隨著市區的房價越來越高，很多人開始將買房的目光投向了郊區，特別是城陽、新黃島、即墨的樓盤，隨著橋隧的貫通和近年來不斷推出的規劃利好，這些區域的樓盤越來越多地受到了市區年輕人的關注。今年1～6月份，城陽、新黃島、即墨、膠南 、膠州、平度、萊西一手房共成交 36786套，也 超 過 了 其34262套的新增供應量。下半年，郊區供應依舊充足，新增項目體量都很巨大，庫存的壓力依舊不小。

　　50萬平米，主力瞄準剛需

　　近年來，隨著人們對青島城區界定范圍越來越大，城陽也從原來的“郊區”，慢慢變成了“近郊”，接近城區的定位，特別是隨著各種規劃利好的不斷出爐和人們對城陽生態居住價值的認同，城陽的房子越來越受歡迎。

　　供應量：潛在供應量巨大

　　今年下半年，城陽區的潛在供應量可達50萬平方米，主要以住宅為主，還有部分商業。隨著佳兆業等地產大鱷進軍城陽、紅島經濟新區的不斷發展，城陽已經從原來以休閑養生度假為主的別墅區，轉型到了現在以首套居住為主的剛需區域。下半年入市的新房源，一部分是定位市區中產的經濟型別墅，還有一大部分開始瞄準剛需置業人群。

　　主要分布：以主城和紅島為主

　　下半年，城陽新增供應的分布也比較集中，一部分是城陽主城區，這里的項目主打配套完善、距離市區交通便利的“便利牌”，以龍湖·悠山郡、青特城、伊頓陽光等項目為代表；還有一部分集中在紅島片區，這里主打“未來牌”，政府的規劃利好是很多人看好這里的原因，主要的代表項目有世茂公園美地、青特·花溪地等項目。

　　價格預期：普通住宅單價在6000至8000元

　　根據今年上半年的市場價格，可以預計下半年，城陽主城區的房價普通住宅仍將在7500元/平方米左右，夏莊惜福鎮片區的價格稍低，普通住宅在6000元/平方米左右，紅島片區的價格在8000元/平方米左右。

　　主要樓盤：龍湖·悠山郡、磊鑫伊頓陽光、佳兆業水岸新都

　　新增60多萬平米，庫存壓力仍不小

　　原黃島和原膠南合并后，新黃島區成了當之無愧的庫存第一大區，根據同策咨詢提供的數據，2013年下半年，在再造一個新主城的政策利好推動下，新黃島預計即將有60多萬平方米的新項目入市，庫存的壓力仍然很大。

　　供應量：新盤體量大 、定位高

　　隨著橋隧的貫通、兩區的合并，新黃島的樓市可謂日新月異，幾乎每天都有新變化。新黃島區樓盤的一大特點就是體量大、定位比較高，每個拿出來都是知名大盤。下半年，除了目前在售的世貿·諾沙灣、保利·海上羅蘭、康大·山語海、萬科青島小鎮等即將有20萬平方米以上的新房源入市外，還有建邦聽海、科達天意華苑等大體量的新項目入市。

　　主要分布：三大區域最熱門

　　新黃島下半年的新房源主要集中在唐島灣片區、安子片區、CBD片區，目前這三個區域也是新黃島最熱門的購房區域。

　　價格預期：單價8000至1萬元以上不等

　　新黃島各地段的樓盤價格差別較大，根據上半年的市場表現，預計下半年，安子片區的均價仍將在8000元/平方米左右；唐島灣片區的價格較高，在13000元/平方米左右；在CBD片區的均價也將在10000元/平方米左右。

　　主要樓盤：世貿·諾沙灣、保利·海上羅蘭、康大·山語海、萬科青島小鎮、建邦聽海、科達天意華苑

　　剛需盤熱推，均價6000元左右

　　2013年上半年，人們在將目光聚焦在市區樓盤的瘋狂熱賣的同時，也應該注意到，在成交量上，即墨和膠州在數字上的表現都十分搶眼。1至6月，膠州一手房成交7385套，即墨一手房成交5238套，預計下半年，在多個剛需盤入市的推動下，這兩地的成交仍很樂觀。

　　供應量：各有40萬平米，主打剛需

　　根據同策咨詢提供的數據，下半年，膠州和即墨都將有40萬平方米以上的新房源入市，其中住宅占大部分，主要針對的是本地的剛需人群，還有一些綜合體項目，包含了商業的部分。

　　主要分布：膠州主打少海，即墨主城新城各半

　　在膠州，下半年入市的主要房源還是集中在少海片區，老城區內有少部分新房源入市。在即墨，新入市的房源在主城區和新城區各占一部分，在主城區有觀瀾國際、寶島花園等剛需樓盤，在新城區有萬科東郡、一山一墅等高端項目。

