分析
松綁“滿月”，成交量上升
9月、10月將迎開盤高峰，以價(jià)換量仍是市場大勢 樓市限購的全面放開，讓購房者及開發(fā)商都為之一振。從8月份限購局部松綁帶來的市場變化來看，成家量已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于信貸政策依舊收緊 ，島城新房存量依舊偏高，未來的9月、10月份，開發(fā)商推盤的節(jié)奏將加快，但以價(jià)換量將依舊是市場大勢。
聽聞消息售樓處提前蓄客 自8月1日限購局部松綁以來，到9月1日，政策調(diào)整恰好“滿月”。從成交量來看，市場影響還是比較明顯。來自青島克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份青島新建商品房共成交10545套，這也是今年以來新房月成交量首次突破萬套的大關(guān)。其中新建商品住宅成交9595套，比7月份6188套的成交量增加了3407套，環(huán)比增幅達(dá)55% ；同比漲幅也高達(dá)3成。
而從成交區(qū)域來看，自8月1日開始率先松綁的城陽區(qū)、黃島新區(qū)成交量位居全市前兩位，其中城陽區(qū)成交量高達(dá)2840套，位居區(qū)域成交第一名。而相比之下，8月份的主城區(qū)因?yàn)?44平方米以下的住宅繼續(xù)限購，成交量波動并不明顯。
值得關(guān)注的是，在青島施行3年之久的限購政策退出市場，采取的是先局部松綁再取消的方式，前后時隔僅為一個月的時間。
“從近期多個城市‘解禁’限購的做法來看，多采取先局部松綁，然后再全面放開的方式，此舉意在形成一個緩沖期，以降低由于政策驟然退出導(dǎo)致的市場波動。”中置國際營銷總監(jiān)、樓市分析人士張百忍說。
但至少在半個月前，青島限購令將于 9月1日全面放開的消息早已在市場上傳播。
市北區(qū)泰成·玲瓏郡項(xiàng)目的銷售人員說，由于此前早已聽說限購令將從9月1日開始全面放開，所以有很多原本受限制的客戶也早早就來售樓處看房并交納認(rèn)籌金，如果政策放開就買房，反之就放棄。
不僅是新房，主城區(qū)的二手房市場也早早地為限購放開做足了準(zhǔn)備。“早在8月16日，我就聽說主城區(qū)144平方米以下的房源將放開限購，也早早地把這個消息傳達(dá)給了經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人在與意向客戶看房時也把這個傳達(dá)給了購房者，讓購房者早做心理準(zhǔn)備。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說。
“金九銀十”將迎開盤高峰 1日下午，青島限購令全面放開的消息在青島市國土資源和房屋管理局官微發(fā)布后，立即在不少開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)的微博微信中廣為轉(zhuǎn)發(fā)。青島榮置地顧問有限公司策劃經(jīng)理?xiàng)钣衙饕苍诘谝粫r間把這個消息群發(fā)給了各位同事。
“主城區(qū)的不少開發(fā)項(xiàng)目，今年上半年一直主推中小戶型的房源，因?yàn)榇饲耙恢笔芟拶徚畹氖`，很多剛需客戶在咨詢完價(jià)格后就再也沒有了聲音，這次全面放開，肯定會撬動很大一部分客戶，銷售壓力陡然減輕。”楊友明說。
9月、10月份歷來是開發(fā)商推盤的主要節(jié)點(diǎn)，來自青島市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，9月份島城預(yù)計(jì)將有33盤入市，較之于8月份大幅增長。從樓盤區(qū)域分布來看，城陽、黃島區(qū)供應(yīng)量依舊最高，預(yù)計(jì)將有18家新盤上市，許久不見新盤面市的市南區(qū)、嶗山區(qū)也有3家新盤入市。眾多新盤搶著入市，意味著未來的兩個月樓市銷售競爭不可避免。
以價(jià)換量仍是市場大勢 “8月份限購局部‘松綁’后，多數(shù)開發(fā)商較為謹(jǐn)慎，普遍調(diào)低了價(jià)格預(yù)期，以保證開盤銷售效果。”房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)總監(jiān)、青島高級分析師張斌說，價(jià)格上的優(yōu)惠讓利，仍是各項(xiàng)目銷售的“殺手锏”。
