東海中路附近某小區墻上廣告雜亂多。

　　

寧夏路某小區道閘上有某整形醫院的廣告。

　　

風水廣告也貼到了居民樓道。

　　9月6日至9月13日，記者連續走訪調查了市南區、市北區、李滄區和黃島新區在內的40多個小區，發現一些小區僅電梯廣告就達80個，整個小區廣告年收入超過百萬元。而廣告內容花樣繁多，其中不乏整容 、隆胸、脫毛等內容，甚至還有測算風水、招財等迷信廣告。采訪中，業主們對此十分反感，而對于廣告所帶來的收入更是一無所知。究竟小區的廣告是如何進來的？一年廣告收入能有多少？違法不良內容又該如何監管？對此，記者進行了調查采訪。

　　數量

　　進樓道接連遭遇廣告“轟炸”

　　9月6日至9月13日，記者連續走訪調查了市南區寧夏路、銀川西路、福州南路、澳門路、臺灣路，市北區敦化路，李滄區四流中路，黃島新區漓江西路等40多個小區，除了6個完工時間超過20年的老舊小區外，其余小區隨處可見框架、電梯、燈箱等廣告的身影。

　　東海中路一高檔小區里，3座高層有6部電梯，每部電梯都有3個廣告欄，樓道里東西兩側各有1個電子屏。7座低層有14個電梯，每部電梯有1個電子屏和3個廣告欄，記者粗略估計，該小區僅電梯廣告就達80個。在珠海路某小區，電梯里竟然有4個廣告欄和一個電子屏，5棟樓合計50個電梯廣告。

　　在澳門路某小區門口，記者看到，在門口以及懸掛在墻上的大小廣告牌15個左右，以宣傳食品為主。在銀川西路某小區，門口同樣有大小廣告牌近10余個，包括2個落地燈箱和1個大型的掛墻廣告牌，燈箱滾動播放著演唱會和某品牌婚紗攝影的廣告。

　　福州南路某新建小區，記者剛進樓道口就被廣告包圍，2個電子屏輪番播放著不同的廣告，不同的聲音混淆、嘈雜。左側墻上張貼著某裝修公司的廣告，右側有一個宣傳美容養顏的落地海報，電梯打開，三面不同內容的廣告出現。記者一數，從進門到進電梯，要感受13個不同廣告的“轟炸”。

　　在東海中路、澳門路、福州南路等附近小區，在落地燈箱、宣傳欄和門口道閘上公開對廣告位進行招租，并留有電話。

　　內容

　　看病算命招財比比皆是

　　記者走訪調查發現，小區內廣告內容五花八門，包括房地產、文具銷售、食品、房屋出租、醫藥、美容美發、教育培訓、商場售賣以及賓館住宿等，其中不乏整容、隆胸、脫毛的宣傳，甚至還有測算風水、招財等迷信廣告。其中房地產廣告所占比重最大，約達50%，其次是汽車廣告、教育培訓和食品宣傳，所占比重約30%。

　　記者發現，廣告內容有明顯的集中性和時效性。在寧夏路周邊小區，某整形醫院廣告連續出現在4個小區門口，都是以落地燈箱的方式呈現。在東海中路某高檔小區，記者發現，所有電梯里都有同一商場促銷廣告。

　　“對于廣告內容，我們是有監管的。”銀川西路一小區物業工作人員介紹，為避免引起業主不滿，廣告內容努力剔除保險和醫療方面的宣傳，也有業主希望是公益廣告，可以傳遞正能量。

　　記者從市工商局了解到，對于小區廣告的監管，目前還沒有具體針對性的法律條文，主要依據《廣告法》的相關內容。工商部門主要對小區廣告內容和合法性進行監管。

　　收益

　　光電梯廣告一年就20萬

　　青島某二級物業公司孫經理給記者算了一筆賬：“電梯里的框架廣告按月進行收費，每個平均月收入150元，電視電子屏幕按年收費，每個平均每年4千元。按照該東海中路小區的廣告數量，光是電梯廣告收入，一年近20萬元。”

　　同時，孫經理介紹，小區廣告種類很多，除了電梯，還有墻體廣告、路燈燈桿廣告、落地燈箱廣告和宣傳欄廣告，甚至還會放置在門口的道閘上或者是垃圾桶上，不少廣告公司還會選擇植入式的形式。“燈桿上的廣告，寫字樓上的每年要800～1000元/個，而在小區就會便宜很多，大約每年每個100～200元；小的燈箱2000元/年，大一點的比如3米×2米的一年可達10000元，這包括電費在內。”

