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　　［市場傳真］

　　樓市回暖跡象明顯

　　3月底，房產新政引發了中國房地產行業的又一次“地震”。與其他幾次新政出臺不同，這次新政對改善型置業者的優惠特別大，極大地滿足了很多急需換房的剛改人群的需求。另外，新政中的二手房稅費改革，對低迷許久的二手房市場起到了很大的刺激作用。如今新政出臺已經一個月有余，這一個月，島城樓市發生了哪些變化？購房者心態又有什么轉變？一起來看看。

　　用暖風來形容3·30新政一點也不為過。與島城這遲遲暖不起來的天氣不同，新政這場暖風一過境，樓市馬上就熱了起來。北京、上海等一線城市，成交量更是明顯放大。這種情況，在2014年幾次樓市調整之后，未曾明顯出現，足見這次新政的影響力之強勁。

　　4月19日，西海岸新區CBD附近某大盤新品加推，售樓處人聲鼎沸。“感覺這個月變化很明顯，買房的人熱情高多了。”售樓處一銷售人員告訴記者，2014年日子不太好過，特別是西海岸新區這種庫存特別大的區域，很多撐不住的開發商只能靠降價來加快去化。

　　“盡管如此，效果也不見得好，但這次就不太一樣，很多人決定出手了。”記者在現場看到，來參加活動的人目測有400人以上。“一直想給老人買套房，覺得這里環境不錯，過來看看。”市民孫先生是特意從市區趕過來看房子的，他覺得現在的市場應該可以出手了，“去年手頭有錢也不敢買，覺得還會跌。”孫先生坦言，現在新政一出，覺得市場要好起來了。

　　而在浮山后六小區周邊做二手房中介生意的王女士也表示，這一個月，來問房子的人明顯多了，“很多是要換房的，往外賣的人也多了。”另外，房源也大幅增長了，購房者的選擇余地大了，促成成交的幾率也就增多了。近期，中介的交易成功率大為增長，中介人員的信心也大幅提升。

　　［新房市場］

　　新房4月中旬起發力

　　島城新房市場從2014年年初，就跌進了越來越深的谷底，經過2014年年底的幾次政策調整之后，也沒有太大的起色。但這次新政，可以說讓本來低迷的新房市場獲得了一次難得的新生。

　　市不動產登記中心統計顯示，島城4月新建商品房共成交85 24套，環比 上漲了3.85%，同比上漲17.65%；其中新建商品住宅共成交7644套，環比3月份的6992套上漲了9.32% ，同比2014年4月的6189套上漲了23.50%。

　　從成交的每日統計數據來看，青島樓市不同于北上廣一線城市，反應略顯滯后。并沒有出現新政一出馬上售樓處“人鼓了”的情況，但看房量明顯增多，整個4月的上半月，成交都沒有明顯的起色。直到4月下半月，成交節節攀升，市場越來越熱。

　　榮置地顧問有限公司銷售經理陳靜負責魯商藍岸麗舍項目的銷售，她表示，政策越來越給力，客戶的上訪量和意向度都比以前有了很大的提高。“特別是4月份下半月，天氣漸漸轉暖，很多購房者愿意出門看房，五一一天我們就接待了上百組客戶，簽約周期比以前短了很多，基本上周看房，下周就能來買房了。”陳靜說，這與2014年的情況簡直是天壤之別。“主要是我們這個項目面向改善型客戶，這次貸款政策放寬了很多，首付降了，很多購房者愿意出手買房了。”

　　［二手市場］ 二手房成交增速超新房

　　二手房經歷了2013年新國五條落地的瘋狂之后，就一直處在萎靡不振的狀態之中。特別是2014年新房市場不景氣的大背景下，二手房也似乎陷入了死循環，擺脫不了成交量低迷的“魔咒”。不過此次新政下達之后，二手房市場仿佛被注射了一劑良藥，出現了兩年來前所未有的好局面。

　　根據青島網上房地產的數據，全市二手房4月共成交3854套，環比3月上漲49.9% ，同比去年4月上漲53.98%。與新房的變化不同，從今年春節之后，二手房市場就出現了回暖的趨勢，成交量逐月甚至是每個星期都有遞增。3月份市場已經出現了回暖的趨勢，到了4月份出現了較為明顯的爆發。

