鼎峰地產(chǎn)平度區(qū)域總經(jīng)理 李長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　

青島萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司平度事業(yè)部總經(jīng)理 雷淑廠

　　

青島星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 王曉剛

　　

青島淄創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理 王延儉

　　近幾年來(lái)，平度市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，大片的舊城改造直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，老百姓生活水平的不斷提高，再加上土地政策的變化，以及房地產(chǎn)業(yè)這些政策法規(guī)不斷健全，政府又在投資環(huán)境上做了很大的努力，平度的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，吸引了不少開發(fā)商投資建設(shè)新平度。為讓平度市民能夠更加清楚地了解平度未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)趨勢(shì)，本報(bào)特別邀請(qǐng)了青島萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司平度事業(yè)部總經(jīng)理雷淑廠、青島星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理王曉剛，青島淄創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理王延儉和鼎峰地產(chǎn)平度區(qū)域總經(jīng)理李長(zhǎng)遠(yuǎn)暢談高層住宅的發(fā)展前景。

　　雷淑廠：高層住宅提升居住品質(zhì)

　　在目前的環(huán)境條件下，土地是稀缺資源，同一塊土地只有做足夠房子才能讓大家享受到資源的優(yōu)勢(shì)，所以高層建筑就應(yīng)運(yùn)而生。高層住宅在滿足較多生活需求的同時(shí) ，能夠在空間上節(jié)省更多土地資源，通過(guò)較少的基地占地，規(guī)劃退線，使得城市的交通、綠化、配套等功能有提升改造的空間。縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家，城市化率高的城市，我認(rèn)為，高層住宅是城市發(fā)展和功能提升不可逾越的階段，是城市發(fā)展中經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化因素的使然，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化集中作用的結(jié)果。

　　在人們的傳統(tǒng)意識(shí)里，總是習(xí)慣性地覺(jué)得住多層更方便，其實(shí)這是存在一些誤區(qū)的。住高層相對(duì)而言更為便利，高層建筑居住集中度高，相應(yīng)配備了先進(jìn)、便利的設(shè)備，像萬(wàn)科的高層都配備電梯，雙路供電，至少有一部可放置擔(dān)架的電梯，樓房垂直交通方便快捷。配備電梯也更適宜孕婦、老人、幼兒等特定人群的居住，搬家、運(yùn)輸重物等更為方便。

　　我們說(shuō)住高層更為舒適，是因?yàn)楦邔泳坝^、通風(fēng)、采光、空氣等方面要遠(yuǎn)好于多層。萬(wàn)科的高層樓間距較大，空氣流通速度快，通風(fēng)性好。高層不會(huì)被遮擋，能夠接受更長(zhǎng)時(shí)間的光照，使得室內(nèi)有良好的采光效果。高層住宅空氣污染越少，房間干燥清潔，便于擦洗清掃，易于保持衛(wèi)生，利于身體健康。另外，高層住宅私密性更好，住高層不容易受到臨近樓層的視線干擾，隱私性更高。

　　高層是未來(lái)人居發(fā)展的方向，居住高層不會(huì)落伍，不會(huì)為十幾年后是否再次換房而煩惱。除了以上特點(diǎn)，萬(wàn)科的住宅小區(qū)擁有著獨(dú)特的安防系統(tǒng)，在只有老人和孩子在家的情況下，一旦出現(xiàn)意外情況，只要摁下防暴按鈕，萬(wàn)科安全員就會(huì)在五分鐘內(nèi)到達(dá)住戶家中幫忙。萬(wàn)科的可視對(duì)講系統(tǒng)，來(lái)訪者在小區(qū)門口就可與住戶可視對(duì)話，并且住戶可在家里控制小區(qū)門，這樣不僅增加便利性，更可防止小區(qū)外人員隨意進(jìn)入小區(qū)，增加安全性。

　　高層安全性更高。萬(wàn)科的高層建筑為全現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)整體性、抗震功能更好。萬(wàn)科的高層住宅很好地做到了人車分流，所有車輛都停放在地下停車場(chǎng)，地上像公園一樣，成為鄰里生活溝通平臺(tái)，沒(méi)有車輛通行，不會(huì)給居民生活帶來(lái)交通影響。

　　王曉剛：土地稀缺催生高層住宅

　　其實(shí)關(guān)于高層建筑發(fā)展趨勢(shì)，這幾年業(yè)內(nèi)人士也一直在討論。目前，高層產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)包括在青島市已成為發(fā)展的主流了，而對(duì)于平度來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)在高層住宅不是很多，但是高層住宅正逐漸替換多層住宅，成為平度的主要住宅形式。現(xiàn)在，高層住宅產(chǎn)品在平度總體房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例是逐年上升的。而對(duì)于高層住宅產(chǎn)品的開發(fā)，我們主要是基于兩方面的考慮，第一個(gè)是土地資源的稀缺性，隨著平度城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的人擠進(jìn)城市，這就需要更多住房來(lái)“保駕護(hù)航”。而18億畝耕地的紅線則制約著土地的開發(fā)利用，有限的土地如何容納更多的人口，高層建筑也就應(yīng)運(yùn)而生。現(xiàn)在，隨著土地資源的減少，高層住宅勢(shì)必是平度房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，第二方面就是體現(xiàn)一個(gè)城市現(xiàn)代化，特別是像平度這樣一個(gè)快速發(fā)展的城市，高層住宅更能體現(xiàn)出城市的文明形象。實(shí)際上目前中國(guó)的很多一線城市，包括北京和上海都會(huì)給你這樣一種感受：當(dāng)我們驅(qū)車進(jìn)入這些城市的時(shí)候，明顯感覺(jué)到這些城市高樓林立、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。平度對(duì)這種高層住宅的發(fā)展空間還是非常大的。

