維權(quán)

　　單人維權(quán)成本高，可集體訴訟

　　在針對“延期交房”采訪中，多位法律界和地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，和開發(fā)商相比，購房者在涉及此類糾紛時往往是絕對的“弱勢群體”，開發(fā)商之所以常常揚(yáng)言業(yè)主可以走法律途徑，就是因為對業(yè)主通過法律途徑維權(quán)的成本早已非常清楚。

　　山東盈科律師事務(wù)所李升成律師根據(jù)自己近些年的工作經(jīng)驗，將樓市維權(quán)的類型大概分為延期交房、房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)糾紛、樓房爛尾、開發(fā)商內(nèi)部問題、物業(yè)糾紛、降價風(fēng)波、合同欺詐共8個類別，其中延期交房和房屋質(zhì)量是所有維權(quán)案例中出現(xiàn)頻率最高的兩種。李律師舉例稱，市民王先生與青島某置業(yè)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定王先生購買該公司開發(fā)的位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某小區(qū)的房屋一套，總房款59萬余元，但開發(fā)商多次拖延，最后交房時間比合約時間晚了9個月，王先生認(rèn)為該開發(fā)商的違約做法給其造成巨大損失，遂將該公司訴至黃島區(qū)法院，法院依法判決被告公司支付原告王先生違約金45725元。

　　“但很少購房者有王先生這樣的決心，走法律途徑的確實比較少，可根據(jù)此前的案例，只要保存好證據(jù)，贏得訴訟的可能性非常大，而且由于逾期交房多是關(guān)系到數(shù)十戶甚至上百戶業(yè)主的事情，所以可以嘗試走集體訴訟的途徑，既有助于提高法院的工作效率，又有利于贏得訴訟。”

　　黃島區(qū)人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集體訴訟 ，立案后，黃島區(qū)人民法院經(jīng)過多次走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商延期交房的原因是因為第三方負(fù)責(zé)建設(shè)的配套設(shè)施尚未完備，31位原告的意見不統(tǒng)一，有的要求支付違約金 ，有的則要求直接解除購房合同。法官多次往返于開發(fā)商和購房者之間進(jìn)行調(diào)解，最終統(tǒng)一達(dá)成庭外和解協(xié)議，31起案件全部成功調(diào)解結(jié)案。

　　合同權(quán)利不對等，走法律途徑

　　在仔細(xì)查閱幾位報料人提供的購房合同后記者發(fā)現(xiàn)，對于延期交房違約金的賠付比例不一而同，但購房者的違約成本都明顯高于開發(fā)商。如在一份合同中，當(dāng)開發(fā)商延期交房的違約金被規(guī)定為總房款的每天萬分之一時，購房者延期交付房款的違約金通常都被規(guī)定為每天萬分之五甚至更多。記者就此采訪了市北區(qū)人民法院民一庭張副庭長，他表示延期交房的案件近期確實呈現(xiàn)出數(shù)量上升的勢頭，此類案件共同特點，首先就表現(xiàn)在簽訂購房合同時，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)不對等。張庭長表示，首先雙方違約成本的不對等就已經(jīng)是個錯誤，國家對于違約金的賠償并沒有硬性的規(guī)定，在新盤銷售過程中，部分開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險，會故意降低標(biāo)準(zhǔn)，按照每天總房款的萬分之零點五甚至更低來執(zhí)行，但也有部分開發(fā)商為了促銷樓盤，信誓旦旦地保證延期交房是不可能出現(xiàn)的事情，所以會故意將違約金提高，比如給出每天總房款的萬分之五的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對開發(fā)商少則半年多則兩年多的逾期交房，購房者往往只能被動地等待交房，但當(dāng)購房者逾期交付房款時，情況則完全不同，由于開發(fā)商處于絕對的強(qiáng)勢地位，在多個樓盤出具的購房合同中，記者無一例外都發(fā)現(xiàn)了幾乎相同的字句：買房逾期付款超過90日的，賣方有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)直接將房子賣與第三方，原買房者不得有異議。此外，原買方需按照交易總價的20%向賣方支付違約金，此款由賣方在買房已交過的部分房款中扣除。而當(dāng)原買房者在此之后還執(zhí)意要買房時，則需要賠付更高金額的違約金 ，這一數(shù)字通常是開發(fā)商因延期交房而向業(yè)主賠付違約金數(shù)額的幾十倍。

