? 臨近年末，島城土地市場啟動(dòng)“奔跑模式”，李滄、市北等均有多幅黃金地塊推出，形成了一場名副其實(shí)的“土地盛宴”。對于開發(fā)商來說，無論是外來大鱷還是本土豪強(qiáng)都將目光聚焦在土地上。本月9日、16日和17日，三場土地拍賣會(huì)上多幅黃金地塊成交，出現(xiàn)了樓市未熱而土地市場先熱的“怪現(xiàn)象”。
成交
12月土地市場火熱 12月9日，李滄區(qū)推出3幅地塊，全部位于李滄區(qū)金水路以南、秀山路以東。從地圖上不難看出，此次出讓的三幅地塊位于李滄腹地，毗鄰重慶路等青島城市要道，交通優(yōu)勢明顯，此前周邊已經(jīng)有藍(lán)光coco蜜城、藍(lán)山灣 (論壇)等多個(gè)項(xiàng)目在此建設(shè)。在拍賣會(huì)上，保利一舉拿下這三幅地塊，成交總額超過12億元，也為12月青島土地市場“拍賣盛宴”打響了第一炮。
12月16日，市北區(qū)核心附近推出2幅地塊。其中，1號地塊位于市北區(qū)吳興路139號，該地塊的拍賣起叫價(jià)為5020元/平方米，最終被中鐵置業(yè)有限公司以底價(jià)競得，土地成交總價(jià)超過5.3億。2號地塊位于市北區(qū)延吉路以南、鎮(zhèn)江路以東、江都路以西，規(guī)劃北仲路以北的合圍區(qū)域，被北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓面地價(jià)8500元/平方米輕松競得，成交總價(jià)將近15億。其中鎮(zhèn)江路地塊起拍價(jià)高達(dá)8500元/平方米，被稱作市北區(qū)今年的“準(zhǔn)地王”。
12月17日，李滄區(qū)一共推出了8幅地塊。據(jù)了解，8幅地塊均位于東李天水路以南、金水路以北、賓川路以西、規(guī)劃35號線以東的圍合區(qū)域內(nèi)，最終和達(dá)置業(yè)有限公司競得其中的1、2、3、6號地塊，總價(jià)約14.7億元；卓越新城置業(yè)有限公司競得其中的4、5、7、8號地塊，總價(jià)約17.4億元。本場土地拍賣會(huì)總價(jià)超過32億元人民幣，再度刷新了歲末土地成交額紀(jì)錄。
相比之前，記者發(fā)現(xiàn)今年年底土地市場上招拍掛的地塊，都是來自于島城熱門區(qū)域。像市北區(qū)出讓的兩塊地都位于中央商務(wù)區(qū)附近，周邊配套成熟，受到不少關(guān)注。而12月17日成交的8幅地塊雖是舊村改造項(xiàng)目，但卻位于近年來崛起的世園板塊。
分析
土地市場預(yù)熱樓市 在島城，今年樓市一直平淡，甚至被稱為“入冬”，但是土地市場一直火熱，開發(fā)商在青島市區(qū)拿地腳步?jīng)]有停下來。像年后首場土地拍賣，市北區(qū)海岸路2號地塊被華融紡聯(lián)（青島）投資有限公司以樓面地價(jià)4970元/平方米競得；4月底，綠地集團(tuán)2.7億拿下李滄區(qū)重慶中路399號地塊；6月份，北京城建興華打敗4家對手以總價(jià)超5.85億元、溢價(jià)率31.7%拿下世園地塊，同一天，北大資源4.6億拿下水清溝地塊；10月份，大鱷萬科再次出手，包攬下東李3宗地塊；11月，海爾拿下歡樂濱海城地塊、中交斥資近6億進(jìn)軍即墨……
進(jìn)入12月份，島城土地市場更為火熱。有分析人士表示，接連不斷的樓市新政不斷提振市場，這極大提升了開發(fā)商的信心。同時(shí)，地方政府也想憑借下半年市場信心回升的機(jī)會(huì)，加大推地的力度，因此在推地的數(shù)量和質(zhì)量上都有所提升，在這樣的情況下，開發(fā)商開始積極補(bǔ)倉，以待來年。
“土地是一級市場，一級市場的火熱也預(yù)示著新房這個(gè)二級市場的火熱?！睄u城一名樓市觀察人士告訴記者，土地市場的火熱是樓市的預(yù)演。
基準(zhǔn)地價(jià)再次上漲 在今年的市場形勢下，不少購房者希望樓市價(jià)格下降，有的甚至希望暴跌，不過很多業(yè)內(nèi)人士對此不以為然?！懊娣蹆r(jià)格這么貴，面包價(jià)格能不貴嗎？”面對土地市場的火熱，有業(yè)內(nèi)人士如此表示。的確，地價(jià)和房價(jià)向來被比喻成面粉價(jià)格和面包價(jià)格，如今土地價(jià)格是不斷上漲。