　　價格預期：單價6000元左右，即墨別墅破萬

　　膠州和即墨的房價近年來水漲船高，特別是即墨藍色硅谷規劃利好的不斷出爐，很多人到這里來尋找市區外的第二居所。預計下半年，膠州新入市房源的均價在6000元/平方米以內，即墨主城區的樓盤價格在 6000元/平方米左右，新城區的新房源別墅均價在1萬元/平方米左右，普通住宅均價在6500元/平方米左右。

　　主要樓盤：觀瀾國際 、寶島花園、寶龍城市廣場、萬科東郡、天泰圣羅尼克三期

　　市場預測

　　銀行“錢袋緊”，下半年猜想多

　　2013的上半年，島城樓市交出了一份完美答卷 ，上半年總成交量達 54333套。經濟形勢瞬息萬變，近期銀行“錢荒”引起了很多人的關注，人們開始猜測，上半年紅紅火火的樓市，會不會因為銀行收緊錢袋 ，而遭遇困境。下半年的大幕已經拉開，未來6個月島城樓市的發展將何去何從，看看業內權威人士是咋說的。

　　猜想·政策 重大政策出臺可能性不大

　　上半年，新國五條的出臺可謂給樓市扔了一顆不小的炸彈，二手房交易要征收個人所得稅的消息，讓很多人為了搭上最后的末班車連夜賣房，這可能也是中國樓市獨有的怪象 。但令人意外的是，調控政策的出臺并沒有扼殺人們買房的熱情，反而極大地刺激了樓市的熱度。下半年，還會不會有這樣的重磅政策出臺呢？

　　青島資深地產人士修方舟表示 ，“不會有重磅政策，房產稅即使推出也只是局部的試點，不足以左右全局。”

　　“我認為下半年出臺重磅政策的可能性不大。”陳浩表示，首先，政策基調基本明確，就是維穩，打壓投資投機，真實的購房需求受保護；其次，下一步政府應該采用的不是限制，而是調整控制方法，由行政調整轉向經濟手段。

　　猜想·市場 成交量有望平穩增長

　　樓市的火爆最先體現在成交量上，上半年業績不錯，并沒有讓開發商得到片刻的放松，銷售任務依舊繁重。往年的下半場，多是開發商沖量搞促銷的時候，今年下半年，市場會不會因此而變得更加火爆？還是會因為上半年的紅火透支了一部分需求，而導致成交放緩呢？

　　首創置業青島公司總經理孔令國告訴記者，“下半年如果沒有重大政策出臺，成交量總體還是比較平穩的，因為需求相對來說平穩，即便是開發商搞一些促銷活動，也不會對市場構成太大的沖擊和變化，平穩還是主流。”“我認為今年下半年的成交量仍會穩步增長。”修方舟表示，因為目前市場的需求還是有的，而且目前對要買房的人來說，沒有重大的利好便不會再等，該買的也只能出手了。

　　但聯城置業經營部經理孫靜卻表示不同的觀點：“我對下半年市場的預測還是比較保守，應該不會比上半年更好。”今年上半年剛性需求已經得到了充分的釋放，去年大面積開工建設的保障房項目，今年下半年會投入到市場中，另外，銀行貸款的收緊等原因，都會影響到下半年商品房的銷售情況。

　　　猜想·價格 部分地區價格可能小漲

　　對買房者來說，價格仍是最關心的話題，因為這直接關系到自己的血汗錢，有多少要拿來貢獻給開發商，而自己則背上房奴的重擔。從上半年的市場表現看，島城樓市價格一直比較平穩，呈穩中有升的態勢，那即將到來的下半年，會是怎樣的情況？

　　修方舟認為整體無下跌可能，個別樓盤不排除會有促銷游戲。孔令國則認為，部分地區的價格可能會小漲，這主要指的是市區一些比較稀缺的地段，比如市南區 、市北區的新房源；而在城陽區 、新黃島區等供應量和存量都比較大的區域，價格則可能會略有回調。“目前，北上廣樓市的價格走勢是上漲的，但就青島來說，下半年整體來說價格會比較平穩。”

　　猜想·開工量 開發商仍以觀望為主

　　“從我們自己了解的市場情況看，與去年相比，上半年青島新樓盤開工量不足 ，預計下半年， 開工量也不會太  大。”孔令國表示，現在有一部分開發商正在辦開工手續，時間比較長，估計下半年開工的可能性不大，而大部分開發商都以持地觀望為主，因為目前青島的新房庫存仍很大，還要再看未來市場表現如何，因此，下半年實際的開工量不會太大。本版撰文/ 記者  付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報）