上月底，市南區一家從事房地產銷售的公司把總部搬到了世貿中心，之前該公司在香港中路附近的另一處辦公樓辦公。新地方是海景房而且面積增了15平方米，而房租卻沒漲，還是一年15萬元。近日，記者調查發現，隨著嶗山海爾路區域、市北CBD區域寫字樓的上市，市南寫字樓風光不再，空置率增加的同時，房租上漲的腳步也放緩了。另外，香港中路和山東路的堵車問題，也是影響房租價格的因素之一。

　　現象寫字樓房租4年沒漲

　　林富強是市南區一家房地產銷售公司的總經理，4月21日的時候，公司把總部遷到了世貿中心。4月29日下午，記者來到了該公司新的總部，新總部在頂樓，總經理的辦公室是海景房，直接看海。與以前的辦公樓相比，新總部多了一個15平方米的咨詢室。

　　“以前的辦公樓也在香港中路上，位置差不多，那個到期了。4年前簽的合同，這4年一直沒漲價。年租金是15萬左右，到期后房東不租了，所以我們被迫再找一個辦公樓。想不到這個區域的房源有很多，山東路上更便宜，但是辦公不方便。最后，就選在了這個區域，位置挺好的，房租便宜。”林富強說道。

　　“一年的租賃算下來還是15萬元左右，和以前相比，沒漲價，面積倒是增加了。現在香港中路上的寫字樓，房租漲價勢頭已經很弱了。退到5年前，大量的企業公司選擇到香港中路、山東路辦公。當時，我租辦公樓的時候，怕房租上漲，一次簽了4年。其實，這兩年，多數寫字樓房租漲價并不厲害。這和住宅還真不一樣，公司辦公看中的是交通位置。”

　　林富強確實沒想到房租這么便宜。在租新房屋之前，他和上海總部匯報過，預算是25萬元一年。結果簽完合同以后，還剩了10萬元。“頂樓最大的缺點是漏雨，所以找人又重新裝修了一下，不過整體還是很滿意的。還有一個問題，這個地方仍存在停車難的問題，以前也有，香港中路上寫字樓的通病。”林富強說道。

　　問題上下班高峰總堵車

　　在現場記者發現，頂樓這個位置，除了林富強的公司，還有另外一家培訓機構，中間的幾個房間大門緊縮，還處于空置狀態。

　　4月30日，記者采訪到了青島市一家鋼鐵銷售公司的總經理孫義。兩年前，該公司在市南區香港中路附近辦公，去年年底，孫義出資70萬元，在李滄區蘇寧電器廣場買下了一套房辦公用。“山東路這兩年很堵，香港中路就更不用說了。我在四方(現為市北)居住，得提前半個小時出門，上班高峰期堵在山東路，一點脾氣沒有。下班的時候，香港中路和山東路都很堵。開會遲到是經常的事情，下面的員工也很頭疼。

　　舉個簡單的例子，和客戶約好的上午9點半到公司面談，很可能因為交通原因遲到半小時，會影響到很多事情。”孫義告訴記者，“我們公司有4個大股東，兩年的房租是35萬元，去年年底房子到期后，一致決定換一個辦公樓。大家的意思都一樣，不能在這個區域辦公，換到市北甚至李滄。看來看去，最后發現，性價比最高的是直接在李滄維客廣場附近買下一套新辦公樓。當時蘇寧電器廣場的辦公樓有70平方米左右的，已經是準現房，幾個人一商量，買下了一套，總價70萬元，后期又花幾萬塊錢裝修了一下，現在已正常辦公了。”

　　林富強也向記者證實了這一現象。“我們公司總部不同意買下一套辦公樓，只能租。現在越來越多的中小企業到市北、嶗山和李滄買辦公樓，這是一個趨勢。”他說道。

　　記者咨詢太平洋房屋、青島鏈家不動產等房地產中介了解到，目前香港中路、山東路周邊區域的綺麗大廈、香島大廈、華仁國際大廈等高端寫字樓的房源非常足，寫字間租賃價格為每天1.8元/平方米到3元/平方米不等。值得注意的是，兩年前也是這個價格區間，房租漲幅很小。

　　調查市北CBD區域寫字樓受寵

　　太平洋房屋山東區域總經理林憲周告訴記者，市南的寫字樓正在逐漸喪失原來的優勢，嶗山和市北的寫字樓因為配套良好，逐漸吸引越來越多的中小企業。香港中路和山東路首批高端寫字樓，現在劣勢逐步凸顯。

　　“舉個簡單的例子，嶗山寫字樓在2009年起步的時候，配套還沒跟進，新建寫字樓空置率高，租一間200平方米左右的辦公室，房源很多，隨便選，現在空置率低了一些。據悉，嶗山區早于2004年便規劃了海爾路商務一區、商務二區、商務三區，在推動區域內樓宇經濟發展方面具有非常大的意義。該區域的規劃及配套起點高，如規劃有國際會展中心、高檔商務酒店、青島汽車東站、頤中體育館等一批大項目，進一步完善了區域的城市功能。目前，以海爾路兩側為主的嶗山商務一、二、三區建設已初見成效。”

　　根據市房地產交易中心的數據，目前嶗山區海爾路區域，大約有2000套寫字樓在銷售，供應量充足。另外還有部分現房出租，勢頭很猛。

　　導致市南寫字樓風光不再的另外一個因素是市北區CBD區域崛起。

　　“香港中路區域無論是寫字樓數量、交通環境、人流量等方面都已趨于飽和。與此同時，萬達廣場入駐中央商務區并成功開業，帶來超五星級艾美酒店等世界500強企業以及國內高端商業紛紛落戶，使市北CBD成為集日常辦公、商務洽談、金融、科技、休閑于一體的高端商務區。區域內云集了7080中心廣場、諾德廣場、歐亞中心、卓越大廈等多個寫字樓項目。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰分析說。

　　記者調查發現，目前CBD區域寫字樓的供應量在1500套左右，兩年內將全部交付。目前該區域租賃市場上的寫字樓租金價格要低于嶗山區和市南區。另外，從去年開始，李滄區和原四方區也出現了少量的寫字樓，無論是出租價格還是銷售價格遠低于市南區。

　　分析租金短期內難漲

　　目前，青島市區寫字樓市場情況到底如何？香港中路區域為何出現房租低迷的情況？據戴德梁行華北區研究部主管魏東介紹，未來3年內將累計新增優質寫字樓191萬平方米，若全部按期交付，至2016年市場存量將比目前市場存量翻一倍。供應量增長將在2016年達到高峰，單年供應量將接近90萬平方米。根據市場過往三年的吸納能力衡量，并適當考慮工程延期的因素，寫字樓市場仍將處于供應偏大的狀況，在供應高峰年份市場將有供應過剩的短期風險。

　　“未來在沒有大規模的經濟刺激計劃下，青島甲級寫字樓提振仍需要一個過程。加上未來四個季度，約有12.4萬平方米的新增供應入市，短期內將給甲級寫字樓的空置率形成向上的壓力。空置率的高位運行，加上需求的萎縮，使得甲級寫字樓市場難以快速回暖，租金短期內不會有明顯上漲。”記者 李晨　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 林永麗]