分析

    松綁“滿月”，成交量上升

　　9月、10月將迎開盤高峰，以價換量仍是市場大勢

　　樓市限購的全面放開，讓購房者及開發商都為之一振。從8月份限購局部松綁帶來的市場變化來看，成家量已經出現明顯上漲。但多數業內人士分析，由于信貸政策依舊收緊 ，島城新房存量依舊偏高，未來的9月、10月份，開發商推盤的節奏將加快，但以價換量將依舊是市場大勢。

　　聽聞消息售樓處提前蓄客

　　自8月1日限購局部松綁以來，到9月1日，政策調整恰好“滿月”。從成交量來看，市場影響還是比較明顯。來自青島克而瑞的統計數據顯示，8月份青島新建商品房共成交10545套，這也是今年以來新房月成交量首次突破萬套的大關。其中新建商品住宅成交9595套，比7月份6188套的成交量增加了3407套，環比增幅達55% ；同比漲幅也高達3成。

　　而從成交區域來看，自8月1日開始率先松綁的城陽區、黃島新區成交量位居全市前兩位，其中城陽區成交量高達2840套，位居區域成交第一名。而相比之下，8月份的主城區因為144平方米以下的住宅繼續限購，成交量波動并不明顯。

　　值得關注的是，在青島施行3年之久的限購政策退出市場，采取的是先局部松綁再取消的方式，前后時隔僅為一個月的時間。

　　“從近期多個城市‘解禁’限購的做法來看，多采取先局部松綁，然后再全面放開的方式，此舉意在形成一個緩沖期，以降低由于政策驟然退出導致的市場波動。”中置國際營銷總監、樓市分析人士張百忍說。

　　但至少在半個月前，青島限購令將于 9月1日全面放開的消息早已在市場上傳播。

　　市北區泰成·玲瓏郡項目的銷售人員說，由于此前早已聽說限購令將從9月1日開始全面放開，所以有很多原本受限制的客戶也早早就來售樓處看房并交納認籌金，如果政策放開就買房，反之就放棄。

　　不僅是新房，主城區的二手房市場也早早地為限購放開做足了準備。“早在8月16日，我就聽說主城區144平方米以下的房源將放開限購，也早早地把這個消息傳達給了經紀人，經紀人在與意向客戶看房時也把這個傳達給了購房者，讓購房者早做心理準備。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說。

　　“金九銀十”將迎開盤高峰

　　1日下午，青島限購令全面放開的消息在青島市國土資源和房屋管理局官微發布后，立即在不少開發企業營銷總監的微博微信中廣為轉發。青島榮置地顧問有限公司策劃經理楊友明也在第一時間把這個消息群發給了各位同事。

　　“主城區的不少開發項目，今年上半年一直主推中小戶型的房源，因為此前一直受限購令的束縛，很多剛需客戶在咨詢完價格后就再也沒有了聲音，這次全面放開，肯定會撬動很大一部分客戶，銷售壓力陡然減輕。”楊友明說。

　　9月、10月份歷來是開發商推盤的主要節點，來自青島市國土資源和房屋管理局的統計顯示，9月份島城預計將有33盤入市，較之于8月份大幅增長。從樓盤區域分布來看，城陽、黃島區供應量依舊最高，預計將有18家新盤上市，許久不見新盤面市的市南區、嶗山區也有3家新盤入市。眾多新盤搶著入市，意味著未來的兩個月樓市銷售競爭不可避免。

　　以價換量仍是市場大勢

　　“8月份限購局部‘松綁’后，多數開發商較為謹慎，普遍調低了價格預期，以保證開盤銷售效果。”房價點評網總監、青島高級分析師張斌說，價格上的優惠讓利，仍是各項目銷售的“殺手锏”。

