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　　半島都市報5月1日訊（記者 王愛科） 截至4月30日，島城樓市“3·30新政”已經落地滿一個月，樓市成交量的高走，佐證了政策利好影響。來自青島市不動產登記中心的統計數據，4月份新建商品住宅共成交7644套，同比漲幅達兩成以上，成交價格則依舊處在下行軌道。

　　5月1日，青島市不動產登記中心公布了今年4月份的樓市成交數據。統計顯示，4月新建商品房共成交8524套，環比上漲了3.85%，同比上漲17.65%；其中，新建商品住宅共計成交7644套，環比上漲了9.32%，同比上漲了23.50% 。而今年3月份，新建商品住宅成交量為6992套，去年4月份，新建商品住宅簽約量僅為6189套。

　　從4月份市場情況來看，當月全市在售樓盤多達51家。“新政施行后，來自后臺的統計分析數據顯示，超過九成的售樓處現場看房人員有明顯增長，這一方面與春節過后市場一直處在低谷有關，但更重要的則是政策利好開始發揮刺激作用。”青島銳理數據總經理馬光明說，繼3月份成交高走之后，二季度島城樓市迎來了首輪成交高峰。

　　從區域成交來看，李滄區、城陽區和膠州市成交量穩居全市前三位。李滄區以1198套的總簽約量位居榜首，城陽區的成交套數達到1132套，膠州市則成交1069套。而市南區和嶗山區成交量均僅突破百套，分別簽約150套和103套。

　　價格方面，4月份全市簽約均價是8446元/平方米。嶗山區和市南區由于住宅價格仍居高不下，以高端豪宅為主，簽約均價分別為23696元/平方米和21251元/平方米；原市北區和原四方區為房價第二高區域，簽約均價分別為14537元/平方米和11479元/平方米；李滄區、城陽區和膠州市作為成交量前三位的區域，成交均價分別為9345元/平方米、7133元/平方米和5089元/平方米。

　　“可以看出，樓市主要支撐力量依舊是以剛性需求為主，而且置業方向上以價格相對偏低的區域為主，未來很長時間，這一趨勢不會改變。”樓市分析人士張百忍說。

　　縱伸

　　兩類需求成主要支撐點

　　記者采訪發現，受樓市利好政策刺激，購房者入市的信心增強，開發商當然不會錯過這一良機，推盤的節奏也加快。

　　“一直想換套大一些的房子，但此前因為二套房首付比例高，一直沒有出手，這次首付比例降低到三成，該出手了。”5月1日上午，在李滄區金水路一家新盤項目的售樓處，正忙著看房的丁女士說，“3·30新政”之后，家庭換房大計正式提上日程了。

　　二手房市場迎來的行情以首次置業的剛需為主。“無論是來電量還是看房量，均大幅增加，簽約量增加了四成左右。”文杰地產總經理盧文杰說，二手房的市場熱度正在逐漸回升。

　　“3月份密集的新政出臺，刺激了首次置業和改善型需求入市，這兩類需求也是目前樓市的主要支撐點。”房價點評網高級分析師張斌說。

　　40家新盤項目本月入市

　　調查發現，開發商推盤的節奏明顯加快。來自青島市不動產統一登記中心的數據，5月份確定入市的新盤數量在40家左右。不僅包括定位剛需的高層、小高層項目，還有定位于改善型購房者的多層、別墅等樓盤。

　　其中14家樓盤是純新盤，在主城區有超過10個新盤項目；此外，北岸新城、青西新區兩處近郊片區也將有20家新盤準備入市。“從開盤規模來看，今年的5月份入市量遠遠超過了去年同期。”地產經理人龍江說。

　　“目前來看，東李板塊會有不少新盤加推，如和達景城、海爾鉑悅蘭庭等；市北區的萬科紫臺、泰成玲瓏郡、印象山等還會繼續推出；另外，位于李滄區的海信東山郡、海爾鼎世華府等也將繼續加推。”龍江說。

　　價格低開仍是大勢

　　3月以來的降息、降首付與減稅利好政策齊發，多個利好政策刺激，剛需及改善型購房人群加速入市，會不會導致新盤漲價？

　　“借助政策出臺帶來的市場躁動，的確有不少開發商曾打出過漲價的敏感牌，但實際卻是‘雷聲大雨點小’。”房價點評網高級分析師張斌說，大多數開發商不敢漲價，所謂的“漲價”大部分是一種試探性的營銷策略；畢竟項目是否漲價，漲價多少，還是以市場環境和競爭態勢來決定。

