?　　全市概述

　　8310元/平方米

　　全市新建住宅成交均價(jià)降1.45%

　　對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，這一年青島賣(mài)了多少房子顯然不是他們最關(guān)心的，老百姓最關(guān)心的，還是要花多少錢(qián)，才能在青島買(mǎi)到一處房子。2014年，在樓市不景氣的背景下，島城住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了小幅的下挫，特別是一些庫(kù)存較大的區(qū)域，均價(jià)出現(xiàn)了明顯的下降。一起來(lái)關(guān)注一下2014年全年島城住宅的價(jià)格變化吧。

　　總述：2014年的降價(jià)潮，是從杭州的一些高檔樓盤(pán)打折促銷開(kāi)始的，盡管當(dāng)時(shí)力挺房?jī)r(jià)不會(huì)跌的聲音不絕于耳，但仍然沒(méi)能讓這股降價(jià)潮剎車，反而愈演愈烈席卷全國(guó) 。青島房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺 ，開(kāi)發(fā)商信心滿滿，但停滯不前的銷量讓開(kāi)發(fā)商下半年開(kāi)始大放血，折扣越來(lái)越給力，從9字頭的折扣到6字頭的折扣，范圍越來(lái)越大，從郊區(qū)一直蔓延到了主城區(qū)，價(jià)格下來(lái)了 ，銷量自然有了回暖。在量和價(jià)的不斷調(diào)整中，青島樓市算是熬過(guò)了最難過(guò)的一年。

　　數(shù)字分析：根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)字顯示，2014年全年青島新建商品住宅均價(jià)8310元/平方米，比2013年8508元/平方米的均價(jià)下跌了 1.45% ，小有回落。從月份來(lái)看，除了過(guò)年一月份新建商品住宅均價(jià)低于8000元/平方米之外，其他月份成交均價(jià)均在8000元/平方米以上，其中 11月份的成交均價(jià)最高，達(dá)到了8714元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：“很多人可能覺(jué)得，2014年的樓市價(jià)格有了切實(shí)的下跌，很多人有一覺(jué)回到解放前的感覺(jué)，但到年底一看數(shù)字，其實(shí)并沒(méi)有太大的跌幅，主要是這個(gè)數(shù)字是一個(gè)全年平均的價(jià)格水平。”銳理數(shù)據(jù)（青島）總經(jīng)理馬光明表示，這個(gè)價(jià)格是與2013年全年的平均價(jià)格水平來(lái)比較的。“ 實(shí)際上，青島前三個(gè)季度的房?jī)r(jià)并沒(méi)有跌太多，一直到了第四季度很多開(kāi)發(fā)商為了完成回款任務(wù)，才出現(xiàn)了比較明顯的下降，市區(qū)的樓盤(pán)差不多有10% 的降幅，郊區(qū)大約有15%至30% 的跌幅，可以說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格，比房?jī)r(jià)的歷史最高點(diǎn)應(yīng)該低了10% 左右。”

　　這五區(qū)域均價(jià)竟?jié)q了

　　漲價(jià)區(qū)域漲幅排序：嶗山、膠州、即墨、萊西、李滄

　　其實(shí)，仔細(xì)翻閱島城各個(gè)區(qū)市的價(jià)格表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，盡管市場(chǎng)環(huán)境不好，但青島市區(qū)和郊區(qū)，仍有五個(gè)區(qū)域的新建住宅成交均價(jià)相比2013年出現(xiàn)了上漲。其中嶗山的新建住宅均價(jià)上漲了9.23% ，膠州新建住宅均價(jià)上漲了7.34% ，即墨新建住宅均價(jià)上漲了4.12%，萊西新建住宅均價(jià)上漲了3.41%，李滄區(qū)的新建住宅均價(jià)上漲了2.57%。

　　樓盤(pán)稀缺，致嶗山區(qū)成漲幅之最

　　根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)字顯示，嶗山區(qū)2014年新建住宅均價(jià)達(dá)到了24888元/平方米，相比2013年的22784元/平方米上漲了9.23%。但是同時(shí)前面也提到過(guò)，2014年嶗山區(qū)的成交量是全市下跌得最厲害的，跌幅達(dá)到了一半以上，這是什么原因呢？

　　馬光明介紹，這主要還是成交結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，首先，嶗山區(qū)2014年項(xiàng)目少，新增供應(yīng)少，可供選擇的項(xiàng)目少，這是價(jià)格抬高的一個(gè)原因。但主要的原因，還是在于整個(gè)嶗山區(qū)幾乎全是高端項(xiàng)目，剛需項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。“不管是世茂十二府，還是保利漫月山，以及海信的天璽、天悅，以及魯商·藍(lán)岸麗舍和海信·依云小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，普遍都是均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在成交中占比大，所以抬高了區(qū)域的均價(jià)。”

　　別墅等高端盤(pán)拉高郊區(qū)均價(jià)

