?　　克而瑞信息集團提供的報告顯示，2014年伴隨市北CBD和嶗山金家?guī)X金融新區(qū)的發(fā)力，辦公市場上的寫字樓進入供求高峰。據(jù)統(tǒng)計，2014年全年青島市辦公市場新增供應(yīng)127萬平方米，比2013年略有增加，供過于求依舊明顯；同時量價齊漲，創(chuàng)出五年新高，成交量相比前年增長20%，突破50萬平方米，價格小漲2%，達到15292元/㎡。

　　嶗山區(qū)成交量超過市南區(qū)

　　克而瑞信息集團提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年樓市加速分化，與商品住宅成交回落形成對比的是，辦公市場的表現(xiàn)可圈可點。據(jù)統(tǒng)計，2014年寫字樓成交量突破50萬平方米大關(guān)，成交單價破1.5萬元/㎡大關(guān)，量價雙雙創(chuàng)5年來新高。從統(tǒng)計圖表可以看出，青島市辦公地產(chǎn)2010年供應(yīng)49萬㎡，成交20萬㎡，成交均價9437元/㎡；2011年供應(yīng)57萬㎡，成交21萬㎡，成交均價11754元/㎡；2012年供應(yīng)61萬㎡，成交38萬㎡，成交均價12974元/㎡；2013年供應(yīng)123萬㎡，成交45萬㎡，成交均價14913元/㎡；2014年供應(yīng)127萬㎡，成交54萬㎡，成交均價15292元/㎡。

　　從供應(yīng)區(qū)域來看，城陽、市北、嶗山位居前三名，原膠南市也有較大增幅。從成交區(qū)域來看，嶗山區(qū)成交量達到了12.51萬平方米，超越了市南（成交量9.14萬平方米），原市北區(qū)（成交量8.04萬平方米）和城陽（成交量6.92萬平方米）緊隨其后。從成交價格來看，各區(qū)域有漲有跌，高新區(qū)、嶗山區(qū)、原膠南市均出現(xiàn)了明顯上漲，分別上漲139%、25%、16%；市南區(qū)、原四方區(qū)、原市北區(qū)跌幅比較大，分別下跌32%、19%、18%。值得注意的是，城陽區(qū)大量辦公園區(qū)上市滯銷，庫存超過60萬㎡，形勢比較嚴峻；市北區(qū)辦公樓大量竣工，短時間難以消化，以42萬㎡緊隨其后。另外，嶗山區(qū)、原黃島區(qū)、原膠南市也都在20萬平方米左右。

　　非主流寫字樓興起

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，青島寫字樓的去化周期長達56個月，從2010年至2014年，每年積累的庫存分別為29萬平方米、36萬平方米、23萬平方米、78萬平方米、73萬平方米，加上之前少量庫存，截止到2014年結(jié)束時，青島辦公市場庫存達到了近260萬平方米。雖然相對于460萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)庫存，辦公市場的庫存相對少了許多，但總量也是處于高位，存在一定風險。在成交面積榜上，市南區(qū)的財富中心和乾豪國際廣場高居第一和第二，分別成交4.12萬平方米、3.13萬平方米，第三到第五為嶗山區(qū)的金嶺廣場、大榮中心、名匯國際，分別成交3.05萬平方米、2.89萬平方米、2.38萬平方米，接下來的是市北興商大廈、高新區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈、城陽區(qū)的首創(chuàng)空港國際中心、嶗山區(qū)的利源國際公館、西海岸新區(qū)的青島口岸通關(guān)大廈，成交面積依次為2.32萬平方米、2.16萬平方米、1.9萬平方米、1.87萬平方米、1.72萬平方米。在成交金額榜上，除高新區(qū)一個項目上榜外，其余都是市南區(qū)、原市北區(qū)、嶗山區(qū)的項目。據(jù)統(tǒng)計，2014年“吸金”能力最強的十個項目分別是：乾豪國際廣場（市南，成交金額8.14億元，成交均價2.6萬/平方米），金嶺廣場（嶗山，成交金額8.08億元，成交均價2.64萬/平方米），財富中心（市南，成交金額7.21億元，成交均價1.75萬/平方米），大榮中心（嶗山，成交金額6.33億元，成交均價2.19萬/平方米），華潤中心（市南，成交金額4.3億元，成交均價3萬/平方米），名匯國際（嶗山，成交金額4.26億元，成交均價3萬/平方米），興商大廈（原市北，成交金額2.9億元，成交均價2.6萬/平方米），利源國際公館（嶗山，成交金額2.84億元，成交均價2.6萬/平方米），高新區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈（高新區(qū)，成交金額2.5億元，成交均價2.6萬/平方米），卓越世紀中心（原市北，成交金額2.43億元，成交均價2.6萬/平方米）。

　　從成交熱點項目來看，主城區(qū)的標準辦公項目仍是主力，SOHO類辦公也占據(jù)一席之地，輔城區(qū)的園區(qū)辦公整體表現(xiàn)差強人意。“去年成交熱點項目中，嶗山區(qū)的名匯國際一棟是標準辦公樓，一棟是SOHO，利源國際公館是一棟標準辦公樓，一棟是SOHO。”房價點評網(wǎng)高級分析師張斌說，2014年的樓市在調(diào)整中分化，SOHO、LOFT等非主流的寫字樓興起并占據(jù)一席之地，并且在2015年可能迎來更好的發(fā)展機會。

　　數(shù)據(jù)顯示，從成交面積上看，新興的金家?guī)X金融商務(wù)區(qū)發(fā)展迅速，與傳統(tǒng)商務(wù)市南區(qū)有平分秋色之勢。“全市商務(wù)區(qū)的規(guī)劃升級，市場逐步分散，商務(wù)辦公發(fā)展進入黃金階段。”張斌表示，市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、嶗山金家?guī)X金融區(qū)和市北CBD,已形成三足鼎立之勢。市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)受到交通擁堵、停車困難、市場飽和等因素限制，一些商業(yè)機構(gòu)醞釀外遷。嶗山金家?guī)X金融區(qū)的發(fā)展在提速，已經(jīng)成為財富匯集之處，越來越多的銀行將分行搬到這里，往往買下半棟甚至整棟寫字樓。市北CBD上馬的項目太多，庫存量太大，短時間內(nèi)難以消化，將來大量項目投入使用，對交通、停車場沖擊也很大，市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)可能就是其前車之鑒。

　　城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報） [編輯: 江海峰]