?　　本報記者　楊學瑩　

　　本報通訊員　關川　劉春藏

　　維修資金是住房的“養(yǎng)老錢”,關系每家每戶。10月31日,省住房和城鄉(xiāng)建設廳網(wǎng)站公開新修訂的《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》(以下簡稱“新辦法草案”)。新辦法草案主要有以下修改:簡化了使用程序,前移了交存“卡口”,強調了資金共有性質,強化了對資金保值增值的監(jiān)管。

　　草案公開征求社會意見,11月10日前公眾可將意見和建議發(fā)至郵箱gc7035@sina.com,聯(lián)系電話0531-87087037、0531-87087030。

　　使用:

　　7種情況可啟動應急維修程序

　　現(xiàn)行維修資金的使用采用“雙三分之二”的決策方式,即“維修和更新、改造方案應當經(jīng)有利害關系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主書面同意”,才能動用維修資金。

　　濟南市市中區(qū)某小區(qū)業(yè)委會主任告訴記者,征集簽名很頭疼。“有人把房子租出去了,找不到人；還有的聯(lián)系上了,但認為事不關己,就是不搭理、不簽名。”最后,資金不能動、維修被擱淺。

　　新辦法草案在沿用“雙三分之二”做法的同時,允許業(yè)主采用“異議表決”,即“持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總人數(shù)不足三分之一的,視為表決通過。”這樣,表決的難度就大大降低了。

　　隨著技術革新,表決的方式已不限于“書面同意”,草案提出“維修資金管理機構應當建立公開電話、網(wǎng)站,開發(fā)使用維修資金業(yè)務網(wǎng)絡平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介,接受社會投訴監(jiān)督,提高維修資金管理效率。”

　　現(xiàn)行辦法允許“應急維修”可以不采用“雙三分之二”程序,但只含糊地規(guī)定“發(fā)生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況”。新辦法草案對“應急維修”的情形進行了明確,提出屋面或外墻防水嚴重損壞、電梯故障或停運、消防系統(tǒng)故障、建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動、玻璃幕墻炸裂、排水管道爆裂和其它可能造成人身安全事故的緊急情況等7種情況可以啟動應急維修程序。

　　交存:

　　不交維修資金不能入住

　　前不久,濟南某小區(qū)護欄破損希望動用維修資金維修,業(yè)委會主任宮女士到住房維修資金管理部門查詢時吃驚地發(fā)現(xiàn),雖然小區(qū)已入住多年,但部分業(yè)主居然仍未交存住房維修資金。

　　“這樣不公平。修的是共有部位,應該人人有份,怎么老老實實交錢了的反倒吃虧?”有業(yè)主知道了此事,提出異議。

　　據(jù)了解,現(xiàn)行辦法主要用房產證“卡”不交存維修資金的業(yè)主,規(guī)定商品住宅的業(yè)主應當在辦入住手續(xù)前交存住房維修資金,否則產權登記部門不予受理產權登記申請。而實際上,許多人就是拖著不辦房產證,覺得只要不賣房、不抵押貸款,就用不到房產證。

　　新辦法草案提出,“商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前,一次性足額交存首期維修資金。”同時,還明確“未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的,建設單位不得向業(yè)主交付房屋,產權登記部門不予受理產權登記申請。”這樣,就給維修資金的交存上了“雙保險”。

　　沒有賣出的房子怎么辦?新辦法草案提出,截止統(tǒng)一交付尚未售出的住宅,由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的,建設單位應交的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。

　　補充:

　　公共收益60%用于補充維修資金

　　維修資金不是只能做“減法”,而是還應得到補充。現(xiàn)行辦法規(guī)定,“舊住宅區(qū)中有車位場地使用費等共有部分收益的,應當主要用于補充住宅專項維修資金。”但規(guī)定比較模糊。

　　新辦法草案明確,物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益主要包括以下部分:利用物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經(jīng)營、租賃等產生的收益；物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備報廢后的回收殘值；保修期滿后,建設單位因注銷,或因違法被責令終止業(yè)務活動,或反復維修仍未能解決相關物業(yè)共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后,其余部分用于交存維修資金,具體交存比例由業(yè)主大會決定,但不應低于公共收益總金額的60%。

　　新辦法草案提出,經(jīng)設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門同意,維修資金管理機構應在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金,以及出售公有住房提取的維修資金；公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益,以及業(yè)主大會或業(yè)主共同決定轉入的其他資金。

　　保值增值:

　　存款收益不能低于兩年期定存

　　新辦法草案的住房維修資金交存標準與現(xiàn)行標準沒有改變,也是按住宅建筑安裝工程造價的5%至8%交存。若建安成本按每平米2000元估算,一套100平米住房約繳納1-1.6萬元。

　　來自千家萬戶的巨額住房維修資金如何實現(xiàn)保值增值?新辦法草案提出,設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)主管部門或維修資金管理機構應當通過公開招標的方式委托商業(yè)銀行,作為專戶管理機構,并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據(jù)。

　　維修資金管理機構在保證維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等,并持有到期,確保資金的安全和保值增值。

　　維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。銀行實行利率市場化以后,維修資金管理機構應通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行,或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內,與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。

　　維修資金是業(yè)主的錢。根據(jù)新辦法草案,維修資金應當建立查詢制度,接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　 [編輯: 李敏娜]