2006年，綠城在李滄東部拿地開發，總建筑面積超過200萬平方米，建成將是容納5萬人居住的超級社區，2008年首批房源開盤價格僅6000多元，直到今天該樓盤還有大批房源不斷推出，價格已經翻番；2009年7月，大棗園、南嶺舊村地塊被拍賣，如今變身為中南世紀城，業主將達到 8000余戶，開發商自建6公里長的公路；時代城樓盤總戶數13620戶，開發商建了 9所幼兒園，3所中學，前身是上王埠、東王埠、桃園社區村莊；2005年魯信長春花園開始銷售，主體建筑由100棟樓組成，配備車位超過5000個……

　　青島大社區發展10年，真正成熟大社區3處，在這里，居委會只管這1個社區，依然忙不過來，可以說是最大的居委會。百通馨苑社區居委會、福林苑社區居委會都是這樣的 ，1個居委會就是一個社區，這在以前不可想象。以前幾個小區才有個居委會。

　　從2000年到現在，青島市區戶數超過2500戶，居民超過7000人的大社區至少11個。這些大社區主要集中在李滄區、原四方區和市北區。尤其是李滄區，前幾年由于舊村舊城改造較多，大社區林立。以百通馨苑為例，一共7個區，多次開盤，從1期步行到7期需要走20分鐘。小區一共有5000多戶，從2005年便開始開發建設，房價輕松翻番。

　　最大小區1個小區、5萬人、5個公園　

　　綠城是進入青島較早的外來大鱷。2006年年初，綠城來到李滄東部，拿下占地4100畝、總建筑面積超過200萬平方米的地塊。200萬平方米可以建成1萬套百平方米的房子。如此規模的樓盤震驚當時的島城樓市。“當時樓市并不火爆，房價也很低。李滄區當地人基本都有房子，很難想象這么多商品房怎么賣出去 。”如今已經是黃島區一家房地產企業副總經理的陳欣目睹了綠城理想之城的首次開盤。

　　“2006年拿地以后，綠城沉寂了2年。2007年一整年沒有開盤，售樓處開放以后一直在積累客戶。當時去周邊，道路很窄，周邊配套也沒跟上，當然房價也便宜。直到2008年多次傳出要開盤的消息，終于在8月份前后開盤了，價格6000多元。”陳欣說道，“那時候覺得價格不低，沒買。誰能想到，現在都賣到1.3萬元/平方米 ，而且很多搶房的。”

　　普通樓盤分期開盤，每次房源只有幾百套，只有幾棟樓，綠城李滄項目每期都有另外的樓盤名，房源甚至上千套。一期叫藍庭，建筑面積23萬平米，1100戶，38棟樓，有花園洋房、高層小高層和商業等業態形式。二期分為御園、綠園、西子公寓。二期有三個組團，御園共591戶，綠園有1558戶，西子公寓共744戶。三期藍岸北臨金水路，項目總占地44500平方米，總建面53087平方米，分為E、F兩個組團。

　　普通樓盤銷售時間大多不會超過兩年，拿地7年后，綠城還在瘋狂銷售，而且房源仍很充足，價格飛漲。2008年8月2日，一期開盤，價格6000多元；二期2011年1月22日開盤，并于2011年4月23日加推房源，二期御園2011年5月開盤，藍岸2011年11月12日開盤，藍岸南區2012年10月開盤。今年10月13日綠城最新房源誠園開盤，2小時銷售6億元，價格1.3萬元/平方米。

　　10月21日，記者查詢市房地產交易中心官方網站資料發現，綠城理想之城是2000年以來青島市區最大的樓盤。2008年首次開盤的時候，綠城項目周邊可以說一片荒蕪，如今緊鄰世園會，地鐵口便在附近，拓寬后的道路便利。如果一個樓盤配有一處公園，這對購房者來說無疑吸引力很大。作為超級小區，綠城項目配建了5個公園。乍一看，數量很大，但仔細一看，這個小區可容納5萬人，平均1萬人1個公園。小區共規劃了5個主題公園，其中最大的一個公園是位于項目中心位置，占地有4萬平方米的中心公園。小區的每一期建筑是相對獨立和封閉的，實行人車分流，同時創造短距離步行社區，業主不用坐車，步行5分鐘至10分鐘就可以到達中心公園、商業中心、學校 、寫字樓。

