青島市民老李，打了一場9年的官司。因不服青島法院的判決，他到山東省人民檢察院申請抗訴，得到支持，但法院最后判決結(jié)果仍未改變。為何法院、檢察院各執(zhí)一詞？近日，城市信報記者深入探訪發(fā)現(xiàn)，“對法律不同的理解，也有不同的判罰”，農(nóng)村房屋買賣合同，有的有效，有的就無效。目前，青島多起因購買農(nóng)村房屋糾結(jié)的市民仍還在上訴路上。專家建議，解決的途徑還是有的，“合同無效，可以就損失提起主張獲得補償。”

　　    一樁購房買賣

　　9月13日，75歲的老李抱著一摞厚厚的法律文書坐上公交。這些材料就已如老李的“身家性命 ”一樣重要。翻開一看，“有憲法、民法通則、土地管理法、檢察院的抗訴書……”

　　惹上這樁煩人的官司，事情要回溯到22年前。

　　22年前，老李一家人住在廣饒路附近。一家5口人，房子是19.6平方米。“孩子們已長大成人，根本住不開”。

　　眼瞅兒子們要結(jié)婚，要房住，青島制藥廠的工人老李開始犯愁，“房子太擠了，一家人住不開。當時處在福利分房時期，只有少數(shù)工廠單位有能力蓋房分配，多數(shù)工廠職工分不到房子。”分不到房子怎么辦？到農(nóng)村去買。

　　在工廠里干了32年面臨退休的老李開始尋找農(nóng)村的房子，只為“老了有個地方住。”老李回憶，“因為家里收入少，沒錢，到郊區(qū)或城中村買農(nóng)村房也買不起，就跑到更偏遠的地方去買。”最后老李看中了原鐘家溝村的一處農(nóng)房。

　　嶗山區(qū)原鐘家溝村，22年前的情況是：“當時許多村民都分了新宅基地蓋了新房，過去祖輩留下的舊房已經(jīng)閑置，因此不少人將破舊的房子賣了。”

　　老李開始和村民溝通，達成協(xié)議購買房屋。

　　    尋找合法依據(jù)

　　在購買房子前，細心的老李查了很多法律。“我之前在廠里干過普法宣傳，干什么事都講究合法合情 ，有理有據(jù)。”

　　經(jīng)過查詢，他發(fā)現(xiàn)，根據(jù)土地管理法，第二條：土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第三十八條：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準”，《民法通則》第七十五條：“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋…… 受法律保護”。(注：此處土地管理法第38條規(guī)定，是出自1987年頒布的《中華人民共和國土地管理法》，1998年修訂后的土地管理法關(guān)于此條規(guī)定在第62條。老李買房時是1992年。)

　　老李和村民鐘先生簽了契約，并于1994年進行了登記，將房屋產(chǎn)權(quán)印契證過戶到自己妻子的名下。買房花了5千5，老李同時到原嶗山縣人民政府辦理過戶手續(xù)，1994年，原嶗山縣政府給他頒發(fā)了《嶗山縣人民政府房屋產(chǎn)權(quán)印契證》。

　　2014年9月13日，老李告訴記者，關(guān)于當時購買農(nóng)村房屋是否允許，他又找到一個新的規(guī)定，這個由最高人民法院頒布的意見規(guī)定“房屋所有人出賣農(nóng)村私有房屋，買賣雙方自愿、立有契約、交付了房款，并實際管理和使用了房屋，又沒有其他違法行為的，應(yīng)當認定買賣關(guān)系有效。”(注：此處規(guī)定是1990年由最高院頒布，名稱為“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見(修改稿)”，文中第131條規(guī)定。”)

　　    當房子要拆

　　如果不是因為拆遷，他應(yīng)該“住這里一直到老。”老李購買了這處農(nóng)村的房子之后，住了10多年。

　　2004年，嶗山區(qū)政府開始向市政府請示，申請征收老李購買這個村的土地，用于城市建設(shè)。2005年，記者在一份公文中發(fā)現(xiàn)山東省人民政府同意青島市政府征地的批復(fù)：“同意征收……用于城市建設(shè)。”(注：出自《山東省人民政府關(guān)于青島市嶗山區(qū)城市建設(shè)用地的批復(fù)  魯政土字(2005)541號)

　　村民面臨拆遷，要被國家收為城市建設(shè)用地。此時，賣房村民提出，“毀約，起訴要回住房。”

　　記者在判決書上看到，“原告(賣房村民)提出，原告系嶗山區(qū)鐘家溝村村民……1992年5月7日，原告與被告簽訂房屋買賣協(xié)議……請求判令房屋買賣房契無效。”同時提出，要把房款5500元退給老劉。

　　老李完全不同意。他覺得“我買的房是合法的，政府還給我過戶了，證我也有，怎么就要拆遷了，他就要收回去呢？”

