“北上廣深同比漲幅高達20%，26個主要城市漲幅超10%，69個城市房價上漲……”2013年全國房價漲聲一片，任志強這樣的高調高漲派甚至因為預言一再靈驗，被網民戲稱為“任贏贏”。北京樓市在2013年里表現的則更具有標志性，不但房價一再攀高，地價也是不斷刷新，即便這樣仍是一房難求，許多熱點板塊仍出現了供應斷檔。亞豪機構根據北京市房地產交易管理網的統計，2013年北京共成交商品住宅約為11.9萬套，其中100萬至500萬元的剛需和改善型樓盤約為8.2萬套，占比超過七成。

　　另外，由于去年多個地王的涌現，導致北京土地價格甚至超過了當前樓盤售價，業內人士預計，在自住型商品房大量入市，滿足了剛需和初步改善的置業需求后，普通商品房價格或將減少行政干預，更多采用由市場定價。

　　總結 2013年樓市交易中200萬以下剛需占四成　

    2013年樓市成交雖然全年都保持了火爆狀態，但實際上到了總結的時候才發現，整個2013年的新房交易量相比2012年甚至下降了。根據亞豪機構統計數據顯示，2013年北京市商品住宅共實現成交119000套，成交面積1269.6萬平方米，同比去年分別減少3.3%、5.4%。

　　對于這樣的反差，亞豪機構市場總監郭毅告訴北京青年報記者，這主要是由于樓市供應的高開低走造成的。樓市自從2012年回暖后，在2013年進入全面復蘇狀態，尤其是前半年，每個月的成交量都約有10382套，新盤供應每月也多在20個以上。但隨著市場價格的持續上漲，自2013年下半年開始，部分區域項目價格已大大超出調控前水平，也超出了部分購房群體的承受范圍，加上自10月份之后，自住型商品房概念的推出和新盤供應的減少至每月十余個，都導致了成交量的下降，下半年北京商品住宅月度成交套數僅為9451套。

　　不僅如此，根據成交數據可以看出，雖然房價不斷上漲，但200萬以下的商品房仍然是剛需階層最容易接受的區間，也是樓市成交占比最多的房源。亞豪機構數據顯示，2013年里共有49590套剛需型成交房源為100萬元-200萬元區間，占比約為41.7%，而更受改善型關注的200萬元-500萬元的商品住宅共成交32513套，占比約為27.3%，剛需和改善這兩大置業群體占了樓市成交的近七成。

　　另外，雖然在2013年里也出現了像霄云路8號這樣16萬元/平方米的高端房，并且也有揚言要賣到30萬元/平方米的頂級豪宅，但實際上這部分項目在整個北京樓市中的占比非常小，總價在2000萬以上的豪宅僅成交了471套，成交占比約為0.4%。

　　市場 去年樓市多個熱點板供應嚴重不足

　　一方面由于住宅價格不斷上漲，導致開發商刻意開始捂著賣，另一方面也由于之前兩年土地供應的嚴重不足，更加劇了2013年的供不應求。許多熱點區域，如大興的天宮院、亦莊、通州新城、房山長陽等都出現了數千人排號搶幾百套房的嚴重失衡。

　　根據北京市房地產交易管理網的數據，2013年北京住宅市場共有313個項目入市，共提供住宅產品71178套，規劃總建筑面積736萬平方米，雖然相比2012年出現一定增長，但是仍處于較低位水平，而全年的樓市成交接近12萬套，這也直接導致了2013年樓市的供需失衡。

　　不過這樣的供不應求或許會在2014年得到緩解，一位業內人士表示，按照計劃，今年將有4萬至6萬套左右的自住型商品房入市，這將極大緩解剛需和初步改善置業購房人的急切需求。另外2013年北京土地出讓金達到創紀錄的1821.81億元，也預示著今年將有更多項目入市，緩解熱點區域一房難求的緊張感。

