?　　半島網2月4日消息 國際權威調研顯示，人均GDP到達5000美元之后，文化消費需求將出現井噴。而據統計，2013年中國人均GDP已達6629美元。與此同時，十八大以來，隨著文化產業成為支柱產業步伐的加快，青島憑借自然環境及政策扶持優勢，迅速涌現出了青島東方影都、即墨古城、青島國家廣告產業園等一批以文化旅游產業綜合運營為特色的地產項目。業內人士表示，文旅地產項目將成為開發商未來轉型試水的一個重要方向。

　　

靈山灣影視文化產業園區效果

　　規劃：靈山灣影視文化產業區主打“文旅地產”

　　青島，向來以優越的地理位置和宜人的氣候著稱，2013年中國避暑旅游城市排名中，青島市排在第五位；2014年，中國旅游研究院發布的2014年第三季度全國游客滿意度調查報告中，青島更是以81.19分的成績位居榜首。2014年6月，國家級西海岸新區獲批，提出打造靈山灣影視文化產業區。作為新區主推文化產業，以科技、人文、生態為發展特色的功能區，靈山灣影視文化產業區未來將由地方文化區向國家級園區轉型升級。據悉，靈山灣影視文化產業區已經吸引了11個重大項目在此匯聚，山海資源成為靈山灣影視文化產業區的獨特優勢。

　　克而瑞數據顯示，近年來，西海岸新區旅游人數和收入逐年增長，其中旅游人數占比從2008年的23.6%增長至2012年的34.4%，旅游收入占比由2008年的12.6%增長至2012年的14.6%。“2014年西海岸新區獲批，隨著多個文旅地產項目的進駐，該區域今后的發展會更快。”克而瑞高級項目總監陳彬表示，政策及項目的相繼落地上馬，有望進一步推動西海岸文化旅游產業的發展。

　　

涵碧樓項目室內高大上的游泳池效果圖

　　目標：高投入打造高起點 開拓高端消費市場

　　據了解，相較于普通的商住項目，文旅地產項目一般都有投入大的特點。以西海岸為例，總投資約百億元的國際數字娛樂港項目落戶靈山灣影視文化產業區，將吸引包括英國企業在內的國內外最頂尖數字娛樂項目和團隊入駐，共同打造一個涵蓋創意設計、產品開發、節目制作、展示交易、教育培訓和學術交流等功能的全球性高端創意產業園區，該項目將作為全球數字娛樂聯盟產業基地；總投資500億元的東方影都是升級版的“好萊塢+迪士尼”，將對青島的城市定位和產業發展產生重大影響，預計2017年將整體開業；總投資300億元的生態養生城將打造全球領先、國內一流的集養生、休閑、度假、醫療為一體的產業示范區。

　　縱觀目前西海岸的在建文旅項目，依托山海資源，高端產品成為普遍定位：世界知名建筑大師設計、超五星級豪華酒店、180度無敵海景房、高檔餐廳、SPA溫泉會館、室內超豪華游樂設施等，令人嘆為觀止。據了解，星級酒店的單晚入住價大都在3000元以上。

　　

青島東方影都定制室內飛行過山車

　　特點：編織“產業網”完善項目內涵  

　　半島網在調查中發現，在產業園區中植入文化標簽，已經成為不少開發商的新產品，而為了避免出現傳統園區內涵單一、建設及運營脫節等問題。通過園區項目的建設，打造一個產業網，把企業、游客、購房者等不同需求進行有效鏈接，正在成為有實力的開發商在做的事。

　　

青島東方影都鳥瞰圖

　　作為靈山灣影視文化產業區的“招牌項目”，青島東方影都占地376萬平方米，總建筑面積540萬平方米，包括影視產業園、電影博物館、影視會展中心等多個項目，將打造影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的全產業鏈。近日，該項目一名姓李的置業顧問向半島網介紹說，影視產業園將于2017年4月份全體開業。

　　據介紹，從影視作品的產業鏈來說，東方影都內外景區、拍攝區和后期制作區一應俱全，一部完整的影視劇作品，不出園區就可以完成。而從旅游層面來說，影視工作人員及游客的吃、喝、玩、樂，都可以輕松解決。“園區內的商鋪和酒店，可以解決吃和住；面積達3萬平方米的濱海酒吧街和萬達茂中的各種室內游樂設施，可以解決玩和樂。”除此之外，東方影都內部還建有商鋪、公寓和多種住宅項目，強大的旅游及商業配套為居住項目提供了完善的配套。

　　

青島國家廣告產業園鳥瞰圖

　　另據了解，由萬科在城陽區打造的青島國家廣告產業園，則在做強產業鏈的同時，引入政策扶持。據悉，作為全國第9座國家產業園，國家工商總局特別設置了專項扶持資金，而城陽區政府也針對入園企業出臺了稅費減免政策。青島萬科房地產有限公司營銷中心助理經理袁源表示：“這個項目是萬科在全國的第一個產業園項目，也是集團向非住宅地產轉型的一個標志。等項目成規模后，將有至少200家企業入駐，形成完整的廣告產業鏈體系，大批的廣告專業人才也將集聚在這里，屆時不僅會促進這個地區的經濟發展，還會優化產業結構，增強區域軟實力。”

　　

2014年青島項目成交金額排行榜中，青島東方影都排在第4位（克而瑞供圖）

　　市場：政策利好推動投資需求

　　2014年4月，淄博市民馮先生便在東方影都二期購買了一套40平方米的小公寓。“當時買的時候，首付是20萬起。等交房以后，我準備每年夏天過來度假住，平時就交給酒店代我打理出租，賺的租金基本可以用來還貸款。”馮先生非常看好西海岸文旅地產的投資前景。

　　半島網采訪了解到，西海岸優質的旅游資源讓不少購房者產生投資需求，其中以外地人居多，青島本地投資型客戶僅占3成左右。青島東方影都一名置業顧問向半島網透露，某地區商會會長曾豪擲3億元購買了該項目一棟樓作為投資，就是看中其后期的發展。

　　據克而瑞數據統計，青島東方影都項目以15.62億的成績，位列2014年青島全市項目成交金額排行榜第4位，僅次于主城區的中海國際社區、華潤中心和上實中心，在西海岸新區各項目中穩居首位。此外，雖然該項目13075元/平方米的成交均價在西海岸新區算是一個高點，但其去年仍完成了11.95萬平方米的成交面積，位列全市第6名，市場需求可見一斑。

　　對此，青島市工商聯房地產行業聯盟副理事長龍江認為：不動產投資應該結合經濟形勢及政策走向，才能最大程度規避投資風險，搶占最具價值的投資空間。他認為，目前國家大力發展文化產業，其中一枝獨秀的文旅地產更是順應了國家十二五規劃、三中全會等政策大勢。

　　前景：文旅地產為房企提供轉型方向

　　據相關部門預計，僅青島東方影都項目，到2020年，可實現平均每年為青島市增加185億元消費額的目標，為青島市消費總額提高約3個百分點。同時，東方影都的建設和運營，將吸引眾多影視創作、影視制作、文化創意等文化產業人才集聚在一起，預計2020年達到約20萬人（含項目周邊配套產業），可進一步優化西海岸新區人才結構，大專及以上學歷由15.1%提高到30%以上。

　　獨立經濟學家馬光遠此前曾在青島2015青島城建發展高峰論壇中表示，今后房地產業間的競爭將不再單單是產品的競爭，拼的更多的是服務和特色。克而瑞高級項目總監陳彬認為，文旅地產將成為未來幾年房企轉型的一個重要方向。“我發現，青島目前很多文旅項目大都是從外界引進的觀念，其實青島擁有很多自己獨特的資源，如小漁山風景區、文化名人故居、八大關風景區、嶗山景區等。”陳彬表示，青島的文化地產想要自成一派，打造青島特色，還有很長的路要走。

　　文/圖 江海峰　　

　　[編輯: 王好]