　　孫經理透露，自己負責的一高檔小區，電梯多，面積大，廣告投放價位高，每年廣告收入可達10萬元，旗下管理的8個小區，每年光是廣告收入就能過百萬元。同時，他還說，小區還在樓頂上搭建的大型廣告牌也很“貴”，一個廣告牌按年計價可達10萬元，如果靠近家樂福附近廣告牌位，甚至高達20～30萬元。

　　而劉經理主要負責市北區和李滄區小區物業管理，據他介紹，根據地段、小區的高檔程度，廣告費用相差很大。李滄區中低檔小區一個燈箱每年僅需500～800元即可租賃，不及市南區的一半。

　　利益鏈

　　廣告公司當“中介”，錢交物業

　　記者以廣告投放的名義，打電話咨詢了一家常年經營小區廣告業務的廣告公司。當記者表示要在閩江路某小區進行廣告投放時，一位姓肖的負責人說，具體投放在哪兒只能看該小區是否有空缺。而且廣告牌和燈箱也不能隨便立，要和小區物業公司進行協調溝通。

　　“直接找物業公司拉廣告成本低，有保障。”一位在南京路某小區投放裝修廣告的王姓負責人說，只要給物業公司點“好處”，不用通過業委會可直接投放。同時，他建議記者要想節約成本，可自己出資做椅子、垃圾桶等公共設施擺放在小區，不用花費廣告費。

　　趙先生已經從事廣告事業近20年業，他說：“對于小區廣告招租，廣告公司充當的角色更多的像‘中介’，把小區的廣告位當做資源進行招租。”而記者從工商局了解到，申請小區廣告的設置，至少也要10多項手續，涉及工商部門、規劃部門、城管部門等，審批難度大，而小區設置廣告的目的就是增加收益，所以都是物業公司私自進行設置的。對于電梯里的廣告，依據《特種設備安全法》，住宅小區電梯的使用者就是物業公司 ，所以對于電梯廣告，物業公司可自行設置、管理。

　　居民 多次找物業，最后不了了之

　　對于侵占居民生活空間的小區廣告，大部分居民強烈反對。“我一進小區的門，廣告就把我包圍了。”市北區敦化路某小區王先生抱怨，門口2個燈箱，路邊的物業宣傳欄上有，路燈上以及道閘上、垃圾桶上也有。“真不知道是怎么進來的呢？”在閩江路某小區的居民情緒激動 ，“廣告的收入肯定進了物業公司的腰包”，“小區公共地方放置廣告，肯定要我們所有業主同意，物業公司這么做是違法的！”

　　也有部分居民支持小區設置廣告“我給孩子找培訓班，就是根據小區廣告提供的信息。”黃島區漓江西路某小區牟女士說，“只要廣告做的好看，還給小區增添色彩呢。”“我們物業公司把廣告費用補貼物業費了，并且每年都對具體的數額進行公示。”天福苑小區趙先生說，小區廣告不多，主要是電梯廣告和燈箱廣告，收益所得用以補貼物業費，可讓業主少掏錢。

　　對于廣告費物業公司自己管理，很多業主希望可以維權。“我去問過，物業的答復很模糊。”銀川西路某小區王先生很無奈，“聲稱已經把廣告收益補貼物業費了，要他們出示具體的收支明細，卻以支出散、亂，擔心激化業主間矛盾為由不能公示”。王先生表示，他會一直堅持物業公司將廣告費用收支透明化。

　　去向 物業均稱貼補了物業費

　　記者走訪了40多個小區中，物業對小區廣告費用的去向支支吾吾，不過也有15家物業公司對記者的詢問做出正面答復。

　　福州南路一小區物業經理向記者抱怨，“像維修樓道里的壞燈泡、壞拉手、掏堵塞的下水道等，這種小錢難收，只能自掏腰包。”敦化路某小區的物業周經理告訴記者，小區物業費是0.3元/平方米，難以滿足日常修補以及小區公共投資的費用，對于物業公司征收公共費用，業主置之不理，這樣的話只能通過廣告的費用進行填補。將這部分費用用于專項維修資金或是其他公共費用使用，往往能避免業委會和其他業主的分歧。記者問是否可以將收支明細公示時，周經理說不會，因為大部分費用使用情況散、亂，而且公示會引起部分業主們心理的不平衡和不必要的矛盾。

　　“業主們質疑的確有道理，因為缺少完善的監督制度，給了物業空子可鉆！”采訪時，一位不愿透露姓名的物業公司負責人坦誠地說，業主們維權意識淡薄，或者根本沒有意識到被侵權，公共收益在實際操作中被物業公司支配，具體的收支不會對業主進行公示，不少“剩余”的費用成了物業公司的“灰色收入”。但如果將廣告收入挨家挨戶分給業主，很多業主不在，并且每戶分得很少，所以可行性并不高。同時，該負責人介紹，現在許多物業公司把小區的廣告租賃權轉交給小區業委會負責，廣告費用是業委會自行支配。

