?土地增值稅這樣計算

    記者從島城一些稅務師那里了解到，土地增值稅核算步驟復雜，只能通過幾個例子來形象說明一下（僅供參考，具體繳納方式以稅務部門實際征收為準）。

    第一種征收方式，就是核定征收。例如市民李先生2010年9月在市南區花80萬元買了一套普通住房，2011年10月又以100萬元的價格出售。李先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告，只能以核定方式來繳納，需要繳納的土地增值稅為100萬×5%=5萬。

    第二種征收方式就是減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

    對于第一種情況來說，李先生購房發票上的金額是80萬元，那么扣除項目金額就是原值(80萬)+加計金額(80萬×5% ，即4萬)+契稅(1.2萬)+個人所得稅(2萬)+轉讓時繳納的營業稅(5.5萬)，增值額就是 100萬-80萬-4萬-1.2萬-2萬-5.5萬=7.3萬。沒有超過扣除金額的50%，對應稅率30% ，那么土地增值稅就是 7.3萬×30%=21900元。

    第二種情況就比較復雜，總體來說，扣除金額以以下標準來確認：(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明；(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

一百萬的房子多繳稅5萬

業內人士：二手房市場雪上加霜

    “新政策實施后，因為交易成本進一步增大，對島城的二手房市場將會產生不小的沖擊。”28日上午，21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛說，這對本已處在市場低谷的二手房市場來說無疑是雪上加霜。

    劉剛分析認為，目前的二手房市場觀望氣氛濃厚，交易成本往往會被轉嫁到購房者身上，這必然會進一步打壓購房者的購房意愿。

    據劉剛介紹，以五年內上市交易的二手房為例，除了新開征的土地增值稅外，交易環節還包括按差額征收的5.5%的營業稅，1.5%的契稅，2%的個人所得稅。

    “以一套普通住房來說，新增的土地增值稅不是個小數目。”惠百家不動產總經理董曉峰說，以一套總價100萬元的普通住宅來說，如果按照5% 的征收率來計算，土地增值稅將使房產交易的稅負增加5萬元。“如果這部分成本由買方承擔，就意味著房價每平方米漲500元左右。”董曉峰說。

    采訪當中，太平洋房屋、21世紀不動產、惠百家不動產、22世紀不動產等品牌中介的負責人均表示，該項政策的變動將對二手房市場影響很大。

    “我名下現在有兩套房子，本來想賣掉其中的一套換套新房，這下子得暫時放棄置業的計劃了。”市南區的袁先生擔心地說，新增加的交易成本如果完全加到購房者身上，購房者肯定不買賬，可要他降價，又接受不了，因此很是糾結。

    “按照目前的市場行情來看，這個政策的變化影響到的不僅僅是二手房市場，也會對新房市場產生影響。”劉剛說，受限購、限貸等綜合調控政策的影響，二手房市場的剛性需求和改善性需求都萎縮得非常明顯，而買房成本的增大無疑會讓那些改善性需求再次陷入觀望之中。

    對此，董曉峰也指出，部分改善性需求屬于“賣一買一”，即先賣掉自己手中的房子，然后再買一套新房，對這樣購房者來說，交易成本的變化顯然會改變他們的置業計劃。

    多位房產經紀人分析認為，由于島城二手房價格目前的泡沫較多，新增加的交易成本完全由買方承擔顯然不現實。“如果房主急于出手，肯定會進一步加大議價空間。”科威國際不動產總經理孫杰說，二手房的掛牌價肯定會出現變化。本版文/記者 李兵  王愛科（署名除外） （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 郭新舉]