11月底，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布青島市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整方案。據(jù)介紹，此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整方案中，住宅用地共分十級。其中，一級最高，級別單價(jià)為6800元/平方米，主要分布在市南區(qū)沿海一線（香港路以南）、嶗山區(qū)西部沿海一線區(qū)域（香港路以南）；二至五級級別單價(jià)分別為5500、4500、3600、2900元/平方米，主要分布在市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)西部、李滄區(qū)商圈、開發(fā)區(qū)長江路、薛家島街道。相關(guān)人士表示，新基準(zhǔn)地價(jià)較2007年基準(zhǔn)地價(jià)商服平均增幅70%，住宅平均增幅90%，工業(yè)平均增幅10%，與本市經(jīng)濟(jì)增幅基本保持一致。
“基準(zhǔn)地價(jià)漲了那么多倍，給老百姓的預(yù)期肯定是房價(jià)還要漲。不管這一輪調(diào)整怎么樣，有多少庫存，下一輪房價(jià)肯定還得漲，畢竟基礎(chǔ)地價(jià)一下子漲了那么多?！睂τ诨鶞?zhǔn)地價(jià)，任志強(qiáng)曾如此表示。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，土地價(jià)格是開發(fā)商核算成本時(shí)考慮的第一要素，他們總是“絞盡腦汁”希望能用最低的價(jià)格來拿地，如此樓盤銷售時(shí)才能有更優(yōu)厚的利潤?！盎鶞?zhǔn)地價(jià)上調(diào)了，土地拍賣中，土地的樓面地價(jià)肯定會(huì)相應(yīng)提高，開發(fā)商的拿地成本一定會(huì)增多?！睒鞘蟹治鋈耸空f：“面粉越來越貴，指望面包降價(jià)，這不太現(xiàn)實(shí)?！?br>
預(yù)測
從地價(jià)看未來房價(jià) 關(guān)于地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系，向來是人們津津樂道的話題。在土地拍賣中，地價(jià)看得見，因此很多購房者就開始大致估算未來的房價(jià)。記者從開發(fā)商處了解到，一般來說，土地成本+建筑成本+毛利潤三項(xiàng)核心要素構(gòu)成房價(jià)，三項(xiàng)成本大概各占房價(jià)的1/3。不過也有從事房地產(chǎn)核算的業(yè)內(nèi)人士表示，房價(jià)的構(gòu)成復(fù)雜得多，只能根據(jù)眾多房企的經(jīng)驗(yàn)來估算。“除了地價(jià)，開發(fā)商還有多種成本?！痹撊耸扛嬖V記者，一般分為直接成本和間接成本。
“直接成本包括建安成本、契稅、規(guī)費(fèi)等，普通的高層和小高層的直接成本，大約在2500至4000元/平方米。”該人士表示，“間接成本，包括財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用、營銷成本及稅費(fèi)等，大約在1500至2000元/平方米。當(dāng)然，不同企業(yè)，成本控制能力肯定不一樣。而且地價(jià)越高，財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等成本也越高。”
12月9日，保利在李滄拿下三塊地。此次保利大手筆拿地，其樓盤價(jià)格也被看做周邊版塊的風(fēng)向標(biāo)。樓市觀察人士張先生表示，保利拿地的價(jià)格平均為3000元/平方米左右，建成看得見的成本粗略估算要8000元左右的價(jià)格。此外還可以參考周邊的萬科生態(tài)城。早在2010年5月，萬科同區(qū)域拿地價(jià)格2198元/平方米。2011年首次開盤，精裝房均價(jià)大約8500-9000元/平方米，因此未來該板塊價(jià)格多少大致也看得出來。
市北區(qū)16日推出的兩幅地塊，由于處于市區(qū)繁華地帶，因此受關(guān)注度比較高，如果按照房價(jià)構(gòu)成，可以粗算出來，鎮(zhèn)江路12號地塊按照8500元/平方米的拿地價(jià)格，成本價(jià)差不多在14000元/平方米。其實(shí)還可以從周邊房價(jià)來比較，像地段位置好得多的中海紫御觀邸 (論壇)新房價(jià)格20000元/平方米，二手房17000多元/平方米；周邊2000年以后的多層封閉小區(qū)，如天賜良園、城市花園二手房價(jià)格在14000-15000元/平方米。對此，張先生認(rèn)為，這周邊人多購房需求多，相信鎮(zhèn)江路12號未來會(huì)是熱盤，站在當(dāng)下樂觀的估算銷售價(jià)格是15000-16000元/平方米。
[編輯: 王好]