　　從目前的市民接受度來(lái)看，我感覺(jué)平度市民對(duì)高層住宅不太認(rèn)可，主要是公攤面積和后期的費(fèi)用很多市民難以接受。對(duì)于公攤面積，很多市民覺(jué)得高層20%~30%的公攤面積太大，而且公攤面積大了之后，房屋的實(shí)際使用面積就會(huì)縮小，居住舒適度就會(huì)下降。何為公攤面積？公攤面積簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是公共配套服務(wù)設(shè)施所占用的面積，在高層住宅中，公攤面積主要體現(xiàn)在電梯、配電室及走廊、樓梯等方面。以配電室為例，減小配電室面積，能夠減小公攤面積，但是其所采用的配電設(shè)施的負(fù)荷也會(huì)相應(yīng)減小，若出現(xiàn)用電高峰，可能影響居民的正常用電需求。當(dāng)然，也不能說(shuō)公攤面積越大越好，但只要控制在一定的范圍之內(nèi)，就能夠提升住宅產(chǎn)品的品質(zhì)感。對(duì)于高層來(lái)說(shuō)，對(duì)公共空間的精裝修也是提高產(chǎn)品品質(zhì)感的重要方面。另外，對(duì)于使用費(fèi)用方面，我覺(jué)得可以忽略不計(jì)。目前平度帶電梯的房子的物業(yè)費(fèi)與沒(méi)有電梯的住宅的物業(yè)費(fèi)相差約為0.4元/平米，以100平米的房子計(jì)算，每月多交40元，一年480元，使用20年才多9600元，而這些費(fèi)用完全通過(guò)一些售樓處推出的活動(dòng)優(yōu)惠來(lái)處理。

　　除此之外，高層住宅光線充足、視野開闊，景觀視野要高于多層住宅。像我們星光·華府現(xiàn)在推出的4棟11層的小高層住宅，都是139平米和147平米的大三居戶型，這種戶型功能區(qū)完善，居住舒適度高，而且周邊建筑均為多層住宅，采光良好，視野開闊。而且這些高層樓座位于小區(qū)中央景觀區(qū)東側(cè)，俯看小區(qū)錯(cuò)落有致，景色優(yōu)美，遠(yuǎn)眺天邊，天際無(wú)限。

　　王延儉：高層住宅是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　針對(duì)平度未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)有土地政策及房地產(chǎn)開發(fā)政策，高層住宅或者說(shuō)高層建筑以后會(huì)大量地在平度出現(xiàn)，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。作為一個(gè)外地的開發(fā)商對(duì)平度整體的理解，首先我感覺(jué)平度的房地產(chǎn)開發(fā)的起步是比較晚的，但是起步晚不是起點(diǎn)低，平度的老百姓對(duì)買房子有自己的看法和認(rèn)知，對(duì)房地產(chǎn)本身有自己的辨別能力。老百姓對(duì)房子的自身品質(zhì)、對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)、對(duì)樓產(chǎn)品的各個(gè)細(xì)節(jié)的關(guān)注比任何一個(gè)地方都不會(huì)少。你得去真正地作為一個(gè)業(yè)主的身份去體會(huì)自己開發(fā)的房子，你可以提供給業(yè)主怎么樣的房子怎么樣的產(chǎn)品，這是我們需要真正解決的問(wèn)題。

　　目前，平度市很多老百姓對(duì)高層住宅都有“恐高癥”，為了解決這些問(wèn)題，我們得從方方面面進(jìn)行一些努力。從容積率方面看，一個(gè)規(guī)劃合理的住宅小區(qū)，純多層建筑的小區(qū)容積率一般為1.2，純高層建筑的小區(qū)容積率一般不超過(guò) 3.0。以我們所開發(fā)的上城府第小區(qū)為例，小區(qū)土地出讓及設(shè)計(jì)條件約定的容積率為1.6，這就意味著小區(qū)的住宅形態(tài)為高層與多層相結(jié)合且以高層住宅為主。從建筑密度上看，高層住宅小區(qū)的建筑密度較低，一般不超過(guò)20%，而多層住宅小區(qū)的建筑密度多為24%。較低的建筑密度，使得小區(qū)內(nèi)的綠化空間更大，居民的生活環(huán)境能夠得到更好的改善。