　　律師 所得應歸全體業主所有

　　到底小區的廣告收益歸誰所有，應該如何監管？記者咨詢了山東萬錦律師事務所張麗麗律師，張律師說：“小區規劃區內的公共場所、公共設施屬于小區全體業主共有，在小區公共場所經營廣告所得，應該歸全體業主所有，這是毋庸置疑的。”

　　張律師說，小區住宅樓外墻、規劃公共場所的廣告位收益、社區活動收益、臨時停車位收益等，都應該屬于全體業主共同享有。電梯屬于小區公共設施，產權歸全體業主所有。電梯間要經營廣告，必須經業主委員會同意，收入也應歸全體業主所有。對于廣告收入 ，可以由業主委員會進行管理，或者業主委員會委托物業管理，扣除成本支出應給業主平均分配。當然也可以由業主委員會根據情況進行支配。

　　對于廣告收益，物業公司是否應公示？張律師介紹，在《物權法》的第七十六條明確規定：“有關共有和共同管理權利的其他重大事項要由業主共同決定。”另外，《物業管理條例》第五十五條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

　　對于如何維權，張律師表示不交物業費的方式不可取，沒有業委會的及時召開業主大會，成立業主委員會。與物業服務公司協商收益分配事宜，并建立審計制度，對小區內所有利用共有部分獲取的收益進行審計，維護業主共同利益。若是物業公司拒絕交出廣告收益或者未詳細說明收益去向，業主委員會可以起訴到法院要求物業公司返還該部分收益。

　　“廣告內容不合法，肯定應該由工商部門來負責！”采訪時，本市另外一家律師事務所趙律師表示，自2006年7月開始施行的《戶外廣告登記管理辦法》明確規定，利用戶外場所設施發布的，以展示牌、電子顯示裝置、燈箱為載體，發布戶外廣告應當向工商行政管理機關申請登記，領取《戶外廣告登記證》，接受工商部門對內容和手續的監督管理。

　　示范 有些小區已開始一年兩公示

　　寧夏路天福苑小區多次榮獲“平安物業小區”、“山東省物業管理優秀住宅小區”、“青島市物業管理優秀小區”等稱號。9月12日，記者對該小區進行了走訪。

　　“我們是業主的管家，每半年將小區廣告收益及其公共部位收益對業主進行公示。”天福苑物業服務中心惠主任告訴記者 ，“我們全都是明賬 ，保證小區物業費和公共收益收支的透明度和公開化。”

　　“我們這個小區每年各種支出達100多萬元，而小區廣告收益作為物業補貼的一部分，占比重很小。我們力求收支平衡，去年因為雇傭人員工資上漲，所以整體收支沒有達到平衡，有虧損。”惠主任介紹。

　　在公示明細中，記者看到，賬目公示主要包括應收 、實收、支出具體去向、本年度的整體收支情況以及盈虧的原因。在實收欄目中，明確了小區廣告的收入。并且，在支出方面，包括十幾項，有人員勞務費、辦公室用品、公共部分的養護和維修等。

　　對于小區廣告的引進，惠主任介紹，每次把廣告的內容和價格上報給業委會，需要業委會9人全部同意并簽字，然后在小區的公示欄內進行公示7天，最終再決定投放。

　　記者了解到，該小區內部有4個大公示欄，共有23個單元，每個單元還有一個公示欄。“一共27個公示欄，我們會及時把業主需要知道的信息進行公示，保證每個業主及時了解情況。”惠主任介紹。

　　該小區業委會主任吳冰說：“小區物業每年 2次對業主公示具體的收支情況，包括小區廣告收益和去向。對于廣告的引進，具體的細節我們業委會都會了解，然后告知業主。”采訪中，記者了解到，像天福苑這樣敢于公開自己賬單的小區物業，畢竟是占很小的比例，大多數小區物業公司還是把賬單“揣”在自己兜里，堅決不給業主們看。

　　他山之石

　　“社區股份制”，免交物業費還分紅

　　為了更好地解決物業和業主之間的利益問題，2003年，“業權分配制”首次被北京華遠地產提出并采用，所謂“業權分配制”，是采用物業管理“傭金制”和社區股份制，即整個房子賣給業主后，小區按照業主所買房子面積大小，把公用部分的股權分配給業主。帶來的最大好處是，有可能通過經營一些公共財產，使業主免交物業管理費，甚至還能分紅。

　　在購房合同補充協議中規定，把墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產，歸業主所共有。在入住后，業主可以委托物業管理公司對這些公共財產進行經營。

　　經營所得的收益存入獨立賬戶，接受業主監督 ，成為小區業主的共同財產。這些財產可充當業主物業管理費，結余成為業主利益 。文/圖  本報見習記者 姜豪

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜]