受政策、市場調整、觀望心理等多重因素影響，樓市經歷了上半年的緊張態勢，也讓下半年的走勢懸念陡增。針對當前地產形勢，由中國房地產研究會房地產市場委員會、中國房地產業協會產業發展和市場委員會、北京建策智庫經濟咨詢有限公司承辦的“第十屆中國房地產業分析和預測高峰論壇”，于7月31日至8月1日，在青島市海爾洲際酒店舉行。國內地產權威人士共同分析、預測了下半年以及未來中國樓市的發展方向。

　　上半年“負增長”——主因是2013年“基數太高”

　　今年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額出現6%左右的同比負增長，在大的政策不變的情況下，為何會出現這種負增長？住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，應該客觀地看待這種“負增長”。她認為，今年房地產市場出現下行第一個原因是2013年的基數太高，去年上半年增長最高點達到了46%，如果不看去年的情況，那么今年上半年商品房銷售的總量還是高于其他年份的同期。其次，“預期”對上半年房地產市場的影響也特別大，各種唱衰、崩盤的基調導致市場產生了眾多觀望情緒，這種情緒不僅影響了普通消費者，對于房地產開發企業也產生了影響，今年上半年全國房屋新開工面積負增長20%。此外，秦虹分析，上半年個人住房貸款收緊對購房者(特別是對首次購房者)產生了實實在在的影響。

　　下半年市場格局——剛需仍強勁走勢看“貨幣”

　　針對下半年市場格局，秦虹認為有“四個不變”。第一個不變是自住型需求仍然強勁沒有改變。她分析，從我國目前的人口結構來看，今年24歲～28歲的人群在我國有1.2億人，是剛需型需求的主體，今年39歲～49歲的人群有2.2億人，是改善型需求人群的主體。第二個不變是城鎮化的進程沒有改變。目前我國城鎮新增常住人口每年仍有近2000萬人，更何況我國在今年加大了新型城鎮化的推動力度，要解決三個一億人的居住問題，這都表明城鎮的整體住房需求量還是很大。第三個不變是房地產市場分化的格局沒有改變。秦虹認為，其實在2013年，房地產市場分化的格局已經形成，去年全國房價下跌的城市有11個，今年房地產市場分化的格局依然存在 ，但這個分化是不一二線城市與三四線城市之間的分化，二線城市也在分化，三四線城市本身也在分化。第四個不變是房地產受貨幣市場影響依然不變。房地產資產屬性決定了貨幣環境對于下半年房地產的影響是較大的。

　　秦虹認為，目前的一個新變化是，我國房地產市場出現了階段性的商品房供給增速快于銷售增速。從2010年開始，整體供求關系從過去的偏緊到目前的偏松，局部地區供應過剩現象開始出現。這主要有以下幾個原因：1、2008年前后為了保增長的寬貨幣政策，使充足的資金流入房地產市場；2、2011年之后，控制了大量的投資投機性需求，投資房地產的錢去投資了私募、理財，這部分資金又投入了房地產開發，直接導致過去的需求資金變成了如今的供給資金；3、跟我們各地政府的土地財政壓力有直接關系。政府財政壓力大，只能靠多賣地了。

　　下半年市場預測——會好于上半年

　　秦虹認為，下半年房地產市場將好于上半年。首先，下半年銷售和投資的基數要低于上半年，因為2013年房地產的銷售和投資兩個指標都是前高后低，也就是說上半年是高基數，下半年的基數降低，基數指標有利于房地產下半年的走勢。其次，今年下半年整體信貸環境好于往年下半年。信貸的投放已經從過去的年度管理變成了現在的月度額度管理，在政策改變的情況下，預計下半年的信貸環境和過去相比會變好。另外，下半年企業促銷效果會較好，上市供應增加，購房者可選擇項目增多。還有，就是地方政策調整，出現了更寬松的購房環境。目前，不少地方政府紛紛出臺樓市調整政策，取消限購的城市增加，這無疑會更有利于市場恢復。與會專家也基本認同這一判斷。

　　記者 王蕾 實習生 肖婷婷

　　@陳準(中國房地產研究會名譽副會長)：

　　市場環境帶來“雙重考驗”

　　在新的市場環境對企業的資金回流、銷售周期、運營創新都提出相當高要求的當下，“大魚吃小魚”的兼并整合現象必將出現。這不僅是對企業的生存考驗，也是對政府政策調控方式的考驗。“經濟要穩的時候就不能搞破壞性實驗，反膨脹的時候就不能高歌猛進，當前政策環境良好的‘新常態’值得保持，但問責制度也應當及早完善。”在談及房價為何越調越漲時，他比喻道，有時發燒是因為身體里有其他病灶，這時候只吃退燒藥而不從根源治病只能是揚湯止沸，這就要求政府調控既要把握宏觀，又要著眼根源，疏導人民對房子的剛性需求，二者結合才能行之有效。

　　@張承惠(國務院發展研究中心金融研究所所長)：

　　房地產是金融問題

　　下半年的中國面臨的是“三期疊加”、非實體經濟崛起、金融風險暴露等諸多復雜因素的來襲和突顯，這時的貨幣政策在以穩為主的基調下也必將加強彈性和針對性，不但拒絕“全面寬松”，還將加強金融監管，規范影子銀行。這一系列的政策體現在房地產業上時，將使得其資金面松動、個貸可得性增加。當政策與房地產業轉型形勢相結合時，有利于促進綠色經濟推進、應對老齡化的信貸服務導向開辟、面向文化旅游等拉動消費的信貸也會增加。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫孟臣]