繼9月1日島城樓市限購全面松綁之后，樓市再迎利好政策，22日，青島市國土資源和房屋管理局發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(以下簡稱《意見》)，其中明確規定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定，這意味著青島將放松首套房貸認定標準。此外，《意見》還規定，90平方米以上的住房不再進行價格預售管理。

　　自從青島房地產限購政策全面放開后，限貸政策何時配合成為市民關注的焦點。此次出臺的《意見》在住房信貸政策方面規定，按照保障剛需、支持改善 、調節投資的要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求，進一步活躍房地產交易市場。

　　承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行，要先行研究制定并落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。金融機構和住房公積金管理機構應積極滿足居民家庭合理住房貸款需求，切實改善信貸服務，優化資源配置，努力配足個人住房貸款額度，利率合理定價，加快貸款的審批、發放速度，提高服務效率。

　　■解讀

　　優先保障剛需購房者貸款

　　青島一家國有銀行信貸部門負責人表示，將認真貫徹國家和青島市有關房地產市場發展的政策導向，實行差異化積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求，“我們正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務，優先滿足剛需購房者的貸款需求。”他說。

　　目前，島城各大銀行首套房貸款利率中，青島銀行已實行全面9折優惠，其中對符合政策規定引進的優秀人才；當地引進的總部經濟、高科技、先進服務業等重點項目機構的工作人員；青島銀行重點支持的按揭項目三類人群可享受最低8.8折利率優惠，此外，青島農商行首套房利率也已下調至最低9折，其他商業銀行則均維持基準利率。

　　■政策

　　青島首套房貸認定標準放松

　　值得注意的是，《意見》中明確規定，對居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下 ，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

　　其中，“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的 ，按首套房貸認定。”的規定意味著青島首套房貸認定標準的放松。

　　■解讀

　　支持改善性購房，利率省了10％

　　島城某銀行信貸部負責人說：“此前，在住房貸款的認定上實行的是‘認房又認貸’的政策，也就是說，貸款買房時，只要借款人名下曾經有房或曾有房貸，不管房屋是否售出或房貸是否還清，都將被界定為二套房，在利率上最低上浮10% ；而該政策實施后，只要購房者當前名下無房，曾有房貸但已經還清，也可享受首套房利率，即實行‘認房不認貸’的政策。”

　　實際上，從全國范圍內看各城市來看，農業銀行江蘇分行目前在首套房認定規定，貸款余額已還清的 ，或者夫妻雙方只要有一方未貸款的 ，以其為主貸人的就可認定為首套房。此外，8月初，杭州也有銀行放松了首套房認定標準，招商銀行對已還清房貸余額的即算首套房，在杭州主城區無房的再購房也可視為首套。

　　■反應

　　島城銀行尚未收到相關通知

　　9月23日，記者聯系島城多家銀行，銀行方面均表示，還未收到首套房貸認定標準放松的通知，農業銀行信貸部門負責人表示，四大行的首套房貸政策會依據央行和銀監會等監管部門的要求統一調整，到9月23日為止，執行的還是原有的“認房又認貸”的政策。另一家國有銀行也表示，首套房貸認定標準調整在銀行落實層面需要一個過程，“需要在吃透《意見》精神的前提下，研究具體的落實措施，然后才能實行。”他說。

　　■算賬

　　貸款百萬，20年少還9.5萬

　　首套房認定標準的放松將給購房者帶來不小的紅利，算作首套房后，可按照基準利率貸款，而按照二套房申請貸款 ，利率最低為基準利率的1.1倍。以貸款100萬元20年為例，如果按照基準計算本息合計為179.6萬元，而按照1.1倍計算，本息合計為189.1萬元，相差9.5萬元。如果，在青島銀行、青島農商行等有9折甚至更大利率折扣的銀行辦理貸款，則優惠更大。

　　3年至少建保障房3.5萬套

　　記者注意到，聯合發文的還包括市城鄉建設委、中國人民銀行青島市中心支行、市住房公積金管理中心、市地方稅務局和市規劃局等部門。

　　意見提到，將逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障和供應體系，統籌解決本市低收入住房困難家庭、新就業職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務工人員的階段性住房需求，進一步改善人民群眾的居住條件和生活環境。

　　持續加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年)，保障性住房建籌總量不低于 3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于 3萬套，保障性住房供應總量不低于3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。

　　此外，重點推進集中成片和非集中成片棚戶區改造，穩步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善 ，基礎設施和公共服務設施建設趨于完善 ，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務。提高棚戶區改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團購房屋作為安置房源。

　　每年新開工100個新型農村社區建設，構建“中心城區-次中心城區-重點中心鎮-新型農村社區”的新型城鎮體系路線，實現農民就地市民化，農村集聚地就地城鎮化。

　　90平米以上住房市場定價

　　值得注意的是，意見中強調，今后對開發企業申報的商品房預售價格實行彈性調節，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理。戶型供應方面，力推適合剛性需求的中小戶型、中低價位樓盤項目加速入市，在預售審批環節主動提前介入，確保相關開發企業申辦預售許可一次通過。

