當前的限購政策，讓很多本打算買改善房的買房者有點為難。除非資金充裕，否則，如果沒把以前的房子賣了 ，就入手大房子，就得算二套房，那么就要在貸款政策上受到很多限制，讓本就不寬裕的經濟雪上加霜。在如今不算太火爆的情況下，賣房買房已經不像從前那么簡單，那么，如何做好二者時間的銜接，讓自己能順利“升級”呢？來聽聽業內專家的說法。

　　賣房合理估價買房時資金才充裕

　　“如果需要賣掉原來的房子，再換一套房，這種客戶手里的錢可能不是太充裕，一般是有一部分現金，需要再賣掉以前的房子，才能換更大的房子。”惠百家不動產市場部經理唐瑞周說，如果是這種情況，在換房之前，一定要對自己的房子和未來要買的房子都有一個合理的估價。

　　什么是合理的估價呢？唐瑞周表示，這里主要是說，不要對自己現在的房子期望過高，老是想賣高價。“比如，客戶覺得原來的房子能賣80萬元，實際只能賣75萬元，但他是按照能賣80萬元的標準來看房子的，這樣就容易造成到時候錢不夠。”唐瑞周說，現在市場不景氣，基本都要比報價低10%左右才能出手，很多大戶型的房子更是動輒降價十幾二十萬元，如果按照較高的心理預估價來算，顯然是不合適的。他建議大家，打算賣的房子，預估值越低越好出手，而打算入手的房子，則應該預估略高一點，這樣才能讓自己手頭資金充裕，不至于買房時陷入被動。

　　一邊看一邊賣預備好備選房源

　　那么，什么時候才能確定自己要買的房子呢？中馳地產經理劉明輝表示，在打算賣房換房的前期，一定要將80%的精力放在如何將現在的房子賣出一個高價上，不要把房子掛在中介就算了，一定要經常和中介的置業顧問溝通，問問最近有沒有什么意向客戶。如果真的遇到意向客戶，對方對房子很滿意，那么就可以將主要精力放在篩選自己要入手的房子上了。

　　“這里所說的前期要多關注賣房，絕不是不讓大家去看房子，而是要一邊看一邊賣。比如，你對未來要升級的房子的地段、小區、樓層要有一個合理的計劃，可以趁賣房這段時間，先將要入手的房子的大體位置定下來，可以選擇幾套備選的房源，然后等自己的房子快要賣出去了，再從這幾套備選房源中篩選。”劉明輝提醒大家，千萬不要怕好房子沒了，就趕緊和對方簽約，交上定金。“要知道，誰也不確定房子什么時候能賣出去，如果你在規定的時間內賣不掉原來的房子，房子的尾款補不上，就算違約了，到時候說不定會賠錢。”

　　買家拿到房產證自己才算“首套房”

　　到底什么時候買房才不算二套房了呢？唐瑞周表示，這也是很多客戶關心的問題。“從嚴格意義上來說，只有當你的第一套房子的買家拿到房產證那天，你才可以享受第一套房的政策。”唐瑞周說。有的客戶比較著急，在過戶前就買下另一套房，極有可能被算成二套房。

　　另外，在付款的時間上，唐瑞周也建議大家，一定要留出足夠的時間差，這是什么意思呢？“比如，你有一套房子，賣了100萬元，買家付給了你40萬元的首付，剩下的60萬元貸款，要等銀行放款才能給你。可是，你著急買房，需要100萬元首付才行，那么這40萬元顯然不夠，要等對方貸款的銀行放款才行，但是銀行貸款放款時間是說不準的，如果一拖再拖，容易造成違約。”唐瑞周說，遇到這種情況，為了保險起見，可以在買第二套房時，在合同中跟賣家約定好，注明這套的首付在自己上套房子銀行放款3日內付清就可以了，大部分賣家都是可以商量的。

　　如果是賣了舊房子，去買新房，那么同樣需要跟開發商去協商。

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　　房難賣可找專業機構“限時代賣”

　　今年房地產市場比較冷清，二手房市場亦如是，在這種市場行情之下，想換房，如何快速賣掉自己的舊房子呢？唐瑞周給出了如下建議。

　　“首先，可以委托中介機構限時代賣，現在青島很多家大型的連鎖中介，都開展了這項業務，你可以要求中介在幾個月之內幫你把房子賣掉，這是一種方法，既可以督促中介加快推房，又有相應補償。”唐瑞周說。

　　第二種方法，則是客戶自己來操作，那就是對房子合理定價，然后掛到58同城等房源相對集中、較專業賣房網站，或本地的賣房論壇。“雖然現在房子不好賣，但性價比高，便宜的房子還是很好出手的，大家可以將自己的房子略降一點價出手，不要覺得自己虧了很多，因為如果您是換房的話，在下次買房時，一樣可以獲得賣家的優惠，現在買房，賣得便宜，買得也便宜，說不定還賺了呢。”記者 付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫孟臣]