　　數據顯示，從今年一季度的房價走勢來看，成交均價僅有三個區域上漲，漲幅最大的是即墨市，上漲11%；其余區域成交均價均有不同程度的下滑，其中跌幅最大的是高新區，下降22%。跌幅最大的是嶗山區，下降了7.9%。“去庫存仍是未來市場的主流，將以平價走量為主。”青島銳理數據總經理馬光明說。

　　2015年3月30日下午4時58分，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例調整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。這對已經顯現疲態一年多的樓市而言，是一劑強心針。市場普遍稱此新政為“3·30新政”。

　　全國樓市觀察

　　“紅五月”或將加快回暖

　　“３·３０新政”落地已滿一個月，其對房地產市場影響如何？中國指數研究院５月１日發布數據顯示，全國十大重點城市４月住宅均價環比轉跌為漲。一線城市對政策反應迅速、市場已呈回暖跡象，二、三線城市反應較為滯后，但市場向好趨勢明顯。

　　３月３０日出臺的這一樓市政策，疊加金融政策調整釋放的流動性效應，使得一線城市房地產市場快速發酵。４月，全國百城住宅均價微跌0.01% ，十大重點城市住宅均價為１８９６１元／平方米，環比上漲０。１２％。其中，深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津７個城市環比上漲，較3月增加４個，深圳上漲１。０９％，居首位。而杭州、重慶、廣州等城市則出現了環比下跌。

　　中指院分析認為，隨著房企推盤節奏加快，主要城市迎來供應小高峰，庫存量略有增加。但記者實地調查采訪情況來看，開發商的入市積極性并未高漲，新政后開盤數并未大幅增多。

　　業內人士表示，房地產市場“量增價穩”仍會在較長時間內持續。中國指數研究院認為，隨著各類政策逐步落實及貨幣環境的持續寬松，首置及改善類購房需求將平穩釋放，市場回暖趨勢將進一步延續。由于當前大部分城市住宅庫存量仍處高位，短期內全國整體價格將保持平穩。不同城市對政策敏感度存在差異，未來價格走勢將持續分化。

　　據新華社

　　中國樓市空置率有多高？

　　“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達１０億平方米。”近日，國際貨幣基金組織（ ＩＭＦ）副總 裁朱民在ＩＭＦ２０１５春季年會期間表示。隨后，ＩＭＦ駐中國代表在４月２８日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”

　　ＩＭＦ連續關注中國住房空置率再度觸動了房地產市場的敏感神經。作為衡量樓市泡沫的重要指標，中國住房空置率到底有多高？

　　ＩＭＦ提供的“１０億平方米”的空置面積數據，其準確性如何？有關方面說法不一。以中國房協副會長任志強等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為，１９９８年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可能有５０００萬套或更多空置”，我國城鎮地區的空置率也不太可能超過２０％。

　　對于空置率這個重要指標，相關部門對其的統計上仍是一片空白。住建部門相關人士也表示，關于空置率，目前“沒有準確官方定義”。專家認為，個別地區樓市的供求失衡確實需引起重視。隨著不動產統一登記加速推進，為社會提供權威的基礎數據，讓各類猜測、臆想式的數據引用能找到共識，不再讓空置率成為說不清楚的糊涂賬。記者 王愛科

　　據新華社

　　股市火爆樓市回暖

　　該“賣房炒股”還是“棄股買房”

　　在股市持續上行且頻頻創下七年來新高的同時，低迷已久的樓市也在諸多新政的助推下顯現回暖跡象。究竟是該“賣房炒股”，還是“棄股買房”？這讓不少有購房意向的股民糾結不已。

　　克而瑞研究中心上海房價研究總監薛建雄表示，短期來看，股市表現確實顯著強于樓市，但這也意味著一旦股市逆轉下跌，其跌幅也會遠大于樓市。“從這個角度而言，資金短期炒作空間在于股市，但若是作為中長期資產配置，買房或是更好的選擇。”

　　騰訊財經智庫成員、房產界知名評論員嚴躍進則表示，如果股市投機色彩過于濃重，投資理念就會被扭曲。而置業不同于炒股，不動產價格即使下跌，其作為抵押物等權益不會因此喪失，長期來看仍具有較好的保值作用。

　　不過，房產專家們同時提醒，經過前幾年的快速上漲，房地產作為投資品種的“暴利時代”已經結束。對以自住為目的的剛性需求或改善性需求購房者而言，過度觀望可能錯失出手機會。但若是以投資為目的“棄股買房”，則需充分權衡投資成本和收益空間。

　　值得注意的是，伴隨股指快速上漲，監管層已多次主動提示風險。４月２８日，證監會在其官網發布《關于新投資者激增、全民炒股風險》的問答，再次提醒投資者尊重市場、敬畏市場，不要被市場上“賣房炒股、借錢炒股”言論所誤導。

　　據新華社

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王好]