　　商品房預售資金監管方面，對非重點監管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節預售監管資金撥付力度，綜合考慮企業信譽和開發資質等級情況，將重點監管資金撥付比例上調5-20% ；對其他資質較低及信譽不良的開發企業，嚴格實施重點監管資金全額監管，以防范風險。落實好開發企業配套費后置征收等相關政策。

　　銀行貸款方面，各商業銀行要增加住房開發貸款供應，并向商業銀行總行積極爭取開發貸款額度，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高開發貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發貸款，要及時發放。

　　在房地產行業的規范管理方面，研究建立發展改革 、城鄉建設、規劃、國土資源房管、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統。

　　“各部門根據信用評價結果對開發企業進行差別化管理 ，對于信用差的企業，取消其土地競拍資格，限制其開發貸款行為，直至清出市場。”青島市國土資源和房屋管理局相關負責人說，并加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防范風險。

　　嚴控144平米以上住房比例

　　在土地供應方面，在做好棚戶區改造、保障性住房和普通商品住房項目建設用地供應的基礎上，重點加大城市基礎設施和醫療衛生、教育文化事業建設用地供應，相應增加商業、金融、娛樂、旅游、養老和健康等新興服務業供地比重，促進房地產業內部結構的優化升級。

　　優先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房的供應比例；從嚴控制144平方米以上的大戶型住房比例。

　　根據城市總體規劃、產業布局 、城市功能定位、城鎮化發展和居民住房需求等實際，結合區域內控制性詳細規劃，加快完善集中居住區公共交通、教育、托幼、醫療衛生、商業及社區文化、體育、養老等生活配套設施。 A2、A3版文/本報記者王愛科  喬秀峰(署名除外)

　

　　銀行建議——

　　—供求關系已改變別再“誤傷”剛需

　　23日，多家大銀行對房貸政策的回應“千呼萬喚始出來”，表示依舊積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。中國建設銀行相關人士23日在接受專訪時表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。

　　建議調整房貸政策

　　22日，有媒體報道，央行召集各大行開會透露了放松房貸的想法，四大行或將放松首套房認定。消息一出就引發了市場的廣泛關注。截至記者發稿時，央行還未回應此事，但多家商業銀行對此事有所表態。

　　建行相關負責人在接受記者專訪時表示，住房信貸政策的出發點是支持自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求。

　　工行表示，正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，目前房地產市場的供求關系已經發生明顯變化，庫存增多，需求存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。

　　被“誤傷”的剛需

　　家住天津和平區的小張曾貸款購買一套30平方米的小房子，結婚后他賣掉小房子，結清此前貸款，想再貸款買套86平方米的二手房。“沒想到銀行認定是二套，需要交60%的首付款。”小張很無奈。

　　建行天津分行住房金融與個人信貸部總經理許小軍告訴記者，像小張這樣的情況，不在少數，他們在辦理房貸業務過程中也存在疑問，“為什么這些合理的住房需求卻因為政策受到了抑制？”

　　據了解，7月份建行組織全國31家分行參加住房業務專題研究班，對房地產的市場形勢進行研討，多家分行相關人員均對“認房又認貸”所帶來的問題有所共鳴。

　　中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛認為，房貸松綁應該是大勢所趨。前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺了很多限制性措施，信貸政策非常嚴格，也“誤傷”了不少有剛性需求的購房者。

　　房貸政策正待完善

　　目前，國內二線省會城市幾乎全部取消限購，僅北京、上海、廣州、深圳等一線城市和珠海、三亞等兩個旅游城市還未取消限購。而部分地區已現放松首套房貸款界定的端倪。福建已出臺規定，“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定。”

　　對此曾剛認為，房地產市場區域性本身很強，不同地方的市場有分化，讓銀行和地方政府結合當地情況，采取合理的放貸政策是正確的。“近幾年來我國對房地產市場的管理比較復雜，對房貸的逐步松綁應該是回歸到正常狀態，支持有改善型住房需求的人群，對部分群眾是利好。”

　　建行相關負責人建議，應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規范首套房貸支持的范圍、條件和標準，切實滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。

　　據新華社

　　實際影響還要看政策的跟進

　　這個可以看作是島城的救市措施，此前限購松綁了，但是不徹底，現在對首套房的認定重新界定，對購房者是個利好，但實際的影響多大，還要看后續跟進政策。根據新的政策，只要還清并出售家庭的唯一住房，新買的房子貸款就按首套算；而以前的規定是，即使賣了再買也按二套。

　　——科威國際不動產青島區域總經理孫杰

　　政策鼓勵剛需不是讓房價漲

　　現在宏觀經濟環境不太好，釋放這種政策是為了鼓勵剛需，并不是讓房價上漲。

　　——惠百家不動產總經理董曉峰

　　市場短期仍會低位震蕩前行

　　青島屬于較早出臺鼓勵性政策的城市。文件中明確落實了中央“差異化調控”的思路，對樓市具有積極的影響。總而言之，限購已去，限貸漸松，房地產市場整體環境已經轉向趨暖。只是這市場化的調節尚未結束，高庫存和降價潮并存，恐怕市場短期仍會在低位震蕩前行。記者 王愛科

　　——房價點評網青島高級分析師張斌

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]