某。新房主在入住后，從鄰居處得知真相，將對方告上法庭，要求退房退款，最終當地法院審理認為，李某買房、賣房過程中有故意隱瞞事實、惡意賺取巨大差價的行為，最終判令解除購房合同。

　　李寧分析，在此類案件中，對能否解除合同無法一概而論，重點還是根據案件的證據基礎來進行衡量，具體案件具體分析，特別是買賣雙方是否存在主觀故意，比如故意低價出售或低價購買，但至少有一點是，以明顯低于市場價購買后，又以“兇宅”等為由要求解除合同，除非有強有力的證據，否則很難站得住腳。

　　案例一

　　房屋貸款沒還清要求過戶遭敗訴

　　因生意缺少周轉資金，邵某先后向朋友張某借款277萬元。后來，邵某想將其位于市南區旌德路的一處房屋出售給張某，再借一筆錢。2012年12月1日，兩人簽訂《房地產買賣契約》，房屋總價款290萬元，定金10萬元。邵某借的277萬元借款抵銷房款，其中10萬元作為定金支付。隨后，張某又將13萬元以現金方式支付給了邵某。

　　在此期間，張某住進購買的房屋中，并一直催促辦理房屋過戶手續。多次催促無效之后，將邵某告上法庭。2014年1月15日，市南法院審理查明，邵某購買涉案房屋時，將涉案房屋抵押給工商銀行，用于貸款200萬元。后來由于生意失敗，邵某已經沒有錢償還房屋貸款，無力解除房屋抵押。

　　最終，法院經過審理后認為，涉案房屋上存有抵押權，且邵某已明確表示無法解押，張某要求辦理房屋過戶手續的訴訟請求，在事實上無法繼續履行，依法不予支持。

　　案例二

　　買房沒見著房主住了三年遭解約

　　2007年11月26日，市南區的市民王某看中了觀海一路上的一處房屋，在中介的介紹下簽訂了購房合同。不過，簽訂合同的是房屋所有人的親戚王某某。真正的房主魏徐某，時年15歲。因為是未成年人，沒有辦法過戶。王某稱，他當時看到賣房者有孩子父母的授權委托書，所以就簽訂了《房屋買賣合同》，約定等魏徐某年滿十八周歲時，再辦理過戶。

　　在這三年間，房地產價格飛速上升。2010年，合同到期后，王某想辦理過戶手續但被拒絕。在法庭上，當時簽訂房屋合同的王某某辯稱，他只是房屋買賣的中間人，賣房時房主本人和監護人都不知情，也沒有簽訂過委托書。王某提交了一份《委托授權書》的復印件，但被告不予認可。

　　最后，市南法院經過審理認為，無法與原件核對的復印件不能單獨作為認定案件事實的依據，因此，認定當時簽訂的購房合同對被告魏徐某不發生效力，不予支持辦理過戶的訴求。

　　案例三

　　相信別人有門道委托買房惹糾紛

　　2010年，市南區的高某聽說妻子的朋友曹某母親有職務上的便利，可以從某房地產公司低價購房。隨后，高某先后向曹某的卡內打入了28萬余元，委托曹某幫他買房。后高某查實曹某的母親早已退休，根本無法履行購房承諾。

　　2013年11月21日，高某向市南法院提起訴訟。在審理中，曹某辯稱因買不到房屋，他同意還款并按照銀行同期貸款利率支付利息，但高某的小舅子史某要求的賠償數額太大，一直未能協商一致。

　　最終，法院判決曹某敗訴，賠償原告高某28萬余元。記者 孫桂東

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王好]