　　如何保證5萬人正常的生活需求？記者從市規劃局了解到，整個小區內部規劃有幼兒園，小學，中學，寫字樓和星級酒店。社區內部規劃方面，博物館、展覽館、休閑公園、購物中心、風情商業步行街、甲級寫字樓、以及電影院等商業配套一應俱全；此外還規劃建設有10所學校 、11處健康咨詢中心，尤其是四點半學校 、社區食堂和青島最大、最高端的頤樂學院等完善生活配套，可以滿足業主的大部分需求。

　　“同一個小區，購房價格能差一倍，這在普通小區是很難出現的，只有這種大社區。開發周期太長了，可以說見證了樓市的火爆和慘淡。綠城接下來還會有房源推出，還有商業配套等，接下來的兩年，這個樓盤還會活躍在新房市場上。”青島風景樓盤市場總監張百忍在接受記者采訪時說道。

　　出手不凡開發商自建大通道　

　　李滄區最新出現的3個超級社區名稱相似，都是“城”，第3個城是時代城。2010年8月27日，青島市國土資源管理局正式發布公告，對李滄區上王埠、東王埠、桃園社區村莊改造項目實施公開招標。查閱當時的招標公告，足以讓開發商們顫抖，該項目設計住宅總戶數13620戶，開發周期是6年。“如此規模的項目，普通開發商根本沒有開發經驗，得找實力派大鱷開發建設 。”膠州寶龍城市廣場營銷總監魏斌向記者介紹說。果不其然，知名房企嘉凱城最終成為項目開發商。

　　時代城樓盤也是目前唯一一處被黑龍江路和青銀高速橫穿的樓盤，兩條道路將項目分為東、中、西三大塊。為了解決1萬多戶業主的購物、教育等問題，時代城在“城”中打造18萬平方米的商業街區，其相當于三個海信廣場的面積。教育方面，在社區內配備了10所教育機構，包括7所幼兒園和3所中學(包含1所九年一貫制學校)。值得注意的是，小區內還配置了教堂、圖書館、慢跑道等人文設施。

　　另外，這個“城”里還規劃有中國北部最大的市政公園，總面積相當于三個五四廣場，由森林公園、水景公園、山地公園三部分組成。

　　該樓盤去年第一次開盤，首推11棟樓，其中包括5棟18層，3棟21層，1棟24層，2棟25層，價格是6000多元/平方米。如此充足的房源，吸引了數千人到售樓處看房。

　　在市南區工作的程霞是小區1萬多業主中的一名。“不敢看小區規劃圖平面圖，一大片全是房子。已經不是幾號樓幾號樓的問題了 ，小區分好幾塊，我是首期業主。小區最邊的兩端，步行需要二十分鐘左右。1萬多戶，不知道將來孩子上小學是否會遇到難題。”程霞向記者介紹說。

　　2009年7月份的一場土地拍賣會在市公共資源大廳舉行。參與此次拍賣會的人們不會想到，這場普通的拍賣會將誕生又一個超級社區，3年后一個“城”出現了 。在這次拍賣會上，中南控股集團以1498元/平方米樓面地價、總價20.25億拍得李滄區大棗園、南嶺舊村改造項目，命名中南世紀城。大棗園、南嶺舊村改造項目是本市確定的2008年重點兩改項目之一。根據當時的拍賣公告，規劃用地約93.05萬平方米，總規劃建筑面積181.85萬平方米，項目平均容積率2.47。