　　以李滄區的越秀·星匯藍灣項目為例，項目入市的均價為7600元/平方米，較此前的開盤預期單價直降2000元，開盤當天就認購了200多套；位于新都心的萬科城更是推出均價13500元/平方米的精裝房；市南區的華潤中心悅府項目則通過降低裝修標準拉低售價，以23500元/平方米的低價入市；部分郊區別墅、海景豪宅也出現了大幅優惠。來自中國指數研究院1日發布的8月份百城價格指數顯示，青島新建住宅價格環比下降0.13個百分點，限購松綁并沒有帶來樓市價格的反彈。

　　“目前雖然成交有所回暖，但供應大漲，庫存壓力并未緩解，部分滯銷產品和冷清區域并未感到溫暖。”張斌說，供求失衡和存量較大等情況，無疑會讓更多的企業和項目加入到降價促銷行列中。

　　延伸

    二手房價想上漲也難

　　房產中介：受新房促銷影響二手房價難攀升，但找回信心

　　9月1日起，市內三區和嶗山區144平米以下的住房也放開限購后，會對二手房市場有什么影響？記者采訪了島城品牌房產中介的幾位專家。

　　局部松綁，樓市反響不大

　　截至目前，島城限購政策部分松綁已滿月。從整體來看，青島二手房市場像呼和浩特、濟南等城市一樣，在限購取消后出現成交量大幅上升的情況。不過，從成交區域分布來看 ，全面取消限購的城陽區、黃島新區，二手房月成交量均出現大幅上升；與之形成對比的是，市內三區和嶗山區僅僅對144平方米以上的大戶型取消限購，市場反應較小，成交量與7月相比反而出現了下降。上月黃島新區成交量居于各區之首，達413套；城陽區緊隨其后，成交量為390套，二者與7 月份相比分別增長了21.11%和39.29%。

　　在限購松綁初期，市場對于144平方米以上的大戶型關注較高。部分改善型購房者開始積極看房，看房人數明顯增長。但從總體來看，市場對于144平方米以上大戶型的需求畢竟有限，并未對成交量帶來較大影響。

　　詢價看房的人多了

　　“全面放開限購后，肯定會刺激市場 ，一些剛需客會考慮出手了。”22世紀不動產總經理趙新表示，根據該公司的調查，就市內三區和嶗山區而言，中小戶型的剛需還是挺多的。一方面，外地戶口的客戶，尤其是來投奔子女的、或者在青打工人員，放開限制后，可能加入到購房一族當中。另外，有些需要改善住房的客戶，放開限制后也有了出手的機會。趙新說，尤其是為方便孩子就近上學的客戶，會在放開限購后增多。

　　“限購局部松綁之后，市場出現了一個好的跡象，詢價及預約看房的購房者開始增多，這讓不少的經紀人重新找回了市場信心。”惠百家不動產市場分析師唐瑞周說。

　　科威國際不動產的總經理孫杰也表示，此前的利空消息都已經出盡，二手房市場已經是最壞的局面。現在應該說市場到了觸底反彈的時候。

　　成交量會增，價格難上漲

　　限購全面放開后，大家都在問相同的問題，為什么要放開？房價會不會漲？對此，科威國際不動產總經理孫杰有自己的理解。

　　8月1日，島城局部放開限購到現在，就市場監測而看 ，新房、二手房成交量都沒有明顯提高，價格變化不大。另外，從國內同類城市里放開限購的經驗來看 ，樓市整體變化不大，這給了主管部門全面放開限購的信心。孫杰表示，有房地產統一登記、有信貸系統的限制，全面放開后，市場不會有劇烈變化。

　　金融系統的貸款政策沒有變化，開發商存在巨大資金壓力，孫杰認為，就目前情況而言，開發商仍然要跑量，因此，新房價格很難有上漲的空間，二手房房價受新房影響也難以上漲。

　　另外，供求關系沒有發生根本性變化。全面放開限購后，二手房增長的客戶群體來自三方面：學區房、外地人和想買中小戶型改善需求的，這一部分人占總體客戶的數量不到20%，因此，二手房市場仍然是供大于求的局面。不多，他同時表示，市內三區的二手房基本都是中小戶型，因此放開144平方米以下的房產限購后，二手房市場有望迎來繁榮局面。