半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道9月2日消息 數(shù)據(jù)顯示，8月份，青島二手房成交量較7月環(huán)比微增2.73%，相較于新房30%的漲幅顯得有些冷清。專家認(rèn)為，貸款利率和交易成本高是成交量爬升緩慢的主要原因，隨著限購令全面解禁，“金九銀十”期間，預(yù)計(jì)二手房成交量有望增加20%-30%。

　　

　　數(shù)據(jù)：8月二手房成交量環(huán)比微增2.73%

　　8月1日，青島為長達(dá)三年多的樓市限購“松綁”，黃島區(qū)和城陽區(qū)全面放開限購，主城區(qū)的市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)則放開144平方米以上的住房。那么，松綁“滿月”，青島樓市的成績單如何？半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份青島新房成交10544套，環(huán)比7月份上漲幅度超30%。

　　相較于新房的“熱鬧”景象，二手房則顯得有些“蕭條”。據(jù)青島鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，8月份青島市二手房共成交2254套，環(huán)比7月份微增2.73%，同比去年8月份下降20.80%，市場回暖十分緩慢。從成交區(qū)域來看，限購放開的黃島區(qū)和城陽區(qū)表現(xiàn)不錯(cuò)，分別以413套和390套的成績排在一、二位。

　　原因：信貸緊、交易成本高致二手房回暖乏力

　　由以上數(shù)據(jù)可以看出，受8月限購松綁的影響，二手房市場開始呈現(xiàn)逐漸活躍的跡象。9月1日，青島又低調(diào)宣布限購令全面解禁，這是否意味著，二手房的春天來了？

　　對此，青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰認(rèn)為，限購與否只是影響成交量的一個(gè)方面，在限購取消后，房貸政策將是影響二手房成交的決定性因素。據(jù)半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，雖然目前已有青島銀行和農(nóng)商銀行對首套房房貸“開閘”，最高可享9折優(yōu)惠，但包括這兩家銀行在內(nèi)的絕大多數(shù)銀行，對于二手房房貸仍十分苛刻，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)不變。

　　另外，高高在上的交易成本，也已成為阻礙市場回暖的主要障礙。此前，鏈家地產(chǎn)青島片區(qū)經(jīng)理黃濤做客半島網(wǎng)直播間時(shí)曾表示，目前二手房交易過程中，購房者需要承擔(dān)的稅費(fèi)包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及公共維修基金。據(jù)介紹，契稅稅率為3%，對于90平以下的首套房可按照1%優(yōu)惠收取，90-144平的首套房按照1.5%收取，144平以上的均按3%收取，二套房契稅無減免優(yōu)惠；營業(yè)稅收取標(biāo)準(zhǔn)為，不滿五年按5.62%收取，滿五年分兩種情況，144平以下的免收營業(yè)稅，144平及以上需交差額營業(yè)稅；個(gè)人所得稅稅率為2%，通常也是由買家承擔(dān)。其中，滿五年且是家庭唯一住房的，免征個(gè)稅；滿五年不是家庭唯一住房的，需繳納2%的個(gè)稅。

　　“購房者可能還需要交納公共維修基金。”黃濤介紹，如果買到的二手房沒有交納公共維修基金，則需購房者交納，一般不帶電梯的房子51元/平，電梯住宅為133元/平。

　　“信貸緊，意味著貸款要還的錢就多；加上交易成本高居不下，房東再不愿降價(jià)的話，二手房想實(shí)現(xiàn)交易就很難。”孫杰表示。

　　現(xiàn)象：一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象增多

　　據(jù)了解，今年上半年，受限購、限貸及公積金門檻提高等影響，青島的新房市場一片低迷。下半年，不少開發(fā)商為了回籠資金，便開始降價(jià)促銷。這就造成不少新開項(xiàng)目的價(jià)格甚至低于同區(qū)域二手房的價(jià)格。一時(shí)讓二手房陷入尷尬的境地。

　　以市北區(qū)新都心區(qū)域?yàn)槔瑩?jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測，目前不少二手房房源單價(jià)已超過14000元，如中海清江華府二手房均價(jià)為16560元/平方米，萬科藍(lán)山為17999元/平方米。隨后，記者撥打保利葉公館的售樓處電話了解到，該樓盤目前在售的新房起價(jià)僅為11000元/平方米，均價(jià)也在13000元/平方米左右。

　　即使是同一個(gè)項(xiàng)目，二手房也有高于新房的現(xiàn)象。如萬科城近期加推的精裝房源均價(jià)為13500元/平方米，而其二手房源早已突破15000元/平方米，兩者均價(jià)相差11.11%。

　　業(yè)內(nèi)：“金九銀十”二手房交易量有望增超20%

　　半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪多家中介了解到，新房和二手房價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象一直存在，只是近期表現(xiàn)尤為明顯。二手房的銷售壓力可見一斑。

　　“8月份限購松綁后，我們明顯感覺到，二手房需求有所增加，因?yàn)槭袌鲂判奶嵘恕Ｈ缃裣拶徣娣砰_了，一些外地購房者、本地學(xué)區(qū)房購房者和改善型需求購房者會適時(shí)入市，但這部分需求畢竟有限，因?yàn)槎址康馁J款利率還是很高的，而且后面還可能面臨房產(chǎn)稅的壓力。”青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰認(rèn)為，雖然二手房面臨市場困境，但伴隨著已經(jīng)實(shí)施的限購全面解除以及“金九銀十”旺季的到來，“青島二手房的成交量上漲20%-30%還是有可能的。”

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]