　　如此規模的地塊，需拆遷住宅面積約17.8萬平方米，非住宅面積約16.5萬平方米，涉及拆遷村莊居民2477戶，其中新建安置住宅面積33.5萬平方米，并配建215套經濟適用房。整個項目涉及到李滄東部西部的諸多村莊，累計受益居民將達到8000余戶。

　　拿地以后，中南控股集團子公司青島海灣新城房地產開發有限公司相關負責人表示，主干道只有重慶路，商住區建成后肯定不能滿足居民的需要，所以他們建設了一條連接金水路和湘潭路的南北大通道。建成后的文昌路全長6公里，設計標準為雙向六車道，一期工程(金水路至唐山路段，長2.4公里)。

　　經過兩年的銷售，中南世紀城的房價也由6000多元漲到了現在的8000元。為了滿足業主需求，根據控制性詳細規劃，小區內設30班中學一所；48班小學兩所，并配建共 57班幼兒園三所。商業包括社區市場，超市，金融郵電，便民店和酒店，派出所等公共服務設施。商業街樞紐地段設計了下沉式會所，以下沉式廣場的形式統領兩條商業街，成為社區的公共客廳。商業街還配備百貨超市、電器數碼超市等大型賣場。

　　規模巨大

　　一區步行到七區得20分鐘　

　　目前青島市區比較成熟的大社區是百通馨苑、福林苑、百通花園和魯信長春花園。2005年，百通馨苑一期開盤，價格5000多元/平方米，如今二手房價格是1.1萬/平方米。直到2008年這個小區的新房才銷售完畢，4年的時間，開發了7個分區，一共 5000戶，容納了一萬多人。

　　10月21日，小區雙星物業負責人告訴記者，目前小區住戶有4900多戶，加上網點一共5000多戶，入住率達到90%以上，小區公交站有4個。百通馨苑一區、二區屬一期，建于2005年，三區、四區屬二期 ，建于2006年，五區、六區屬三期 ，建于2007年，七區建于2008年。

　　在嶗山區工作的云偉是該小區三期業主。“小區現在很成熟了，2007年的時候，交通也是不方便，購物等商業配套也欠缺。現在好多了 ，李滄萬達廣場也開業了，非常近，小區房價也很受益，漲了很多。但小區大了也有一些不好的地方，比方說從1區步行到7區得20分鐘左右。開車的話，上下班時間，在小區里得周轉10多分鐘，遇上點意外情況，可能還要更久一些。大社區當時配建的停車位不太夠，這么多車，經常有搶車位的現象，也發生過糾紛。”云偉向記者介紹說。

　　去年，住在六區的劉先生車胎被扎，懸賞1萬元找目擊者，就是因為停車難問題。目前，整個小區的停車位多數售出或者租出去了 。另外，上下班時間，小區里的上班族也有壓力。“幸好有些公交車是始發站，但擠公車還是很正常的。上班時間，小區幾個公交站牌幾乎都人滿為患，上班族太多了。”業主李先生說道。

　　梁澤濤是百通馨苑小區物業經理，物業是雙星物業。提起如此規模小區的物業管理，梁經理最頭疼的是運營成本高，工作人員工資上漲后支出太大。具體說，小區有13個出入口，物業聘了近100個保安。“小區規模很大，每個保安如果巡視一圈，需要兩個小時 ，這個工作量是吃不消的。所以我們讓保安負責各個不同的區域，各個出入口都有負責人。”梁經理說道，“管理了這么多年，我們已經有經驗了 。現在小區物業費是0.7元，比周邊新小區、樓盤都要低。現在人工費占支出的80% 以上，由于人員需求量大，經常還要招人。”

　　為何不通過正規途徑提高一下物業費？對于這個問題，梁經理說出了心聲，“小區業主5000戶，組織業主大會非常不容易，前幾年也組織過。不過，還好，我們小區物業費收取率超過95%，入住率高，業主素質比較高。每個季度收取物業費，從月初收到月尾，業主多。我們有專門的人收取物業費，而且設置了4個物業辦公室，這也是方便管理。小區業主可以選擇就近的辦公室去交物業費。”