　　“開發(fā)商總會選擇有利于自己的規(guī)則來制定合同，但即使簽訂了合同，當(dāng)購房者對違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑時，依然可以走法律途徑提起訴訟。”張庭長解釋稱，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)解釋，開發(fā)商逾期交付使用房屋的，要按照同樣地段、同樣戶型面積 、同樣樓層房屋的租賃價格賠償。但由于青島地區(qū)房屋租賃價格相對較低，商品房成交價卻相對較高，所以法院在判決時通常會將租賃價格提高30%左右來作出判決。

　　延伸

　　開發(fā)商逾期交房多因資金鏈緊張

　　記者近期共調(diào)查了7個逾期交房的樓盤項目，其中5家都是僅具有低級資質(zhì)的小開發(fā)商。島城一名職業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人馬總表示，由于去年以來樓市調(diào)控政策的愈加嚴(yán)厲，限購、公積金貸款額度收緊和銀行商業(yè)貸款利率上浮等因素長期持續(xù)，在這一政策環(huán)境下，許多開發(fā)商如今都面臨嚴(yán)峻的資金考驗，尤其對于一些實力較弱的中小開發(fā)企業(yè) ，資金更是一道難過的坎。

　　資金沒回籠，缺口1000萬

　　在城陽巴黎壹號小區(qū)采訪時，一名菏澤籍的泥瓦工老嚴(yán)向記者表示，該項目只有在剛開工階段順利結(jié)算工資，每個月大約4000至5000元，之后一直拖欠，從2014年新年至今，還沒有結(jié)過一分錢的工資，與嚴(yán)先生同樣在附近幾個樓盤干活的還有十多個菏澤老鄉(xiāng)，幾乎所有人都是同樣的境遇，老嚴(yán)說：“我們想過罷工，但老板說如果現(xiàn)在不干了，以前干的六七個月都不會算工錢，一分錢也拿不到等于白干了，所以我們也不敢離開。”

　　膠州東苑置業(yè)有限公司一名負(fù)責(zé)人稱，旗下兩個項目延期交房都是由于資金鏈出現(xiàn)問題，因為前段時間投資其他項目的資金一直沒有回籠，而兩個項目總共的資金缺口大約只有1000萬元。

　　資金跟不上，質(zhì)量難保證

　　常年在膠州市施工的江蘇省一名建筑方負(fù)責(zé)人鐘先生表示，目前開發(fā)商和建筑方之間多數(shù)都實行墊資制度，也就是開發(fā)商前期不會支付一分錢，建筑方在競標(biāo)成功后自掏腰包開始施工，等主體工程完成到一半甚至更多的進(jìn)度，開發(fā)商才開始逐步撥款。

　　鐘先生解釋稱：“開發(fā)商自己也沒錢，他們只有等把房子賣完了以后，才會給我們工程款，但是今年房子不好賣，我們的款項真是遙遙無期，現(xiàn)在我已經(jīng)墊進(jìn)去一個多億，下個月工人工資還沒著落，我?guī)缀跻呀?jīng)身無分文，工人一旦罷工，工程就停下來就不可能完成進(jìn)度，開發(fā)商更不可能給我撥款，半拉子工程也不能作抵押，銀行不會放款給我，發(fā)行信托產(chǎn)品來融資根本來不及，我只能以4分錢的利息借高利貸。”

　　統(tǒng)計顯示，上半年青島新建商品住宅共成交37749套 ，較去年上半年跌幅超過三成，樓市低迷給開發(fā)商帶來的資金困境，致使不少樓盤在完全竣工之后，依然不能夠結(jié)清工程款，開發(fā)商只能用房子來做抵頂，所以才會在各大二手房網(wǎng)站里出現(xiàn)不計其數(shù)的“頂賬房”出售信息。

　　地產(chǎn)經(jīng)理人馬總根據(jù)自己在供職于幾家項目公司之后的經(jīng)驗總結(jié)稱，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但質(zhì)量肯定是不一樣，如果后續(xù)資金跟不上 ，建筑方只能糊弄著干活。“一分價錢一分貨，到時候如果驗收通過了，那就算幸運，驗收通不過也不可能大規(guī)模返工，總會想辦法通過，但倒霉的只有購房者，要么就是長期延遲交房，要么就是保證不了建筑質(zhì)量。”

　　本版文/圖  記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 李敏娜]