　　在分析其他區(qū)域的價(jià)格時(shí)，馬光明也指出，像即墨、膠州和李滄，這些地方的住宅均價(jià)看似漲了，實(shí)際上也是高端項(xiàng)目成交多造成的。

　　“以即墨和膠州為例，因?yàn)榻衲甑氖袌?chǎng)行情不好，即墨和膠州的別墅庫(kù)存較大，不少別墅高端項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)促銷，盡管看著是價(jià)格降了，比如原先1.5萬(wàn)元/平方米的別墅現(xiàn)在賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米，但這吸引了很多客戶來(lái)買(mǎi)，買(mǎi)別墅的人多了，在整個(gè)成交構(gòu)成中占比大了，所以才拉高了整個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)。”

　　同樣，李滄區(qū)價(jià)格的上漲也是這個(gè)道理，“李滄大部分剛需盤(pán)的單價(jià)都在萬(wàn)元以下，這種類型的樓盤(pán)是以前的成交主力，但今年，以綠城為代表的一部分李滄高端盤(pán)紛紛降價(jià)，直接帶動(dòng)了銷量的提高，雖然降價(jià)了，但價(jià)格依然比原來(lái)李滄的剛需盤(pán)價(jià)格略高，所以這又拉動(dòng)了整個(gè)李滄區(qū)的成交均價(jià)。”

　　跌價(jià)區(qū)域

　　市區(qū)郊區(qū)都有跌的

　　跌幅排序：西海岸、平度、市南、市北、城陽(yáng)

　　從整個(gè)市區(qū)價(jià)格的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，盡管出現(xiàn)了價(jià)格小幅上漲的區(qū)域，但價(jià)格下跌的區(qū)域也占據(jù)了五個(gè)，跌幅最大的是西海岸新區(qū)，隨后是平度 、市南、市北、城陽(yáng)。這五個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)分別下跌了7.39% 、3.14% 、2.89% 、1.59% 和0.68% 。

　　全市西海岸跌幅最大，市區(qū)市南區(qū)跌幅最大

　　從上述分析中可以看出，從全市來(lái)看，成交均價(jià)跌得最慘的是西海岸新區(qū)，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)字，2014年西海岸新區(qū)新建住宅成交均價(jià)7696元/平方米，相比2013年的8309元/平方米的成交均價(jià)，每平方米下跌了600多元。跌幅達(dá)到了7.39% 。從市區(qū)來(lái)看，2014年新建住宅成交均價(jià)跌幅最大的是市南區(qū)，成交均價(jià)從2013年的23946元/平方米，跌落到了23253元/平方米，這在寸土寸金的“金邊”區(qū)域也十分罕見(jiàn)。同時(shí)值得注意的是，如果更加細(xì)分板塊的話，高新區(qū)板塊的房?jī)r(jià)下跌得是最厲害的，跌幅達(dá)到了12.22% ，其次是原膠南片區(qū)，跌幅達(dá)到了10.56% 。這直接拉低了西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)的新建住宅成交均價(jià)。

　　去化及“年底沖刺”拉低均價(jià)

　　“庫(kù)存量大，開(kāi)發(fā)商急于去化，是西海岸新區(qū)價(jià)格跌幅最大的主要原因。”青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳林表示，雖然西海岸新區(qū)的房子賣(mài)得很多，但是由于很多開(kāi)發(fā)商急于出貨，所以降價(jià)跑量，便宜的房子賣(mài)得越多，就會(huì)把均價(jià)拉得越低。“特別是一些地產(chǎn)大鱷的項(xiàng)目紛紛低開(kāi)，這直接帶動(dòng)了周邊區(qū)域樓盤(pán)的下跌。”馬光明說(shuō)，比如萬(wàn)達(dá)海公館這個(gè)項(xiàng)目，本來(lái)周邊的房?jī)r(jià)基本都在8000元/平方米左右，但是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)一來(lái)就將價(jià)格定在了“6”字頭，如果周邊其他房子不降價(jià)，根本就賣(mài)不動(dòng)，所以只能跟著降。“萬(wàn)達(dá)2014年在西海岸新區(qū)成績(jī)非常不錯(cuò)，幾乎占到了原黃島片區(qū)的七分之一的銷量，便宜房子在成交中占比大，自然均價(jià)就下來(lái)了。”

　　“不僅在價(jià)格上各大開(kāi)發(fā)商做了調(diào)整，在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上，很多大的開(kāi)發(fā)商也順應(yīng)市場(chǎng)做了調(diào)整。”陳林表示，比如萬(wàn)科·青島小鎮(zhèn)這個(gè)項(xiàng)目，以前走的是高端的別墅路子，戶型都很大，總價(jià)高，在2014年就做了調(diào)整 ，推出了一些小戶型的聯(lián)排產(chǎn)品，低總價(jià)，吸引那些資金實(shí)力不算特別雄厚的客戶。本專題撰文記者 付明實(shí)/

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