　　社區居民關系處理方面，百通馨苑小區有專門的居委會，百通馨苑社區居委會。梁經理告訴記者，小區雖然居民較多，但彼此關系很融洽，有糾紛的時候，我們會找居委會協調 ，有專門的協調小組。在梁經理看來，目前小區物業管理等方面已經非常成熟，并不存在真正意義上的難題。

　　居委會

　　管7000多人，半年僅3起糾紛　

　　普通小區，幾百名業主，每天清潔工都很輕松，甚至不用每天傾倒垃圾。在百通馨苑，清潔工是最辛苦的。每天下午4點 ，小區13名清潔工的忙碌開始了 ，收集垃圾。從1區到7區都有負責的清潔工，有專門的機動三輪車。“每天都要收集垃圾，否則就會有堆積。每天凌晨4點，開著三輪車到轉運站傾倒垃圾。每天的垃圾量大約是15車，每車是半噸多。也就是說，我們小區每天得產生8噸的垃圾。這個工作量是很大的，清潔工非常辛苦。”梁經理說道。

　　大多數人看來，如此大社區，物業投訴率會很高。在百通馨苑截然相反，對物業的投訴幾乎不存在。梁經理告訴記者，管理經驗是大社區區域化管理，各個區域是相對獨立的。比如 ，我們小區的7個區，有的清潔工只負責1個區，而這1個區和普通小區區別不大，所以可以降低工作量。保安管理也是如此，分區而“治”，每個保安都有負責的區域，這樣小區安保質量也會提高上去。

　　在采訪中，記者發現，百通馨苑的管理確實得到了業主的認可。“每個季度我都交物業費。表面看我們小區是非常大，實際上就是幾個小區組合而成的，物業辦公室有好幾個。垃圾桶滿了 ，清潔工會及時清掃，家里電路等有啥問題，物業也會及時幫忙。有時候，小區會有堵車現象，但這不是大社區特有的，其他普通小區也有堵車問題。小區內的道路大部分都是兩車道，如果能拓寬一點就好了。”該小區三區業主劉先生向記者介紹說。

　　福林苑和百通花園都是大社區，僅隔一條馬路。百通花園占地面積102000平方米，約153畝，分四期開發。2005年的時候，小區經適房每平方米最高2850元，如今單價也過萬元了。相比之下，福林苑小區更是大社區，占地面積222000平方米，約333畝，是兩個百通花園的面積。福林苑小區共有61個樓座，目前有2700多戶，人口7000多人。在很多人看來，管理如此大的社區，居委會得調解很多糾紛，肯定頭疼不已。然后，事實恰恰相反。今年上半年，福林苑社區居委會僅調解了3起糾紛，居委會專門成立的調解小組反而成了比較清閑的小組。

　　福林苑社區曾被評為“青島十大溫馨社區”，居委會辦公及服務用房面積300余平方米，設有會議室、閱覽室、棋牌室、健身室、多功能室等服務場所。10月23日下午，記者采訪了福林苑社區居委會黨支部書記于慧敏。于書記告訴記者，我們社區人口較多，除了正常的民政工作、計劃生育和勞動保障等，還組織其他活動。比方說，小區內退休老人比較多，我們會經常組織文化活動，還有合唱團，豐富生活。幾乎每天都有業主到居委會咨詢問題，雖然工作量比較大，但工作人員的服務態度還是很好的，積極性都很高。我們的電話是24小時開機，業主有問題可以隨時咨詢。

　　“社區專門成立了金色陽光藝術團，現有團員40人。藝術團下設有合唱團、腰鼓隊、舞蹈隊、京劇隊、模特隊、巾幗表演隊、絲網花制作等多個民間藝術團體。我們社區為民做的另一件大事，就是幫助下崗、失業女職工重新走上工作崗位。”

　　文/圖  記者 李晨

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 李鵬]