開發(fā)商：早開盤倆月，少賺千萬

　　陳先生是一家樓盤的營銷負責人，今年之前他在青島市區(qū)多個樓盤做過營銷策劃等工作，熟悉青島房地產(chǎn)市場。提到今年樓市歷程，雖然陳先生的團隊完成了銷售任務，還拿到了不菲的提成，但他仍有懊悔的地方。

　　“上半年我們項目開始動工，售樓處隨后開放，積累了一些客戶，多數(shù)是當?shù)刭彿空摺Ｏ掳肽暧媱濋_盤，為了開盤效果，還推出了數(shù)萬元不等的優(yōu)惠，針對不同的客戶。開盤后的一周賣出去了200多套房子，一共推出了350套。這個成績算不錯，畢竟我們是低價開盤，比周邊樓盤低一些。結(jié)果，兩個月后，新機場的利好消息出來了，突然出現(xiàn)了很多客戶，但我們房子所剩無幾了，反而周邊樓盤火爆了，而且價格提高了很多。開發(fā)商老板對此事耿耿于懷，說少賺了千萬元，一套房子本可以多賣幾萬塊錢的。”陳先生說道。

　　不過談到今年以及明年青島樓市狀況時，陳先生說起了基準地價上調(diào)問題。“本輪基準地價更新中，包括住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地在內(nèi)的三類土地基準價格均有不同程度上漲。土地和房子的關(guān)系猶如面粉和面包，面粉價格上漲了，面包價格自然也會水漲船高，此舉會為青島的高房價火上澆油。”

　　對于這個問題，樓市分析人士張百忍認為，目前實行的土地招拍掛制度中，土地的最終成交價格除了因為無人競拍而以樓面地價成交的情況外，有些地塊會因為競拍人多，出現(xiàn)幾十輪甚至數(shù)百輪競價的現(xiàn)象，最終的成交價格往往是樓面地價的數(shù)倍。從這個角度來說，土地的最終成交價格和房價關(guān)系最為密切。基準地價上調(diào)會提高土地出讓底價，從而推高開發(fā)商對地價的預估以及拿地的成本，提高整個市場包括開發(fā)商、銀行、中介、評估機構(gòu)以及廣大市民對房價的預期，對房價產(chǎn)生心理影響。不過，最終房價的形成是市場綜合因素的結(jié)果。

　　二手房：凈賺17萬，沒敢再投資

　　回顧樓市，二手房房主自然是不可缺少的主角之一。李珂是青島人，有兩套房子，并非投資客。其中有套房子在八大湖小區(qū)，是南京路學區(qū)房，房子面積52平方米，套二戶型，朝向一般。“我是2010年上半年買的，朋友的房子，先付了20萬，下半年又付了20萬，然后辦理了貸款手續(xù)。當時總價是65萬，沒想到今年轉(zhuǎn)手能掙這么多。”李珂是今年9月份看到樓市火爆以后，他把房子掛出去賣了，他一家人并不住在這邊。

　　李珂告訴記者，剛開始我和媳婦商量賣了這套房子再買一套，但最后改了主意。“剛把房子掛到網(wǎng)上，好多中介打電話要求幫我賣這個房子，我當時掛的價格是82萬。有個中介表示可以幫賣高一些，他給獨家代理。我沒同意，沒想到這么多人關(guān)心這房子。第二天我就把價格改成85萬，然后好多看房的，最多一天4撥客戶看，都是奔著學區(qū)房、拆遷房來的。”李珂回憶說，大家對價格異議并不大，主要是稅費問題，我買了不到五年，稅費較高。我之前不懂這個政策，問了才知道稅費7萬左右。最后和客戶商議的是各付一半，最后算完這房子賺了17萬。

　　“房子確實很快就賣出去了，10月份手續(xù)就辦完了。我和媳婦拿到房款后，開始找附近的其他房子，發(fā)現(xiàn)價格太高，又到市北區(qū)看，情況基本類似，不敢再買了。我對樓市不理智的火爆還是很害怕的。”李珂告訴記者，先不著急看了，等明年再說。

　　◎整體市場樓盤價格上漲是普遍現(xiàn)象

　　現(xiàn)在看，從市南、市北、李滄到城陽等區(qū)域，今年青島新房市場樓盤價格是普遍上漲的。市南西部的金茂灣年初還以14700元/平方米的起價為噱頭宣傳，均價18000元/平方米，4月份，均價就已悄然調(diào)整至18500元/平方米。這并沒有阻礙購房者的熱情，該樓盤在7月成為日光盤，開盤短短兩個小時，房源便所剩無幾，如今新加推房源定價上漲到了19500元/平方米。

