維權

　　單人維權成本高，可集體訴訟

　　在針對“延期交房”采訪中，多位法律界和地產界業內人士均向記者表示，和開發商相比，購房者在涉及此類糾紛時往往是絕對的“弱勢群體”，開發商之所以常常揚言業主可以走法律途徑，就是因為對業主通過法律途徑維權的成本早已非常清楚。

　　山東盈科律師事務所李升成律師根據自己近些年的工作經驗，將樓市維權的類型大概分為延期交房、房屋質量、產權糾紛、樓房爛尾、開發商內部問題、物業糾紛、降價風波、合同欺詐共8個類別，其中延期交房和房屋質量是所有維權案例中出現頻率最高的兩種。李律師舉例稱，市民王先生與青島某置業有限公司簽訂商品房預售合同，約定王先生購買該公司開發的位于青島經濟技術開發區某小區的房屋一套，總房款59萬余元，但開發商多次拖延，最后交房時間比合約時間晚了9個月，王先生認為該開發商的違約做法給其造成巨大損失，遂將該公司訴至黃島區法院，法院依法判決被告公司支付原告王先生違約金45725元。

　　“但很少購房者有王先生這樣的決心，走法律途徑的確實比較少，可根據此前的案例，只要保存好證據，贏得訴訟的可能性非常大，而且由于逾期交房多是關系到數十戶甚至上百戶業主的事情，所以可以嘗試走集體訴訟的途徑，既有助于提高法院的工作效率，又有利于贏得訴訟。”

　　黃島區人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集體訴訟 ，立案后，黃島區人民法院經過多次走訪調查，發現該開發商延期交房的原因是因為第三方負責建設的配套設施尚未完備，31位原告的意見不統一，有的要求支付違約金 ，有的則要求直接解除購房合同。法官多次往返于開發商和購房者之間進行調解，最終統一達成庭外和解協議，31起案件全部成功調解結案。

　　合同權利不對等，走法律途徑

　　在仔細查閱幾位報料人提供的購房合同后記者發現，對于延期交房違約金的賠付比例不一而同，但購房者的違約成本都明顯高于開發商。如在一份合同中，當開發商延期交房的違約金被規定為總房款的每天萬分之一時，購房者延期交付房款的違約金通常都被規定為每天萬分之五甚至更多。記者就此采訪了市北區人民法院民一庭張副庭長，他表示延期交房的案件近期確實呈現出數量上升的勢頭，此類案件共同特點，首先就表現在簽訂購房合同時，買賣雙方的權利和義務不對等。張庭長表示，首先雙方違約成本的不對等就已經是個錯誤，國家對于違約金的賠償并沒有硬性的規定，在新盤銷售過程中，部分開發商為了規避風險，會故意降低標準，按照每天總房款的萬分之零點五甚至更低來執行，但也有部分開發商為了促銷樓盤，信誓旦旦地保證延期交房是不可能出現的事情，所以會故意將違約金提高，比如給出每天總房款的萬分之五的違約賠償標準。

　　記者調查發現，面對開發商少則半年多則兩年多的逾期交房，購房者往往只能被動地等待交房，但當購房者逾期交付房款時，情況則完全不同，由于開發商處于絕對的強勢地位，在多個樓盤出具的購房合同中，記者無一例外都發現了幾乎相同的字句：買房逾期付款超過90日的，賣方有權單方面解除合同，并有權直接將房子賣與第三方，原買房者不得有異議。此外，原買方需按照交易總價的20%向賣方支付違約金，此款由賣方在買房已交過的部分房款中扣除。而當原買房者在此之后還執意要買房時，則需要賠付更高金額的違約金 ，這一數字通常是開發商因延期交房而向業主賠付違約金數額的幾十倍。

　　“開發商總會選擇有利于自己的規則來制定合同，但即使簽訂了合同，當購房者對違約金的賠償標準提出質疑時，依然可以走法律途徑提起訴訟。”張庭長解釋稱，根據最高人民法院的相關解釋，開發商逾期交付使用房屋的，要按照同樣地段、同樣戶型面積 、同樣樓層房屋的租賃價格賠償。但由于青島地區房屋租賃價格相對較低，商品房成交價卻相對較高，所以法院在判決時通常會將租賃價格提高30%左右來作出判決。

　　延伸

　　開發商逾期交房多因資金鏈緊張

　　記者近期共調查了7個逾期交房的樓盤項目，其中5家都是僅具有低級資質的小開發商。島城一名職業地產經理人馬總表示，由于去年以來樓市調控政策的愈加嚴厲，限購、公積金貸款額度收緊和銀行商業貸款利率上浮等因素長期持續，在這一政策環境下，許多開發商如今都面臨嚴峻的資金考驗，尤其對于一些實力較弱的中小開發企業 ，資金更是一道難過的坎。

　　資金沒回籠，缺口1000萬

　　在城陽巴黎壹號小區采訪時，一名菏澤籍的泥瓦工老嚴向記者表示，該項目只有在剛開工階段順利結算工資，每個月大約4000至5000元，之后一直拖欠，從2014年新年至今，還沒有結過一分錢的工資，與嚴先生同樣在附近幾個樓盤干活的還有十多個菏澤老鄉，幾乎所有人都是同樣的境遇，老嚴說：“我們想過罷工，但老板說如果現在不干了，以前干的六七個月都不會算工錢，一分錢也拿不到等于白干了，所以我們也不敢離開。”

　　膠州東苑置業有限公司一名負責人稱，旗下兩個項目延期交房都是由于資金鏈出現問題，因為前段時間投資其他項目的資金一直沒有回籠，而兩個項目總共的資金缺口大約只有1000萬元。

　　資金跟不上，質量難保證

　　常年在膠州市施工的江蘇省一名建筑方負責人鐘先生表示，目前開發商和建筑方之間多數都實行墊資制度，也就是開發商前期不會支付一分錢，建筑方在競標成功后自掏腰包開始施工，等主體工程完成到一半甚至更多的進度，開發商才開始逐步撥款。

　　鐘先生解釋稱：“開發商自己也沒錢，他們只有等把房子賣完了以后，才會給我們工程款，但是今年房子不好賣，我們的款項真是遙遙無期，現在我已經墊進去一個多億，下個月工人工資還沒著落，我幾乎已經身無分文，工人一旦罷工，工程就停下來就不可能完成進度，開發商更不可能給我撥款，半拉子工程也不能作抵押，銀行不會放款給我，發行信托產品來融資根本來不及，我只能以4分錢的利息借高利貸。”

　　統計顯示，上半年青島新建商品住宅共成交37749套 ，較去年上半年跌幅超過三成，樓市低迷給開發商帶來的資金困境，致使不少樓盤在完全竣工之后，依然不能夠結清工程款，開發商只能用房子來做抵頂，所以才會在各大二手房網站里出現不計其數的“頂賬房”出售信息。

　　地產經理人馬總根據自己在供職于幾家項目公司之后的經驗總結稱，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但質量肯定是不一樣，如果后續資金跟不上 ，建筑方只能糊弄著干活。“一分價錢一分貨，到時候如果驗收通過了，那就算幸運，驗收通不過也不可能大規模返工，總會想辦法通過，但倒霉的只有購房者，要么就是長期延遲交房，要么就是保證不了建筑質量。”

　　本版文/圖  記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜]