公積金降低額度，商業(yè)貸款上調(diào)實際利率，市區(qū)剛需盤緊俏……2014年春節(jié)過后，剛需買房新“三座大山”突然變得陡峭起來。而近日房地產(chǎn)業(yè)降價、暫停房貸的真假消息滿天飛，讓剛需買房者無所適從，是等待靜觀其變，還是抓緊出手？近日島城售樓處的看房者明顯增多，上周新房銷售量環(huán)比增幅超過100%，三月新房銷售走勢難料。不過也有業(yè)內(nèi)人士認為，最近十年青島每一次房價調(diào)整都是買入的機會，這一次，還是機會嗎？

　　第一座大山 公積金新政提高剛需門檻

　　在公積金申貸資格繳存標準方面，目前借款申請人建立住房公積金賬戶6個月，在申貸的近6個月內(nèi)，連續(xù)正常繳存3個月，累計繳存6個月即可申貸。 3月10日新政策實施后標準提高為在申貸的近12個月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個月。在公積金貸款最高限額標準上 ，目前無論是單個借款人還是借款人及配偶，購買新建住房貸款最高額度為60萬元、二手房貸款最高額度為35萬元，新政策實施后，對借款人及配偶符合申貸繳存條件的，購買新建住房貸款最高額度為60萬元，二手房為35萬元；借款人僅本人符合條件的，購買新建住房最高貸款額為36萬元，二手房最高為21萬元。

　　目前商品住房的購買群體中，只有近3成左右使用公積金貸款，新政策會對這3成左右的群體有比較大的影響。但為此形成的輿論壓力可能會影響更多人，在部分購房者心中形成政策收緊、市場下行的心理暗示，進而影響一部分有購買意向的人，加重觀望的情緒。

　　第二座大山 市區(qū)剛需樓盤緊俏不好選

　　2014年1、2月份青島樓市新推樓盤少得可憐，這里面既有傳統(tǒng)淡季的原因，剛需新房愈加稀少也是主要原因。有業(yè)內(nèi)人士指出，2013年全年青島市場尤其是剛需住宅產(chǎn)品消耗量大，在此影響下2014年上半年青島剛需市場或?qū)⒊霈F(xiàn)供不應(yīng)求的局面。從業(yè)內(nèi)的聲音來看，2014年上半年房價上漲趨勢明顯，年初正是出手購房的好時機。在這個時刻出現(xiàn)了疑似的樓市“拐點”，確實令人糾結(jié)。

　　從青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計看，市區(qū)剛需盤呈現(xiàn)越來越少的趨勢，目前原市北區(qū)剛需新房2886套，原四方區(qū)剛需新房6921套，李滄區(qū)剛需新房7799套，僅有最近三年高峰期的一半，購房者可選擇的范圍越來越小。一些剛需樓盤售樓員底氣很足，一些看房者對“愛買不買，過期不候”感到不適應(yīng)。作為青島市的剛需腹地，李滄房價的“瘋漲”出現(xiàn)在2009年前后，去年3月均價已過萬。從長遠來看，李滄區(qū)今年的樓市仍然向好，預計銷量應(yīng)該會出現(xiàn)10%左右的增長速度，但價格會趨于穩(wěn)定。而作為“李滄區(qū)的下一站”，城陽區(qū)越來越被剛需購房者認可。如夏莊板塊位于城陽南部，被購房者定位為李滄北部，接下來夏莊板塊會繼續(xù)放量并受到青睞，由此拉動城陽邁進剛需腹地。

　　市北區(qū)十年前的房價普遍在4000元/平方米左右，如今漲幅超三倍。海泊人家2003年開盤，多層起價4780元/平方米，高層起價4100元/平方米。 2009年，海泊人家小區(qū)的房子正式過萬，2010年到了單價1.3萬，雖然2011年受限購影響有所下跌，但還是在2012年上漲了，目前價格是每平方米1.5萬。10年的時間，海泊人家價格漲了1萬元/平方米。

　　2012年12月1日，市北區(qū)與四方區(qū)合并成為新的市北區(qū)，為區(qū)域發(fā)展帶來了新的契機。眾多新樓盤紛紛亮相，售價也是水漲船高，如錦繡華城，2010年開盤時售價為16000元/平方米，目前售價為23000元/平方米，上漲了43.75%。

　　第三座大山 商貸上浮利息多支出20多萬

　　年后，首套房貸款向執(zhí)行基準利率靠近，甚至部分銀行進行上浮。此外，部分銀行不僅收緊首套房貸款優(yōu)惠，而且延長了房貸的審批周期。以100萬元的30年期房貸，按照等額本息法估計，房貸利率由八五折上調(diào)到基準，購房者月供每月增加633元，增幅為11.07%，如果貸款期越短，月供增加幅度會更低。一套房子60萬元貸款可能增加20多萬元利息支出。月供的增加再加上2013年以來價格也出現(xiàn)了明顯增長，會對部分剛需購房者的購房能力產(chǎn)生影響。

　　相關(guān)新聞 三月24個項目推盤 市區(qū)僅6盤

　　3月，島城將有24個項目開盤或加推，但市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)的項目只有6個，且多集中在李滄區(qū)和嶗山區(qū)。海爾鼎世華府(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)、COCO蜜城、青島海信依云小鎮(zhèn)、綠城理想之城(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)等項目加推或開盤。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開盤項目和加推樓盤價格多數(shù)穩(wěn)中有升，未發(fā)現(xiàn)明顯降價的樓盤。同時，各新推樓盤中價格降幅也不大，多數(shù)在100元-500元/平方米之間。從這個方面看，島城樓市進入價格穩(wěn)定期。不過，剛需購房者可挑選的余地并不大。

　　 [編輯: 王好]