　　不僅是傳統的熱點板塊如天宮院、亦莊、長陽有新增供地，一些新的板塊也由于多個開發商的進入，有可能成為今年的新熱點。

　　像大興區的熱點板塊在由黃村南移至天宮院之后，后續有移往孫村的趨勢，2013年大興區成交的10宗宅地當中，有3宗即地處孫村組團；而通州區，原本八通線沿線項目隨著近幾年的消化，多已進入后期階段，有多塊土地成交的臺湖區域，有望接棒通州新城成為新熱點。

　　房企 百億成爭雄北京門檻

　　元旦期間，CRIC研究中心發布的《2013年中國房地產企業銷售TOP50》排行榜顯示，2013年全年，銷售量邁入千億元的房企已從去年的三家增至七家，碧桂園、保利、恒大等房企都成功沖入千億俱樂部。

　　在千億軍團擴容的背景下，北京樓市的百億俱樂部成員亦在增加。根據記者了解，2013年度房地產企業備案金額排名中，萬科、中海僅用了大半年就突破了百億大關，而首開的業績也在百億左右。

　　同時，綠地集團副總裁、京津房地產事業部總經理石文紅透露，綠地京津房地產事業部合同銷售為128億元，已超過年初制定的100億元銷售目標。并且由于2013年綠地接連拿下了十多塊土地，新一年業績突破200個億也并非沒有可能。

　　此外，根據克爾瑞的數據，去年在北京接連拿下亦莊、農展館多個地王的融創中國，在2013年的網簽銷售業績也達到120億元，同樣躋身百億俱樂部。

　　另外還有一些是實力雄厚的京城本地房企同樣來時兇猛，憑借銷售多年的老項目林肯公園的異軍突起和大興區剛需項目珺悅國際(樓盤資料)的不俗表現，和裕地產僅這兩個項目就實現了90個億的簽約額，加上其他的項目和一些商業辦公部分，業內預計和裕地產在去年的業績同樣達到百億。

　　另一個突破百億的本地房企就是在通州開發了多個項目的K2地產，集團品牌與戰略發展部總監車月向記者表示，去年北京區域的K2清水灣(樓盤資料業主論壇)、K2玉蘭灣、V7西園(樓盤資料業主論壇)三個項目都取得了不錯的銷售業績，K2玉蘭灣的成交金額更是在北京單個項目吸金排行榜上高居第三位，再加上環京周邊的K2京西獅子城等項目，去年K2地產的業績同樣是首次突破百億大關。

　　一年時間，房企銷售突破百億的記錄由曾經的萬科、綠地、中海等少數派把持，變成了如今的急速擴容，也意味著京城樓市的競爭進入了新的階段，房企之間的分化日趨加劇。

　　調控 重稅收控制 輕行政干預

　　對于樓市調控的方向，一位開發商負責人對北青報記者表示，“雖然2013年房價出現了明顯的漲幅，但是并沒有出臺新的類似于限購這樣的嚴厲的行政干預手段。相反，一直被提及的房產稅轉變成了房地產稅，一字之差，卻代表未來的調控方向可能更加注重稅收調節，而減少行政干預。”

　　2013年年初就有消息稱，要擴大個人住房房產稅改革試點范圍，但房產稅的擴容在2013年卻并未實現。而在年底的兩會期間關于房地產市場的內容則提出了，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。對此，亞豪機構表示，房產稅與房地產稅是兩個完全不同的概念，房產稅是為了加強房地產市場調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，而房地產稅則與調控無關，是為了整合目前關于房地產行業的各類稅種。此外，近期國務院決定整合不動產登記職責等跡象也表明，房地產稅推出的步伐正在加快。這也預示著未來房地產市場調控格局或將發生根本性的改變，短期行政類的調控手段將逐漸退出舞臺，取而代之的將是以土地、稅制等為主導的長效改革機制。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，加快房地產稅立法，意在減少房產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收。房地產調控或將以“重稅收、輕管理”的思路展開，成為2014年樓市調控的主要手段。本版文/本報記者 李桁

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]