新政出臺原因

　　行政區劃有調整舊政策“拖后腿”

　　2012年,青島市政府修改公布了《青島市經濟適用住房管理辦法》(市政府令第219號),并調整行政區劃,成立了新的市北區和黃島區,經濟適用住房建設開始實行六區統籌建設,原《關于市內四區配建經濟適用住房有關價格事宜的通知》(青價格〔2010〕29號)文件已不適應新的形勢,需要進行調整。

　　經適房建設兩種模式 同地段價格相差千元

　　如今,青島市存在配建經適房和集中建設經適房兩種建設模式及價格形式。其中,配建經適房作為商品住房建設用地出讓的附加條件之一,價格一直按2008年測算的價格標準執行；集中建設經適房作為更好地滿足中低收入住房困難家庭需求的方式,價格依據建設成本剛性調節。由于定價機制不同,兩種經濟適用住房存在區位、結構、質量近似但價格差異較大的現象。其中,集中建設經適房受征地、拆遷成本及建設成本逐年上漲的影響,價格普遍高于配建經適房。

　　以李滄區惠水路集中建設經適房項目為例,按《青島市經濟適用住房價格管理暫行辦法》的規定,測算價格約為每建筑平方米5280元,而同地段洛陽路、宜昌路的配建經濟適用住房價格為每建筑平方米3557元,兩者每平方米相差1723元。

　　“配建經適房和集中建設經適房的房源基本情況相似,但價格卻相差很大。如果集中建設項目按核定的價格銷售,容易引起部分申購家庭不理解,引發矛盾；若按配建項目的價格銷售,則會導致項目虧損,同樣不利于經適房建設和可持續發展。客觀形勢要求將兩種經濟適用住房價格并軌。”青島市物價局副局長秦青松說。

　　配建經適房差價小 各區申購冷熱不均

　　據了解,配建經適房價格主要是根據2007年審核的經濟適用住房建設項目基準價格、中低收入家庭的承受能力和土地級差等因素確定,通過商品住房建設項目土地出讓金競價進行平衡。在此過程中,政府讓渡部分土地出讓金,開發建設單位自行測算,自負盈虧,2008年至2010年,青島市物價局會同市國土資源房管局制定并完善了原市內四區一級至七級地配建經適房基準價格,每建筑平方米分別為4533元、4333元、4133元、3933元、3793元、3667元、3557元,并保持穩定至今。

　　“從近兩年各轄區經適房申購銷售情況來看,由于不同土地級別經濟適用住房配建價格價差較小,多數申購家庭對價格差異敏感性較低,因而傾向于選擇所在區位更好的房源,這就導致各區申購冷熱不均,個別區域甚至出現了供過于求的現象。”秦青松說,以2011年為例,青島市公開銷售的經適房項目申購家庭與房源數量的比例分別為:原市北區9.2:1；原四方區3.9:1；李滄區0.8:1。

　　秦青松稱,2013年經適房銷售由公開搖號改為計分制后,同樣由于區域價差較小,高分家庭多集中申請區域較好的項目,價格政策未能真正起到引導居民合理選擇房源的作用,因此需要對原有的價格政策進行調整,以優化經適房的區域配置。