□　盛　剛　　9月房價同比繼續領漲70個大中城市的北京,23日連續發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》和被稱作升級版北京房地產調控政策的"京七條"兩項房地產調控政策。《意見》明確,北京將面向全市具備購房資格的家庭提供自住型商品房,銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。另據北京市住建委發布的消息,今明兩年北京將完成7萬套自住型商品房供應,占新增供應的50%左右。"京七條"更是從確保供應、價格調控、監管查處、信息披露等方面全面升級北京樓市調控。業內表示,"京七條"很有可能為其他房價快速上漲地區提供借鑒,成為新一輪調控措施的樣本。

　　對"京七條"或許沒必要過分解讀,畢竟,它不是全國性政策,在當前全國樓市分化的情況下,當初制定的控制房價漲幅目標能不能實現,各地政府調控壓力并不一樣。今年以來房價的持續上漲,尤其是9月以20.6%的漲幅領漲全國,北京的壓力不可謂不大,而推出自住型商品房能明顯拉低平均房價,減輕地方政府調控壓力。但也要指出,北京市一日之內連續兩次出臺新規劍指樓市,并且首次在抑制需求的基礎上,增加限價供給,是對建立樓市調控長效機制的有益探索。而北京作為房價漲幅最高的一線城市,其調控方向及效果對全國房地產調控也必然具有一定的導向性。另外,調控房價的關鍵在于管好預期,對于當下的高房價來說,30%的價格差距,可能會導致現在商品房市場需求中的相當一部分,轉而等待這種限價房源,有助于穩定購房者預期,抑制整體房價的過快上漲。

　　從北京樓市新政的規定來看,名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭,都可以購買自住型商品房。買了后能否賣掉?五年后可上市,但30%收益上繳財政。賣了后能否再買?如將該住房出售,以后不能再購買自住型商品住房。顯然,北京推出的自住型商品房是一種具有政策保障性質的商品房,意在解決那些既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的"夾心層"群體的住房問題。其中,令消費者最感實惠的的莫過于價格降低30%左右,雖然以后賣出上繳30%收益會打消一部分人的投資需求,但對真正的自住型消費者而言,眼下這事還真不那么重要。

　　當然,一個具有政策保障性質的商品房政策要運作好并不容易。首先,自住型商品房雖有利于緩解房價上漲壓力,但由于購買門檻相對保障房資格低了不少,而且,一線城市"人多地少"的特征短期內難以改變,盡管今明兩年7萬套住房占北京新增供應的比例不低,但相對于旺盛的需求卻算不了什么,很可能排隊等房的人更多了,拉低房價仍難。其次,自住型商品房價格比周邊商品住房低30%,巨大的價格優勢必然帶來尋租空間。以前,不少經濟適用房和限價房變成了"權力房"、"投資房",分配不公、使用不當、監管不力、權力自肥等備受詬病。所以,自住型商品房推出伊始,就要避免陷入同樣的監管真空。諸如銷售的入口如何把住,限價房質量如何保障,未來退出的流程如何完備等一列問題,都需要防范監管各環節落實到位來應對。只有這樣,好的政策才能真正發揮出其應有的作用。

　　同此前通過壓制需求降溫樓市的調控思路相比,北京此次推出的樓市新政在供應端明顯發力是一大進步,雖然不是全國性政策,但對全國各地都有啟發意義。由于自住型商品房建設資金不是由政府獨家承擔,開發商和購房者也各有分攤,因而對政府而言資金壓力較保障房要小,既對地方土地財政收入影響不太大,一定程度上又是穩定房價預期增加供應的快捷辦法,估計期待北京探索能取得成效并適時跟進的城市可能不會少。若北京在自住型商品房建設過程中,既能通過供需兩端發力穩定購房者預期,又能摸索出一個行之有效的分配和管理模式,對其余一線城市或房價漲幅過高的城市將極具借鑒意義。