從住房和城鄉建設部政策研究中心主任履新后,中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮大改往日謹言慎行風格,在博鰲房地產論壇上,陳淮回顧十年來房產調控,直言最大的缺陷之一,就是幾乎所有調控措施,“不管國五條還是國十條,都是在不斷地強化政府的權力,弱化市場經濟配置資源的作用”。

　　本報記者　張璐　　　　　　

　　談健康發展>>

　　房子要蓋在合適的地方

　　對于房地產健康平穩發展的問題,陳淮認為,要“把房子蓋在合適的地方”。

　　陳淮稱,國內城市結構不合理,今后需要重點調整,大城市不可能無限制蓋房子,并且容納幾億人需求,“如果我們不能解決大中小城市協調發展、二三線城市的加速擴張,那么我們永遠解決不了北、上、廣、深的房價(持續大幅上漲)的問題,而這種問題是限購、限貸、限價等方式解決不了的。”

　　因此,陳淮認為,在調整供求關系上,把供和求更多的重心放在二三線城市,放在中小城鎮,實現城市結構的合理調整,是房地產行業穩健發展的前提。　　

　　談改革>>

　　必須弱化政府權力

　　陳淮特別強調,房地產業健康平穩發展還需要改革,“房地產業發展過程中兩個最基礎、最重要的要素,一個是土地,一個是資金,它們還遠遠沒實現市場經濟”,“政府還是唯一的土地供應者,政府既是供給者,又是房地產市場的調控者,又是土地利益的受益者,這樣一種格局,不可能有什么平穩健康發展”。

　　回顧過去房地產調控存在的問題,陳淮稱,“改革不僅僅是向市場經濟的改革,還包括要不斷地削減,而不是強化政府的權力”,而“在過去十年的調控中,最大的缺陷之一,就是幾乎所有的調控措施,不管它是國幾條,都是在不斷地強化政府的權力,弱化市場經濟配置資源的作用”。陳淮也因此認為,實現房地產行業平穩健康發展,必須進行改革,即弱化政府權力,強化市場資源配置作用。

　　談供需矛盾>>

　　先解決住房緊張群體

　　由于房地產總量供需以及區域供需的不平衡短期無法解決,供需矛盾將長期存在。

　　陳淮認為,“哪一部分住房需求應該最先解決?住房緊張的群體、等著結婚的群體以及進城務工、經商群體,他們應該是我們的供給中首先應該得到滿足的群體”。

　　就短期來看,陳淮稱,2013年穩住房地產業的投資規模和增速對于國民經濟來說是一個至關重要的事,而不是相反。

　　住建部政策研究中心主任秦虹:　三套房停貸或將長期執行

　　本報記者　張璐　　　　　　　

　　秦虹15日表示,在抑制投資和投機性需求,去杠桿的政策下,三套房停貸可能將長期執行,這種趨勢下房地產企業的金融創新勢在必行。

　　秦虹稱,國外比較成熟的房地產市場,公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下。目前國內房地產開發投資7萬多億,融資規模在過去10年增長10倍,這必然要求房地產市場融資呈現多元化格局。

　　秦虹稱,過去5年房地產企業的直接融資已經開始擴大了。2008年整個房地產企業資金來源,直接融資占比只有30%,而到2012年底,房地產企業的直接融資已達40%。

　　在境外融資的成本優勢下,一些大品牌企業比如萬達、萬科、金地、綠地等都在境外資本市場融資獲得資金支持。中小房地產企業的境外IPO也再次啟動,今年內廣東、無錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業在境外的IPO也為他們境外融資開辟了一些渠道。

　　秦虹說,目前房地產企業還有資產證券化嘗試。如華僑城、廣州海印等,通過資產的未來收益打成資產包來實現資產證券化。

　　財政部財政科學研究所所長賈康:　首套住房不應繳納房產稅

　　本報記者　張璐　　　　　　

　　房產稅試點擴容久無定音,但業內坊間預期強烈。15日在博鰲房地產論壇上,財政部財政科學研究所所長賈康確認了上述觀點,不過他建議居民首套住房不應被納入征稅范圍。

　　2011年,上海、重慶按照超過限定面積或非普通住宅兩種不同情況分別開征房產稅。此后關于房產稅擴容的消息不絕于耳。但直到目前,新增房產稅試點的城市,以及新增試點城市如何征稅仍無確定消息。

　　在論壇上,賈康稱,目前從決策層到管理部門所形成的文件,都非常明確地表述了關于適時擴大房產稅試點范圍,房產稅“擴大試點范圍勢在必行”。

　　對于如何征收房產稅,賈康的觀點是,“基本住房保障概念下的第一套房或者第一個單位的住房是不被這個稅覆蓋的”。

　　針對征稅將提高個人居住成本、地方政府債務風險以及公眾期盼公共福利水平提升三方矛盾。賈康稱,把這三個命題放在一起,從中長期、可持續的角度來看,至多只能同時滿足其中兩個,“要想又減稅,又減輕公共債務負擔,從中長期來看,不可能指望福利水平有多少明顯提高”。