　　從此，雙方陷入了長達9年的訴訟中。

　　    9年訴訟

　　為此，兩家走上了漫長的法院庭審之路。第一次開庭。2005年6月份的判決書顯示，雙方在庭上經(jīng)歷了激烈爭辯。

　　老李認為“本來是雙方自愿的買賣，又不違法。現(xiàn)在你提出合同無效，明明就是惡意毀約，違背了誠實信用原則。原告出賣房屋時承諾不反悔，現(xiàn)房屋價格上漲提出毀約，實為利益驅(qū)動……毀約行為不僅違反了社會道德，也違背了法律規(guī)定的誠實守信原則。”同時提出“現(xiàn)在買完房都已經(jīng)過去10多年了，都早過了2年的有效訴訟請求期，法院應(yīng)該駁回村民的收回房子的請求。”同時，他還拿出了原嶗山縣政府頒發(fā)的房產(chǎn)證。

　　但原告村民的意見是“出售房子后不久……有關(guān)組織發(fā)現(xiàn)原告出售房屋，即責(zé)成原告立即與被告協(xié)商退房，原告多次與被告協(xié)商買賣房契無效，但是被告堅決拒絕原告的請求。”老李認為“這是撒謊，買完房之后，我們都住了十幾年呢，要不是拆遷，他不會提出來合同無效。”

　　第一次開庭審理后，嶗山區(qū)法院做出了“合同無效”的判決。

　　記者發(fā)現(xiàn)，法院在判決書中指出“山東省嶗山縣人民政府房屋買賣印契可以證明被告(老李)繳納契稅的事實，但不能證明被告對房屋有合法的所有權(quán)。”就是說，你有政府發(fā)的證，只能證明你繳納過稅，不能證明房子是你的。

　　西南政法大學(xué)一位不愿具名的法學(xué)教師向記者解釋，“1999年之前國家對農(nóng)村宅基地買賣其實一直沒有明確法律規(guī)定，雖然沒有禁止買賣，但法院或許有自己的考慮 ，從土地政策方面考慮，不能鼓勵農(nóng)村房屋買賣，所以就會判合同無效。”

　　老李仍不服，他覺得“國務(wù)院通知禁止買賣農(nóng)村房屋是1999年，我是1992年買的房。”他又一次提起了上訴。

　　反復(fù)敗訴

　　2005年6月，一審判決后，老李向青島市中級人民法院提出上訴請求。

　　記者在2005年青島市中級人民法院的一份裁定書上發(fā)現(xiàn)，中院的意見是“原審事實不清，證據(jù)不足，發(fā)回重審。”2006年，重審開庭。嶗山區(qū)法院就行了第二次審理此案。二審的結(jié)果是，老劉再一次敗訴，“合同無效”。

　　2007年，青島市中級人民法院再次審理此案。結(jié)果是青島中院認為嶗山區(qū)法院的審理“事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持”，老李再一次敗訴。

　　經(jīng)歷了一審，重審，再審。老李仍舊沒有改變結(jié)果，他的房屋買賣合同，依然被法院判決為“合同無效。”

　　不服輸?shù)睦侠钸x擇向山東省人民檢察院提起申請，申請抗訴。因為他覺得自己明明很有道理。這次他獲得了省檢察院的支持。

　　記者在山東省人民檢察院的一份民事抗訴書發(fā)現(xiàn)，這份2010年6月3日的省檢察院省高級人民法院的抗訴書，寫明：“本院(省檢察院)認為：終審判決適用法律確有錯誤。”山東省人民檢察院和青島市中級人民法院，在這個案子上，分別站在了硬幣正反面。

　　山東省人民檢察院在抗訴書里寫了三條，主要是說，“合同早就過了訴訟時效，村民的請求要回房屋法院可以直接駁回”；“之前老李和村民簽合同時，法律沒有明文禁止，后來出臺相關(guān)法律禁止了，但你不能用后邊的法律去約束之前的行為”；“你開始賣了東西，后來看著東西值錢了，又后悔不賣了，違背誠實信用原則”。

　　而青島市中級人民法院并沒有認可檢察院意見，在2011年11月23日的終審判決書中認為“維持……判決”，判決合同無效，老李再一次敗訴。

　　中院解釋

　　青島中院認為，“首先，關(guān)于訴訟時效問題。再重申一審訴辯及原審二審上訴、答辯以及案件二審審理過程中，雙方當事人均為對訴訟時效進行主張，原審對此未予主動審查并無不當。

　　其次，關(guān)于合同效力問題。涉案房屋系農(nóng)村宅基地房屋，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，具有一定的福利性，集體土地上房屋買賣如果放開將會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，而宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地擴張，這與我國保護耕地的基本國策是相違背的，由此所涉及的買賣合同應(yīng)認定為無效。……對于合同無效造成的損失，當事人可另行主張。”