　　“4月市場之所以如此火爆，主要原因在于3月末國家下發的新政對市場起到了很明顯的推動作用。”青島鏈家市場部分析師劉爍認為，根據房產市場歷年的規律，3月至5月是市場較為溫暖的季節。青島鏈家市北商圈經理高斌介紹說，主要是因為天氣回暖，很多置業者也愿意出來看房子，還有因為裝修的時節正合適，另外再加上學區房也到了成交高峰，各種因素造成了二手房的“雄起”。

　　［價格情況］ 成交節節攀，均價卻降了

　　房價永遠是人們最關心也最繞不開的話題，成交量節節攀升，是否意味著價格要漲了？可能那些抱著這樣想法的人要失望了。

　　根據青島市不動產登記中心公布的樓市成交數據，4月份全市簽約均價是8446元/平方米。李滄區、城陽區和膠州市作為成交量前三位的區域，成交均價分別為9345元/平方米、7133元/平方米和5089元/平方米。而青島3月份新建住宅均價9015元/平方米，4月均價環比下降了6.3% 。從區域來看，一季度成交均價僅有三個區域上漲，其中即墨漲幅最大，上漲了11% ，其他區域的房價均有不同程度的下滑，其中高新區一季度房價下降了22% ，嶗山區均價下降了7.9%。可見，新房價格走勢仍然是向下維穩為主。二手房方面，均價也是連續多周下滑，盡管下滑幅度不是很大，但顯然房價沒有像人們擔心的那樣上漲。

　　［消費調查］ 改善需求入市拉動成交

　　本次的新政，得實惠最大的莫過于改善型置業者，特別是公積金貸款政策的調整，首套房公積金貸款首付20%，已經結清第一套房款的改善型置業者，用公積金貸款只需要首付三成，這樣的福利，可比任何開發商變著花樣的打折促銷有效果的多。另外，因為原來滿五年才能免征的營業稅，現在只要滿兩年就可以免征，這也讓很多人大大加快了換房的步伐。這些政策，都直接改變了購房者的心態。

　　“去年不管是剛需還是改善，都在觀望，但是剛需的變化不是太大，因為結婚買房這樣的事，并不會因為市場的一時變化耽誤，但改善的就不同，這次新政之后，改善型的置業者有很大增加。”市北區新都心附近一樓盤的銷售顧問告訴記者。

　　家住市北區錯埠齡附近的市民張先生有換房的想法已經有近兩年，因為想把自己原來的小戶型留給父母住，所以第一套房就不能賣掉，但因為手頭能付首付的錢有限，再加上市場不明朗，他也是一直猶豫沒有出手。不過從3月底公布新政以來，張先生明顯加快了看房的步伐，“我的目標還是市北新都心附近，這樣能離老人近一點。現在買房首先是公積金貸款首付低了，另外就是我看目前的價格，既不會有太大的跌幅，也不太會有大的漲幅，現在買房挺劃算的。”張先生說，自己單位有不少同事都是這樣的心態。

　　“今年股市行情好，本來想把閑錢投股市里，這不新政一出，我就改了念頭了，先把孩子的學區房給搞定了。”市民王先生說，他覺得還是趁現在政策好，把錢用在最值得的地方比較好。

　　［各方觀點］

　　“紅五月”效應還是回暖大勢來臨？

　　四五月份，向來是一年中除了金九銀十之外樓市最熱的一個時間段，樓市的回暖，是紅五月效應所致還是市場真的好轉了呢？

　　“五一前后的確是一年中的樓市旺季，不過大家可以回想一下去年，不管是紅五月，還是金九銀十，都一直非常低迷，沒有太大的起色。”青島黑卓地產營銷總監艾濤接受記者采訪時表示，近幾年房產市場的變化，還是跟著政策走的，現在的市場好，主要還是市場政策利好多，市場環境越來越好所致。“接下來的市場還是會繼續回暖，因為5月至10月份，是開發商的推盤旺季，會有越來越多優質樓盤入市，老百姓的選擇會越來越多，選擇余地大了，出手的理由也多了很多。”而價格方面，艾濤表示，雖然目前購房需求在增長，但庫存壓力仍然很大，市場上的同質產品很多，開發商都會定一個合理的價位來贏得市場，特別是在李滄、新市北、西海岸新區等庫存壓力大的地段，漲價的空間不大。

　　至于隨后市場的發展趨勢會如何，劉爍也表示，目前市場的火熱景象很大一部分原因是由于現在各方面時機較好，而之后的市場，在夏季，會有一部分改善型的置業者入市，而這部分購房者也包括一些旅游度假而產生購房行為的置業者。 本專題撰文/記者 付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]