　　其次，我們要解決的就是進(jìn)一步提高居民生活的舒適度。現(xiàn)在，平度市民所熟悉的一般都是小高層住宅。這種6~11層的小高層只需一部普通電梯，這樣公攤面積較小。但上城府第項(xiàng)目在進(jìn)行小高層住宅建設(shè)時(shí)，采用的是擔(dān)架電梯，這樣既為居民提供了更大的乘坐空間 ，方便市民搬運(yùn)較大的物件，又能夠在居民生病急需就醫(yī)時(shí) ，提供更便利的出行條件，提高居住的便利性。對(duì)于16或17層的高層住宅，我們采用了雙電梯設(shè)置、雙路供電的方法，一方面縮短居民等待電梯的時(shí)間，另一方面，一旦遭遇緊急停電，電梯也可正常使用，方便居民出行。而且相對(duì)于多層住宅來(lái)說(shuō)，電梯直達(dá)地下停車場(chǎng)，更方便居民出行。

　　另外，高層住宅在安全性能上要高一些。現(xiàn)在平度的多層住宅多采用磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能低。而高層住宅多采用剪力墻或框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗震性能高。而且高層住宅的小區(qū)內(nèi)多建設(shè)地下停車場(chǎng)，這樣能夠避免多層住宅使用車庫(kù)所產(chǎn)生的光污染和噪音污染。同時(shí)，采用人車分流的方式，，降低了居民在小區(qū)內(nèi)出行、玩耍的危險(xiǎn)性，提高了居住的舒適度。

　　李長(zhǎng)遠(yuǎn)：精裝高層會(huì)逐步增多

　　從城市發(fā)展的角度來(lái)看，高層住宅的增多是一種必然的趨勢(shì)。高層住宅在節(jié)約利用土地，改善人居、提高居住舒適度，運(yùn)用新技術(shù)，推動(dòng)商業(yè)配套的發(fā)展及集中管理社區(qū)，節(jié)約社區(qū)資源等方面都具有一定的作用。與此同時(shí)，高層住宅受垂直交通的影響，在一定程度上能夠推動(dòng)鄰里間的互動(dòng)，促進(jìn)鄰里間的和諧相處。

　　從高層住宅發(fā)展的角度看，高層住宅產(chǎn)品也日趨多樣化，大戶型、小戶型，毛坯房、精裝房，各式各樣的高層住宅出現(xiàn)在平度市民的面前。在這里尤其要提的就是精裝房。我認(rèn)為，從目前平度房地產(chǎn)發(fā)展形式上看，高層住宅會(huì)越來(lái)越多，精裝高層住宅也會(huì)成為未來(lái)高層發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。對(duì)于一個(gè)成熟社區(qū)來(lái)說(shuō)，精裝房能夠大幅度提升小區(qū)的品質(zhì)。大家可以設(shè)想一下裝修的過(guò)程，噪音污染、粉塵污染以及在施工過(guò)程中的的水電改造，這些因素都會(huì)對(duì)居民的居住造成一定的不良影響。精裝房則完全可以避免這些問(wèn)題，居民拎包入住即可，免除了裝修過(guò)程中的煩心事。另外，一個(gè)項(xiàng)目如果要做精裝房，在設(shè)計(jì)、施工以及配套設(shè)施的安裝時(shí)就會(huì)進(jìn)行充分的考慮，施工質(zhì)量也會(huì)提升，安全性更強(qiáng)，住房使用的永久性也會(huì)得到相應(yīng)的提高。總體來(lái)說(shuō)，精裝高層住宅會(huì)越來(lái)越多。

　　據(jù)我了解，平度市民對(duì)精裝房的接受程度還不高，我覺(jué)得最主要的原因還是不放心。大家有很多擔(dān)心，包括開發(fā)商開始的承諾能不能兌現(xiàn)，施工過(guò)程當(dāng)中會(huì)不會(huì)偷工減料，精裝之后裝修質(zhì)量能否保證等等問(wèn)題。其實(shí)我覺(jué)得顧客產(chǎn)生這樣的心理還是很正常的，對(duì)于一個(gè)新事物畢竟還需要一定的認(rèn)知時(shí)間。市民對(duì)于自己熟悉的事物，或者是親歷其中參與的事情相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)比較放心。以鼎峰·北歐陽(yáng)光為例，一般來(lái)說(shuō)，從精裝設(shè)計(jì)方面就開始考慮產(chǎn)品的品牌定位，使用哪個(gè)品牌的裝修材料、哪種規(guī)格的產(chǎn)品更能突顯裝修風(fēng)格，提升住宅品質(zhì)。在產(chǎn)品質(zhì)量方面，精裝房所使用的原材料都是經(jīng)過(guò)各檢測(cè)單位層層檢測(cè)、層層把關(guān)的產(chǎn)品，質(zhì)量方面都值得消費(fèi)者放心。我們現(xiàn)階段正在建設(shè)的鼎峰·瑞平中心項(xiàng)目也是一個(gè)精裝高層項(xiàng)目，我們希望鼎峰·瑞平中心作為我們的家園 ，能夠真正成為一個(gè)放心工程，一個(gè)樣板工程，一個(gè)精品工程。

　　記者 官印浩  　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 孫瑤瑤]