　　2014年9月24日、25日，記者對青島市中級人民法院進行了采訪，法院政策研究室工作人員向記者解釋：“當事人未提出訴訟時效抗辯法院不應(yīng)主動釋明。訴訟時效抗辯權(quán)本質(zhì)上是義務(wù)人的一項民事權(quán)利，義務(wù)人是否行使，司法不應(yīng)過多干預(yù)，這是民法意思自治原則的根本要求。”青島一位不愿具名的律師指出：“法院的說法其實沒有錯，就是說你書面訴狀里沒有明文提起時效的問題，法院可以不回答這個問題。因為你沒主張，我不會主動告訴你。但是這里其實有鉆空之嫌，當事人不知道要在明文里寫上，就沒寫，只是在庭審時講了，這樣法院就可以當沒聽見，最后文書里判決不涉及時效問題，也是合法的。”

　　法院工作人員同時指出，“當事人一方根據(jù)實體法上的訴訟時效抗辯權(quán)，在訴訟中提起的訴訟時效抗辯是實體權(quán)利的抗辯，需由當事人主張，而是否主張屬于自由處分的范疇，司法不應(yīng)過多干涉，這也是民事訴訟處分原則的應(yīng)有之意。”

　　因此，遵循上述兩項原則，在義務(wù)人不提出訴訟時效抗辯的情形下，人民法院不應(yīng)主動援引訴訟時效的規(guī)定進行裁判，該規(guī)定也與法院居中裁判的地位相適應(yīng)。他同時告訴記者，“如果法院主動對訴訟時效問題進行釋明，則無異于提醒和幫助義務(wù)人逃債，有違誠實信用的基本原則，也有違法院居中裁判的中立地位。”

　　  法律在打架？

　　記者采訪了西南政法大學(xué)相關(guān)研究土地、民商法方面的專家，表示“從法理上說法院和檢察院決定都有自己的道理和適用的法規(guī)，沒有什么問題，糾紛原因在于國家沒有明確司法解釋農(nóng)房買賣問題。”但也有不少律師并不認同，認為“非黑即白，合同有效就有效，無效就無效，怎么可能說有效也有道理，無效也有道理呢？”

　　西南政法大學(xué)民商法博士公杰表示：“檢察院提出抗訴意見，都是從法理提出的，沒有什么問題。訴訟時效的問題，法不溯及以往問題，這些意見都可以支持市民老李，認為法院的判決有誤，從而說明 1999年之前農(nóng)村房屋買賣有效的。”但是他同時表示，“法院的判決也是有道理的。”那么是因為什么呢？公杰表示，“我國對于農(nóng)村房屋的買賣，一直沒有明文的法律規(guī)定允許。雖然沒有禁止，但也沒有說明允許。有人提出法無禁止即自由，但法無禁止即自由是針對刑法來說的，對于民法民事行為并不能說一定適用。”

　　長期研究土地、民商法的公杰表示，“在我國明文禁止農(nóng)村房屋買賣之前，農(nóng)村的房屋買賣實際處于混亂狀態(tài)。到底是否可以買賣，得綜合各種法規(guī)、法條以及相關(guān)的土地政策來解讀，綜合得出的基本結(jié)論是農(nóng)村的宅基地、房屋不可以賣給城里人。”但是公杰也承認，“也有大量的農(nóng)村房屋買賣事實發(fā)生，而且政府還給過戶，頒發(fā)了相關(guān)證書。這也是一個事實。”這種事實的存在，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，農(nóng)村房屋升值，矛盾慢慢凸顯。

　　至于訴訟時效的問題，青島律師叢偉表示“這里也有物權(quán)法和民法通則的矛盾。村民表示沒有過訴訟時效，符合物權(quán)法精神。因為我國物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)不適用訴訟時效。舉個例子，房子屬于不動產(chǎn)，你是所有人，后來被別人占有了，但無論多長時間，你都可以要回來，不是說過了2年就不支持了。”但是他同時提出，民法通則又規(guī)定了，“保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年”，叢偉律師同時表示，針對這個案子，又有不同，因為“這個房屋買賣是1992年發(fā)生，而我國物權(quán)法是2007年才開始實施的。”(注：《民法通則》135條，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。)

　　那多年前買下農(nóng)村房屋的“老李”們，花了錢，辦了證，住了十幾年，一旦面臨拆遷，房子又起糾紛。他們的權(quán)益如何保護呢？公杰和叢偉同時認為，即使房子最后的歸屬法院宣判各有不同和爭議，但是“老李們”可以提起民事訴訟，可以對因合同無效造成的損失進行主張。公杰表示“北京上海都有這樣的案子，村民賣房后反悔，把房收回。但是法院也宣判村民承擔市民的損失，你把人家當時買房的幾千塊退給人家，但是人家多年前花錢買房，現(xiàn)在房子升值的錢，市民應(yīng)該有權(quán)利得到。”

　　文/圖  記者 任波 (圖片由當事人提供，應(yīng)采訪人要求，老李為化名)

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報） [編輯: 江海峰]