　　市北區(qū)，頤和廣場均價9975元/平方米開盤，刷新片區(qū)最低價，63平方米小戶型備受剛需關(guān)注。4月中旬開盤后，團購優(yōu)惠隨之結(jié)束，價格也漲到10500元/平方米，且只有大戶型在售，后來房源銷售無幾。李滄區(qū)的藍山灣為清空一期滯銷的大戶型房源，該項目上半年推出團購活動，惠后均價8200元/平方米，隨后一期房源已經(jīng)售罄，在售的二期均價為9000元/平方米，單從價格上看，前后相差800元/平方米。城陽區(qū)白沙灣畔的卓越蔚藍群島一步一步地走在漲價的道路上。年初90平方米左右戶型價格為6000元/平方米，到6月份已漲到6300～6500元/平方米，下半年該樓盤團購優(yōu)惠活動，以“首付9萬住學區(qū)大三居”為宣傳賣點，單價已經(jīng)普漲到7000元。

　　◎熱賣10萬多套購房者眼看房價一路上漲

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院青島分院向本報獨家提供的最新數(shù)據(jù)，2013年1月～11月份青島商品住宅共成交107457套，同比大幅上漲35.13%；成交面積為1081萬平方米，同比大幅上漲39.00% ；商品住宅成交均價為8301.11元，同比上漲7.47%。

　　克而瑞青島機構(gòu)首席分析師鄧國華在接受記者采訪時表示，從克而瑞房價系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，今年以來，青島商品房市場表現(xiàn)出供應量大幅上升，成交量價穩(wěn)步攀升的態(tài)勢。成交量自6月份以來連續(xù)六個月持續(xù)走高，供應量的增多和市場需求的有效釋放，促進了成交量的平穩(wěn)增長，于是，市場熱銷的大環(huán)境催生了“日光盤”、“短時售罄”等市場火爆場面的出現(xiàn)。這其中有多方面原因：一是前期在樓市低谷觀望的一部分需求，在下半年開始集中釋放；另一方面，今年上半年出臺的調(diào)控政策“國五條”在青島軟著陸，后期也沒有針對樓市出臺強硬的干預政策，購房者眼看著房價一路看漲，于是恐慌性入市。

　　◎冷熱不均區(qū)域不平衡，郊區(qū)樓盤壓力大

　　鄧國華告訴記者，2013年郊區(qū)有些樓盤日子也不好過，青島房地產(chǎn)市場冷熱不均，區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)象一直存在。尤其是郊區(qū)項目供大于求明顯，壓力較大；而市區(qū)尤其是市南區(qū)寸土寸金，土地供應量有限，市場需求卻集中于此，造成供小于求的局面，這也是主城區(qū)頻現(xiàn)“日光盤”的原因之一。伴隨著新機場建設(shè)，藍色硅谷發(fā)展等市政規(guī)劃的利好帶動，輻射的片區(qū)同樣會出現(xiàn)小范圍內(nèi)的冷熱不均。即使在同一區(qū)域內(nèi)，項目銷售情況同樣存在明顯差異，一個大區(qū)域熱并不能直接帶動所有項目，區(qū)域內(nèi)部大品牌開發(fā)商和高性價比項目往往更受青睞，區(qū)域內(nèi)項目的銷售差異顯示樓市的成熟度與購房者選擇能力在增強。

　　“青島市場的微妙之處在于青島處在一個城市化快速發(fā)展的時期，有太多的改變因素會影響樓市，其中最明顯的就是地鐵。當青島開始真正進入地鐵時代，這座城市被束縛的力量會被釋放出來。”

　　◎展望2014年房價上行壓力依然存在

　　明年青島樓市會如何發(fā)展？對于此問題，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院青島分院相關(guān)負責人告訴記者，從各方面數(shù)據(jù)來看，2014年全國樓市可能強勢不改。具體來看成交方面，2014年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導致增速放緩，預計2014年增幅將低于2013年。并且，市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，下半年總量高但同比增速將放緩。

　　“供應方面，近兩年青島土地市場一直保持穩(wěn)步的發(fā)展，2014年市場供應將保持穩(wěn)定，整體市場存量較高，區(qū)域分化明顯，市南區(qū)、嶗山區(qū)供不應求，城陽區(qū)、李滄區(qū)供需兩旺，黃島區(qū)及下轄區(qū)縣供應充足。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計2014年商品房價格仍將保持上漲，房價上行壓力依然存在。”文/記者 李晨 圖/記者 李雋輝

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報） [編輯: 李鵬]