延伸解讀

　　政策1：針對首套房，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30% ，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。

　　克而瑞青島首席分析師鄧國華：對剛需購房者來說，較松綁限購，7折房貸利率是更加利好，樓市差別化貸款政策正在逐步建立；但目前唯一需要解決的就是地方銀行對此文件的態(tài)度，從目前情況來看，這條在執(zhí)行層面或面臨“門檻問題”。

　　政策2：針對二套房，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰：這條政策是對此前“認房又認貸”標準的否定，對樓市庫存量較大的區(qū)域是巨大的利好。

　　政策3：針對三套房及以上，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明：實行3年之久的限購政策，就是為了擠出投機性和投資性需求，但央行此次發(fā)文，實際上是對此前限購政策的一個調(diào)整，意在鼓勵投資，讓房地產(chǎn)回歸市場。

　　政策4：針對房企，擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

　　樓市分析人士張百忍：在一定程度上，將促使市場化融資渠道更加合理合法化；另一方面 ，REITs提上日程，對房企來說是新模式的開始。

　　銀行：

　　房貸新政落地尚需時間

　　對于這次房貸新政，9月30日，記者第一時間聯(lián)系島城各家銀行 ，得到的答復(fù)均為“暫未接到總行通知，政策調(diào)整需要時間”。

　　農(nóng)業(yè)銀行青島分行相關(guān)負責人表示，一般來說，重大信貸政策的調(diào)整流程為，央行和銀監(jiān)會先將《通知》下發(fā)到總行，總行方面在研究政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)的實際情況制定具體的配套落實措施，并下發(fā)到各地分行。目前，房貸新政剛剛下發(fā)，調(diào)整仍處于總行研究階段，分行層面暫未接到任何相關(guān)通知。記者在中國銀行山東分行、工商銀行青島分行、建設(shè)銀行青島分行、交通銀行青島分行處也得到了類似的答復(fù)。股份制銀行方面，包括浦發(fā)銀行、招商銀行、光大銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等均表示，暫未接到通知，目前仍維持原有房貸政策。

　　采訪中，一家國有銀行信貸部負責人告訴記者：“即使規(guī)定出臺可以放7折房貸，那也只是下限，絕大部分貸款不會那么低，否則銀行要虧本。”不過，他也同時表示，一方面，出現(xiàn)利率下限7折的消息是一種信號，銀行會加大對個人房貸業(yè)務(wù)的支持；另一方面，在實際操作中，如果貸款人為優(yōu)質(zhì)客戶，在銀行的金融資產(chǎn)超過劃定的數(shù)額，或購買從本銀行貸款的開發(fā)商的樓盤，這些條件都有可能爭取到較低的貸款利率折扣。

　　分析：“銀十”樓市回暖或可期

　　央行新政，讓限購全面放開剛剛“滿月”的島城樓市，再次迎來利好消息。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管地方銀行跟進速度及跟進力度仍不得而知，但信貸政策的放松，將會對樓市剛性需求及改善型需求產(chǎn)生直接刺激，這兩類需求入市的速度將加快。但也有專家分析，新政對島城樓市的整體影響不會太大。

　　兩類需求或加速入市

　　9月30日下午，正準備下班的李存亮看到了房貸新政的內(nèi)容，第一時間轉(zhuǎn)發(fā)給了妻子。

　　李存亮說，由于自己在市區(qū)已有一套住房，再買房只能按照二套房算，首付款比例為60%，貸款利率上浮10%，高高在上的買房成本，讓他一直在為一套100平方米左右的改善型住房犯愁。

　　與李存亮一樣，劉小芳要買的盡管是首套房，新政策依舊讓她長舒了一口氣。“7折利率，相比以前的基準利率，對我這樣的工薪族來說，可省下不少錢。”劉小芳說。

　　“購房成本的降低，對改善型需求和剛性需求無疑都會產(chǎn)生巨大的影響，長期以來積攢的觀望性需求將加快入市。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說。這一說法，也得到了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認可。“新政中對外地購房者政策的放松將有利于西海岸新區(qū)樓盤的銷售，同時利好大學(xué)生和外來務(wù)工人員購房和落戶。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，樓市“銀十”或許會成色大增，成為“金十”。

　　百萬貸款月省千余元

　　房貸利率打7折意味著什么呢？目前，貸款基準利率為6.55%，7折房貸利率即為 4.585%。9月30日，市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)一家新盤項目的營銷總監(jiān)給記者算了一筆賬。假如客戶符合首套房貸款標準，申請商業(yè)貸款 100萬元，期限為20年，按照基準利率6.55%計算，每月要還7485元。按照新政最低的七折利率計算，每月還款額為6372元 ，“每月可以少還1100余元，這個優(yōu)惠力度是相當大的。”這位營銷總監(jiān)說。

　　對于銀行來說，最低4.585%的房貸利率比不少理財產(chǎn)品的收益率還要低。“現(xiàn)在銀行在存款利率上普遍實施了上浮10%的政策，其中，3年期定期存款的利率是4.675%，高于房貸7折的利率，5年及以上的定期存款利率更是達到5.225%，這意味著銀行在房貸業(yè)務(wù)上的利差收益將完全消失。”島城一家銀行信貸部負責人說。

　　開發(fā)商取消貼息利好政策

　　但也有專家對信貸新政策持有保留態(tài)度。“雖然央行和銀監(jiān)會此次發(fā)布的政策與2009年類似，但市場卻難以再現(xiàn)2009年樓市大轉(zhuǎn)折的景象。”樓市分析人士張百忍說，較2009年，政策出臺的背景已經(jīng)大不相同了。不過，他同時表示，新政“認房不認貸”的政策意味著購買二套房人群門檻的降低。他預(yù)測，新都心片區(qū)的大戶型改善型住房將迎來利好。

　　“房地產(chǎn)市場不宜過于樂觀，要順勢主動加大營銷力度，改善營銷策略，積極而實效地促進銷售，不可逆市漲價。”地產(chǎn)專家陳真誠說，畢竟市場警報并未解除，問題依然嚴峻。

　　新政策得以確認后，多數(shù)開發(fā)商的營銷策略立即發(fā)生了轉(zhuǎn)變。信貸新政的出臺，似乎讓開發(fā)商積壓已久的壓力陡然放松。較為突出的是，此前城陽區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)等區(qū)域主打“低首付、貼息”優(yōu)惠政策的項目，立即取消了實行多日的優(yōu)惠政策。

　　記者 王愛科  喬秀峰

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 李敏娜]