7月31日16時59分，市國土資源和房屋管理局通過其官方微博發布了調整住房限購政策的通知 ，自8月 1日起黃島、城陽 、高新三區全部放開限購政策，市南 、市北、李滄、嶗山四區解除144平方米以上戶型限制。專家分析，主城區的高價改善型住房市場占比小，購買人群少，限購解除的影響預期不宜過高。輔城區中，庫存一直高企的黃島區，加之成為第9個國家新區的西海岸利好政策刺激，可以算是最大的受益者；高新區面臨近期需求短缺，限購放開對投資型客戶有促進作用；城陽區供需兩旺，政策松綁對其影響相對較小。

　　輔城區全放開，主城區放開大戶型

　　青島是否解除限購一直備受矚目，尤其是在濟南放開之后，青島會怎么做被廣泛討論。7月31日，市國土資源和房屋管理局取消限購的消息，通過官方微博“青島房地 ”發布。“為支持剛性需求 ，穩控房價水平，降低庫存幅度，逐步回歸市場，促進本市房地產市場持續平穩、健康發展，我局報經市政府同意，自2014年8月1日零時起，對黃島區、城陽區(含高新區)住房(含新建商品住房和二手住房 ，下同)放開限購政策；對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上(含144平方米)的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。”

　　市南、嶗山的海景大房動輒數萬一平方米，買套大戶型得成百上千萬，不是普通人能負擔得起的，而到黃島、城陽、高新區買房 ，外地戶籍購房者經濟能力有限才會考慮，放開限購對那些為升值買房的投資性人群更有影響。“按青島這種方式放松限購，真正受到刺激的是投資客而不是剛需人群。”

　　提升市場信心，交易可能上升

　　據了解，2011年1月31日，青島市人民政府辦公廳下發《關于進一步做好房地產市場調控工作促進房地產市場平穩健康發展的意見》(即“限購令”)，自1月31日至今年年底，在本市市區實行住房限購措施：對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

　　“限購解除后，增加原先有購房資格的人群買房信心，他們知道市場不能再差了，便會迅速入市。青島迎來旅游旺季，外地的朋友可以來買房了，主城區的海景大房正好符合他們的胃口。”科威國際不動產青島總經理孫杰指出，“兄弟城市濟南取消限購后，短期內交易量出現大漲，青島也不例外，尤其是黃島和城陽，一些樓盤的升值潛力大，估計漲的量會更大。”

　　“限購解除初期會解放前期受購房政策限制的積累客戶，例如家庭已擁有一套房但想要購買改善型房源的外地客戶。但此類購買力客戶占比不高，對成交短期刺激效果明顯 。”房價點評網青島首席分析師鄧國華指出，松綁政策傳遞了一個信號，即提升市場信心，會使猶豫徘徊的購房者增加信心，進入市場，提高市場活躍度。

　　信貸政策不放松，房價難現暴漲

　　放開限購，市民最擔心的還是房價出現暴漲。不過，從已經解禁的20多個城市來看，不用說部分解禁的城市，就算全面放開的城市，也沒出現明顯的上漲表現。除了政策公布之后的近幾天，出現前期積累客戶的集中簽約以外，均未出現明顯的成交放量或價格上漲。限購解除在購房者心理或者市場導向上的意義更大。市場實際效果目前還體現在電話咨詢量和看房量的增長上，后期實際轉化效果還要看信貸、稅費等更實際的動作。

　　根據克而瑞信息集團統計，截至7月底，主城區144平方米以上可售總套數為5400余套，近125萬平方米，且多為改善型高價房產，市場占比本來就不大，限購解除的影響預期不宜過高，市場矛盾需要時間來消化。

　　“取消限購對市場的激發的活力不會太大，市場激活關鍵還是信貸政策的轉變。”鄧國華指出，真正影響的可能算是城陽區、高新區和黃島區這些輔城區了。庫存一直挺高的黃島區，加之成為第9個國家新區的西海岸利好政策刺激，可以算是最大的受益者。高新區面臨近期需求短缺，限購放開對投資型客戶有促進作用。城陽區供需兩旺，政策松綁對其影響相對較小。

　　“限貸沒有取消，金融政策不改變。不降息，房貸不打折，就很難讓價格上漲。相信一手房不會漲價，因為要跑量；一手房不漲，二手房也不可能自己漲。”孫杰認為，青島國土資源和房屋管理局官方微博上說得很清楚，“穩控房價水平”，就是要穩住價格，不可能讓房價出現暴漲。

　　8月將有30余樓盤開盤或加推

　　與其他放松限購城市類似，今年上半年青島樓市亦是冷清。據了解，上半年青島新建住宅成交 37749套，同比去年下降近30.52% ；二手房上半年全市共成交12008套，較去年同期 21013套，成交量下降近42.8%。市住房交易中心公開數據顯示，截至7月31日，本市可售面積2370萬平方米。

　　樓市遇冷購房者陷入觀望，開發商入市的激情也消散了。在7月份開盤的項目中，位于市北區山東路上的裕龍檀頂山備受關注，早在去年12月份即放出消息稱將在今年3月份開盤，后來又推遲到了4月份，而真正等到3月份時預計開盤時間又變成了6月份，最終在今年6月份，開盤時間被確定在了7月，26日該樓盤正式開盤 ，推出了69平方米～132平方米共計7個戶型，均價在12700元左右，雖然屢次被放鴿子，但由于樓盤良好的地理位置，仍然達成了2.8億的認籌銷量。“入市的樓座臨近高架橋，受噪音影響大，開發商選擇推這個樓座，正是想低價入市。”克而瑞信息集團高級分析師張斌說。

　　同樣屢次爽約仍被厚愛的還有越秀星匯藍灣，位于李滄區交通商務區附近，與預計建成的地鐵站相距較近。原本該樓盤在三月、四月都放出過加推消息，直到7月27日才最終推出加推樓盤 ，仍然取得了不錯的銷量，本次主推的83平方米～89平方米兩種戶型均價在7600元～8600元。

　　業內人士分析，許多樓盤屢次放空炮并不是想價格上漲，而是項目成本較高和周邊樓盤相比優勢不明顯 ，即使開盤也難以取得銷售認可，不如待時機成熟后再放出。預計在8月份，將有30余樓盤開盤或加推，隨著限購令的解除，這些樓盤即將發力，為馬上到來的“金九銀十”做準備。孫杰表示，“解除限購令的主要目的就是響應住建部‘千方百計去存量’的號召，有了這個利好政策的刺激，購房者入市信心大增，今年剩下的5個月樓市我非常看好。”

　　文/圖  記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 江海峰]