金九豪宅大戰(zhàn)的序幕。記者近日調(diào)查了解到，面對金色9月，大量剛需新盤入市搶占市場，與此同時，以別墅和海景房為主的高端豪宅同樣沒閑著。

　　去年促銷如今悄然提價

　　去年市場不景氣，不少豪宅項目紛紛降低身價求生存，從"直降百萬"到"直降400萬"，豪宅樓盤價格不斷觸底。進入今年以來，不僅剛需、改善樓盤十分活躍，就連一向"高高在上"的豪宅項目也開始頻頻亮相且成交旺盛。    

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，那些在限購"寒冬季"中上市并高喊"降價"的豪宅項目時隔一年多后，大多數(shù)樓盤已取消購房優(yōu)惠，將定價不動聲色地調(diào)高了許多。去年8月，號稱"北中國沿海高端住宅標桿"的紫檀山曾推出團購優(yōu)惠，"直降400萬"的口號引起一場不小的震動，40套團購毛坯房源5折起售賺足了眼球，如今該樓盤早已恢復原價銷售，精裝房均價35000元/平方米。地處香港中路繁華商圈的華潤中心悅府去年開盤時定價29000-32000元/平方米，目前該樓盤已經(jīng)漲到34000元/平方米，精裝標準提高了1000元/平方米。

　　前海一線： 多個豪宅集中入市

　　從2010年開始，青島海邊高層豪宅排隊而來，萬麗海景、萬邦佰御都、海信天璽和天悅。緊隨其后國內(nèi)一線品牌殺入這一區(qū)域，誕生了遠雄國際廣場、中鐵青島中心、世茂天擎、華潤中心悅府、遠洋公館、綠城深藍廣場等高端項目，青島出現(xiàn)了第一次海邊高層豪宅的上市高峰，并持續(xù)至今。

　　位于嶗山的世茂拾貳府日前已開盤銷售，這是世茂在青島主城區(qū)的第一個項目，主推大戶型多層電梯洋房，起價就高達27800元/平方米，遠洋公館預計10月開盤。青島遠洋公館即為原工人療養(yǎng)院地塊，當時拍賣時地價就高達19500元/平方米，開盤價預計將達到三四萬元每平方米。2010年初，綠城地產(chǎn)以40.4億元的成交總價拿下市南前海一線最后一塊空地——原審計局、市南法院舊址，后定名為深藍廣場，該項目以"北中國豪宅標桿"的品牌形象問世，價格預計在六七萬每平方米，主力面積在250-400平方米，即將對外銷售。

　　西海岸： 別墅供應量大增

　　與即墨、城陽等傳統(tǒng)的別墅板塊比起來，西海岸各個別墅項目從落戶到入市，顯得更為迅速。去年以來，隨著海爾、保利、康大、灣上、龍湖、卓越等多個房企紛紛在此開疆拓土，一時間，西海岸別墅項目遍地開花。僅去年一年，保利·海上羅蘭、康大·山語海、萬科青島小鎮(zhèn)、龍湖原山等多個別墅項目入市，如此密集的別墅供應量在西海岸可謂空前。更值得注意的是，這些別墅項目或是以海景特色著稱，或以大型城市綜合體為特色。位于濱海大道靈山灣片區(qū)的科達天意華苑更是首創(chuàng)中國文化海居四合院別墅，庭院由四套中式別墅圍合而成，面積240平方米至280平方米，設計讓人耳目一新。

　　來自我市專業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查咨詢公司克而瑞公司的統(tǒng)計顯示，今年上半年青島別墅成交面積排行榜中，世茂公園美地、萬科青島小鎮(zhèn)和青建橄欖樹名列前三甲，前兩者均處于西海岸，可見西海岸別墅市場的吸引力之大。

　　經(jīng)濟型別墅受青睞

　　克而瑞房產(chǎn)調(diào)查公司青島信息研究部主管張斌告訴記者，"限購令"頒布后對樓市影響很大，尤其是高端項目。如今"限購令"實施了兩年多，被壓抑的改善性需求批量入市，憋了兩年多的豪宅項目也透了一口氣。去年第四季度島城別墅成交額達到一個峰值，成交量、成交均價雙雙提高。進入2013年持續(xù)保持著這股較旺的勢頭，前兩個季度分別成交了19.04億元、18.60億元，而去年同期分別僅有6.13億元、11.45億元，可以看出今年同比增長一倍左右。

　　"從今年上半年數(shù)據(jù)來看，上海別墅成交占其全市商品住宅成交總金額的20%，別墅占比位居各城市之首，北京的別墅占比11%，位居第二位，青島的別墅占比達到9%，與成都并列排在第三，可見別墅在青島房地產(chǎn)市場中占據(jù)重要位置。"張斌分析指出，近年來島城別墅還有一個特點值得關注，那就是經(jīng)濟型別墅開始受到消費者青睞，此前在別墅供應及成交中180-250平方米面積段的傳統(tǒng)型別墅占絕對比重，而自2012年開始144平方米以下經(jīng)濟型別墅占比逐漸增大，局部區(qū)域甚至出現(xiàn)115平方米的聯(lián)排別墅以及165平方米的獨棟別墅。

　　地產(chǎn)大鱷拓展高端市場

　　除了萬達地產(chǎn)外，自去年底樓市轉(zhuǎn)暖后諸多房企加大了對土地市場的投入，豪宅地產(chǎn)商也沒閑著。今年4月，一向以高端品質(zhì)地產(chǎn)著稱的星河灣拿下白沙灣板塊七幅地塊，總占地面積近60萬平方米，目前白沙灣生態(tài)居住片區(qū)已有卓越、龍湖等地產(chǎn)大鱷入駐，未來將打造成為青島新一線高端海景居住區(qū)。

　　除了一線高端項目外，還有部分地產(chǎn)大鱷也瞅準機會在主城區(qū)拿地，拓展高端市場。去年年底，中海拿下杭州路28號地塊，將在繁華的老四方海云庵商圈建設13棟3-4層的別墅級洋房。

　　"限墅令"反成賣點？

　　"縱觀政府出臺的多次調(diào)控政策，國家對抑制投資需求的態(tài)度一貫堅持，這對于別墅市場或是一些中高端的住宅而言都帶來一定的影響。"青島科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰分析指出，國五條的出臺，使中高端人群的支付能力受到了限制，高端住宅市場因此受牽連。然而就長遠看，在這樣的政策之下，不少人一改以往逐步改善的想法，有一定經(jīng)濟基礎的人會考慮一步到位。因此，國五條出臺后，受最大影響的反而不是高端住宅，而是戶型較小的住宅及投資類產(chǎn)品，一些產(chǎn)品過硬的高端住宅及本身便為稀缺產(chǎn)品的別墅，卻迎來新的契機。

　　此外，去年國土部門頒布的"嚴格控制別墅項目開發(fā)"規(guī)定，也就是"限墅令"的出臺，對目前市場上在售和在建的項目而言，禁令對其更像是一則利好消息，在國家調(diào)控政策下，如此嚴格控制別墅項目開發(fā)，卻也可以說讓本就資源稀缺的別墅項目更尤為珍貴。

　　 [編輯: 谷莉敏]