以李滄區(qū)的越秀·星匯藍(lán)灣項(xiàng)目為例，項(xiàng)目入市的均價(jià)為7600元/平方米，較此前的開盤預(yù)期單價(jià)直降2000元，開盤當(dāng)天就認(rèn)購了200多套；位于新都心的萬科城更是推出均價(jià)13500元/平方米的精裝房；市南區(qū)的華潤中心悅府項(xiàng)目則通過降低裝修標(biāo)準(zhǔn)拉低售價(jià)，以23500元/平方米的低價(jià)入市；部分郊區(qū)別墅、海景豪宅也出現(xiàn)了大幅優(yōu)惠。來自中國指數(shù)研究院1日發(fā)布的8月份百城價(jià)格指數(shù)顯示，青島新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.13個百分點(diǎn)，限購松綁并沒有帶來樓市價(jià)格的反彈。
“目前雖然成交有所回暖，但供應(yīng)大漲，庫存壓力并未緩解，部分滯銷產(chǎn)品和冷清區(qū)域并未感到溫暖。”張斌說，供求失衡和存量較大等情況，無疑會讓更多的企業(yè)和項(xiàng)目加入到降價(jià)促銷行列中。
延伸
二手房價(jià)想上漲也難
房產(chǎn)中介：受新房促銷影響二手房價(jià)難攀升，但找回信心 9月1日起，市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)144平米以下的住房也放開限購后，會對二手房市場有什么影響？記者采訪了島城品牌房產(chǎn)中介的幾位專家。
局部松綁，樓市反響不大 截至目前，島城限購政策部分松綁已滿月。從整體來看，青島二手房市場像呼和浩特、濟(jì)南等城市一樣，在限購取消后出現(xiàn)成交量大幅上升的情況。不過，從成交區(qū)域分布來看 ，全面取消限購的城陽區(qū)、黃島新區(qū)，二手房月成交量均出現(xiàn)大幅上升；與之形成對比的是，市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)僅僅對144平方米以上的大戶型取消限購，市場反應(yīng)較小，成交量與7月相比反而出現(xiàn)了下降。上月黃島新區(qū)成交量居于各區(qū)之首，達(dá)413套；城陽區(qū)緊隨其后，成交量為390套，二者與7 月份相比分別增長了21.11%和39.29%。
在限購松綁初期，市場對于144平方米以上的大戶型關(guān)注較高。部分改善型購房者開始積極看房，看房人數(shù)明顯增長。但從總體來看，市場對于144平方米以上大戶型的需求畢竟有限，并未對成交量帶來較大影響。
詢價(jià)看房的人多了 “全面放開限購后，肯定會刺激市場 ，一些剛需客會考慮出手了。”22世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理趙新表示，根據(jù)該公司的調(diào)查，就市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)而言，中小戶型的剛需還是挺多的。一方面，外地戶口的客戶，尤其是來投奔子女的、或者在青打工人員，放開限制后，可能加入到購房一族當(dāng)中。另外，有些需要改善住房的客戶，放開限制后也有了出手的機(jī)會。趙新說，尤其是為方便孩子就近上學(xué)的客戶，會在放開限購后增多。
“限購局部松綁之后，市場出現(xiàn)了一個好的跡象，詢價(jià)及預(yù)約看房的購房者開始增多，這讓不少的經(jīng)紀(jì)人重新找回了市場信心。”惠百家不動產(chǎn)市場分析師唐瑞周說。
科威國際不動產(chǎn)的總經(jīng)理孫杰也表示，此前的利空消息都已經(jīng)出盡，二手房市場已經(jīng)是最壞的局面。現(xiàn)在應(yīng)該說市場到了觸底反彈的時候。
成交量會增，價(jià)格難上漲 限購全面放開后，大家都在問相同的問題，為什么要放開？房價(jià)會不會漲？對此，科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰有自己的理解。
8月1日，島城局部放開限購到現(xiàn)在，就市場監(jiān)測而看 ，新房、二手房成交量都沒有明顯提高，價(jià)格變化不大。另外，從國內(nèi)同類城市里放開限購的經(jīng)驗(yàn)來看 ，樓市整體變化不大，這給了主管部門全面放開限購的信心。孫杰表示，有房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、有信貸系統(tǒng)的限制，全面放開后，市場不會有劇烈變化。
金融系統(tǒng)的貸款政策沒有變化，開發(fā)商存在巨大資金壓力，孫杰認(rèn)為，就目前情況而言，開發(fā)商仍然要跑量，因此，新房價(jià)格很難有上漲的空間，二手房房價(jià)受新房影響也難以上漲。
另外，供求關(guān)系沒有發(fā)生根本性變化。全面放開限購后，二手房增長的客戶群體來自三方面：學(xué)區(qū)房、外地人和想買中小戶型改善需求的，這一部分人占總體客戶的數(shù)量不到20%，因此，二手房市場仍然是供大于求的局面。不多，他同時表示，市內(nèi)三區(qū)的二手房基本都是中小戶型，因此放開144平方米以下的房產(chǎn)限購后，二手房市場有望迎來繁榮局面。
