原膠南上月新房的火熱成交，不排除購房者急于趕在2013年1月1日征收房屋維修基金之前，完成新房網(wǎng)簽這一因素。但土地市場的積極表現(xiàn)，卻充分說明了板塊熱度明顯提升。2012年年底兩月，原膠南市成功拍出了十余個地塊，其中于最后一月拍出的地塊還出現(xiàn)高倍溢價，積米崖港區(qū)辛積路東地塊，起拍價1350元/平方米，最終以樓面地價5260元/平方米拍出；另外一塊住宅用地，起拍價為1460元/平方米，最終成交價格達到了3620元/平方米。

　　進入2013年1月份后，原膠南樓市也進入停歇休整，簽約量相比去年年底的旺勢有了明顯的回落。據(jù)鵬翔顧問事業(yè)部統(tǒng)計，最近一周(1月7日～14日)，原膠南新房住宅僅成交0.42萬平方米，略高于青島市市南區(qū)，是上周成交的倒數(shù)第二位。各個項目經(jīng)過去年年底集中大批量簽約后，于本月開始退出青島市項目銷售前十榜單。二手房市場上，隨著新房年末熱銷，二手房掛牌價格也有上升。據(jù)禧泰數(shù)據(jù)統(tǒng)計，原膠南市二手房均價6587元/平方米，環(huán)比上升了3.57%。    區(qū)域

　　現(xiàn)狀　　熱土剛剛啟動  大盤分布零散

　　“東海岸經(jīng)過幾十年發(fā)展，已經(jīng)飽和。接下來，是西海岸發(fā)展的十年。”這是現(xiàn)已被列入新黃島區(qū)的原膠南項目上，售樓小姐以自豪的口吻向記者介紹的話。放眼這片未來的新城區(qū)板塊，在售項目相互孤立地占據(jù)一席之地，但從目前存量和未來開發(fā)量得知，這只是一個開始。原膠南當(dāng)前住宅存量為17000套左右，位居島城首位，其中供應(yīng)前20名的項目就占了70%的總存量，供應(yīng)前40個項目占據(jù)了93%的存量(原膠南目前備案并在售項目約為140個)，因此，大手筆開發(fā)、集中性推盤、存量集中是原膠南當(dāng)前的樓市特點。

　　靈山鎮(zhèn)：項目較高端  分布較零散

　　由市區(qū)經(jīng)由海底隧道驅(qū)車至新黃島區(qū)，沿著濱海大道即可到達原膠南市的靈山衛(wèi)板塊。由于東依小珠山，南臨海岸線，自然賦予的絕妙風(fēng)光使這里成為休閑度假型區(qū)域。目前最受關(guān)注的是原開發(fā)區(qū)與原膠南市交界地帶、最沿海一線的幾個項目，如萬科青島小鎮(zhèn)、世茂諾沙灣、保利海上羅蘭等多個重量級項目，相互形成了疊加效應(yīng)，將板塊沿海一線的休閑度假類中高端業(yè)態(tài)的產(chǎn)品導(dǎo)向深植于購房者腦中。板塊項目有臨海別墅、類別墅產(chǎn)品、洋房、小高層、高層等多種業(yè)態(tài)，其中疊墅產(chǎn)品單價在1.2萬元～2萬元/平方米不等，高層、小高層產(chǎn)品單價在八九千元/平方米。

　　板塊當(dāng)前配套單一，離板塊較近的濱海大道以南一帶，以近10個五星級酒店為主要配套，其中包括投入使用的喜來登酒店。雖然項目普遍處于開發(fā)初期，幾座在建樓宇與周邊待開發(fā)的荒地以及零散分布的村房混為一體，略顯冷清。板塊還遠稱不上成熟，在售項目首批入住時間最早也要2014年之后，若要等到吃住方便，項目內(nèi)的配套建設(shè)還需等上三五年。但早有項目已迫不及待地打出了“城央別墅”、“緊鄰西海岸CBD”等賣點口號。項目大手筆的特點為板塊后續(xù)三五年發(fā)展提供了穩(wěn)定的供應(yīng)保障。

　　隱珠鎮(zhèn)：北住南商  頗為成熟

　　相比靈山鎮(zhèn)，位于原膠南新城區(qū)、北京路沿線及周邊的隱珠鎮(zhèn)板塊 ，近幾年有更均衡的發(fā)展。幾個主要的住宅項目集中在北部，即北京路泰山路一帶，形成了新的居住區(qū)；板塊中部作為生活服務(wù)區(qū)，已有大型超市、金融網(wǎng)點等利民配套進駐；板塊南部也就是區(qū)政府所在地，已經(jīng)形成商務(wù)區(qū)氣候，以卓越西海岸為代表的寫字樓項目為板再添商務(wù)氛圍。

　　從2009年以來，隱珠鎮(zhèn)開始成為膠南發(fā)展熱度最高的板塊 ，并很快向成熟邁進。價格上，南部卓越西海岸高層住宅價格在8000元/平方米左右，北部星河城高層售價6000元/平方米～7000元/平方米不等，在售的多層單價已經(jīng)過萬元。東部沿海一帶的海岸水城項目，在售的高層自9層開始，單價已達9500元/平方米，其余樓層逐層遞增。

　　區(qū)域展望　　前景很美好  需耐心等待

　　隨著萬科、保利、龍湖、世茂、卓越等房地產(chǎn)大鱷的進駐，原膠南市的樓市發(fā)展進入新的階段。山海河灣等自然資源被充分挖掘，建設(shè)中的項目使原膠南在兩三年時間內(nèi)呈現(xiàn)出新面貌。對于原膠南市未來的投入和規(guī)劃，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長龍江認為，原膠南的前景是很令人期待的，但達到預(yù)期需要經(jīng)歷艱難的發(fā)展，將是一個漫長的過程。西海岸上世紀90年代以來以早期工業(yè)區(qū)和出口加工區(qū)為主，區(qū)域功能和產(chǎn)業(yè)形態(tài)比較單一。房地產(chǎn)只能改變區(qū)域的容貌，但不能改變區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，而區(qū)域要長期發(fā)展、保持活力，需要有力的產(chǎn)業(yè)支持。“希望能聽到關(guān)于原膠南板塊更清晰的未來發(fā)展脈絡(luò)和產(chǎn)業(yè)布局，讓更多工商行業(yè)為區(qū)域帶來持久的活力，滿足區(qū)域需求。”

　　本專題撰文/記者 王曉美子

　　下一頁 西海岸新區(qū)代表樓盤