業主對服務不滿拒交物業費，物業停水停電催交物業費……近年來，小區業主和物業間時常產生激烈矛盾，關系惡性循環，對簿公堂。

　　上述業主和物業公司的行為是否構成侵權？近日，廣東省廣州市中級人民法院房地產庭法官結合案件作出解讀。法官提醒，物業單一項目的服務瑕疵，不能成為業主拒交物業費的理由，如果物業服務差，法院會酌情判業主少繳些物業費

　　□楊曉梅蔡培娟

　　2013年年初，廣州某半島花園的物管公司起訴業主高先生拖欠物管費約1162元。對此，高先生抗辯稱，之所以不交物管費，是由于物管公司沒有提供相應的物業管理服務，在其住宅右側綠化用地開挖排污水溝，樓宇長期受污水浸泡，老鼠橫行，蚊蟲奇多，長期臭氣熏天。高先生表示，他曾多次到管理處申訴，一直未有回復，管理處后來干脆不予理睬，導致他們只能緩交管理費，希望物管公司重視并盡快解決物業存在的問題。

　　然而，案件經過一審和二審，高先生都敗訴了。

　　廣州中院二審在判決書中指出，根據《物業管理委托合同》，高先生作為小區業主，既然享受了物業管理服務，就有義務按照小區業主委員會確認的物業收費標準支付相應的物管費。至于高先生所稱開挖排污水溝影響其生活，因物管公司不予理睬，故其拒交物業管理費的問題，廣州中院認為，由于房屋住宅右側綠化用地開挖排污水溝是否得當，屬于另一法律關系，并不構成拒交物業管理費的合法抗辯事由。

　　不過，法院認為高先生的遭遇屬實，也反映了物業公司存在一定的服務瑕疵。所以，高先生拒交物業費是“事出有因，但無理由拒交”。最后，法院判令高先生繳納物業費，但無需繳納滯納金。

　　■以案釋法

　　服務差也不能拒交物業費

　　據了解，與高先生類似通過拖欠、拒交物管費的方式抗爭，被物管公司告上法庭的業主，大多被法院判決要向物管公司支付物業管理費甚至滯納金。

　　廣州中院房地產庭法官蔡培娟解釋稱，并不是業主們提出的物業服務質量問題不存在，而是存在事實認定困難的問題；而有些事項非物管公司責任，如房屋漏水、違建未拆除等，故法院在處理上通常認為依據權利義務相對等原則，在物管公司事實上已提供服務的前提下，支持物管公司要求支付管理費的請求。

　　廣州中院房地產庭審判長岳為群指出，物業管理企業有管理不到位的地方，業主也不能以拒交物業管理費的做法維權。在訴訟過程中，常見業主以物業管理服務存在瑕疵抗辯，但業主得到法院支持的比較少。這既有舉證的原因，也有物業管理服務合同本身具有長期性和綜合性的特性。

　　首先，物業管理是一個動態的長期的過程，自家都有時候干凈有時候沒那么衛生，一旦發生小區衛生沒搞好這種情況，業主維權的話，通常會先向物業管理企業提出存在這樣的服務瑕疵，物業服務企業一般情況下都會主動做好，如果長期不理睬業主的主張，那么拒交物業管理費的就不是一戶。而事實上，因此拖欠物管費被起訴的業主占小區所有業主數量的比例并不會太高。

　　如果業主確實覺得管理不好，怎么保護權利？到法院訴訟的話，法官肯定要看證據，比如業主稱有向物業管理公司提出異議，最好是用書面的方式提出來，留下證據。如果物管公司不改正，也要提出相應的依據，要足以證明存在嚴重的瑕疵，法院才會酌減物業管理費。

　　對于物業以停水停電等方式追繳物業費是否侵權的問題，廣州中院房產庭法官認為，對此應具體情況具體分析。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析，業主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業服務企業不能采取停水停電等措施，否則即為侵權。法官認為，對被拖欠費用應依法追償，物業服務企業不宜采取停水、電、氣等措施迫使業主、使用人繳納費用。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李鵬]