?　　從“山溝”走向前海

　　2002年，張海波辭職下海，開始創(chuàng)辦了自己的教育培訓行業(yè)，部分業(yè)務開始拓展到北京。滿足了基礎生活需求，更高的住房需求必然隨之而來，住得舒服 、順心已經(jīng)成了日漸富裕的老百姓首先要考慮的重要問題。已擁有兩套住房的張海波在發(fā)展業(yè)務的同時并沒有放下繼續(xù)改善居住條件的打算，而這次他把目光投向了前海。

　　“2000年以后，洪山坡周邊的居住條件越來越成熟，已經(jīng)不是原來的那個‘山溝溝’了。”張海波說，但兩次的買房經(jīng)歷及在北京等地的市場經(jīng)驗告訴他，房價肯定還要上漲，如果要改善居住條件，當然是越早出手越好。2002年，經(jīng)過與妻子的協(xié)商，他選中了位于銀都花園的一套房子。

　　“銀都花園的房子當時價格已經(jīng)升到了5500元/平方米，面積100多平方米，總價55萬元左右。”在辦理個人住房貸款業(yè)務時候，按照首付30% 的比例，張海波從銀行貸款時貸了總房款的70%，共38萬元左右。按照貸款協(xié)議，貸款分10年付清。當時他曾算了一筆賬，平均每月需還本金2800元左右，再加上月息6‰的利息。

　　“那時第二套房子的房貸仍然沒有還清，新買下這套房子后，一時手頭也非常緊張，全靠生意還算順利，度過了難關。”張海波說，2002年前后，東部的開發(fā)也才算是剛開始，銀都花園周邊的交通還不算太好，但房地產行業(yè)內對東部未來的前景已經(jīng)非常看好。房子買下后，張海波和家人仍然住在洪山坡小區(qū)內，將銀都花園的房子租了出去，因為地角便利，市場租房的需求上升，這所房子的年租金有七八萬元，按這樣的收益計算，僅靠出租，用不了10年即可收回購房的成本。

　　宏觀調控后的大釋放

　　“貸款買房的大規(guī)模釋放要等到2000年以后才出現(xiàn)，之前的房地產市場曾經(jīng)經(jīng)歷過國家的宏觀調控政策。”青島社科院的郭先登教授在查閱相關資料后回憶說，1997年青島房地產市場一度陷入低迷，商品房空置面積曾多達50萬平方米。高層住宅、公寓和別墅等中高檔房的銷售情況非常艱難。“市場上有改善居住的需求，但商品房卻相對過剩，社會的購買意識非常淡薄。”郭先登說，這恰恰是一段實物性分房制度結束、貨幣化分房機制出臺前的“黎明前的黑暗階段”。

　　1998年5月，中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，這是我國第一個關于個人住房貸款的相關政策，兩個月后，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，使大量的潛在購房需求開始釋放，青島樓市開始活躍起來。為鼓勵買房，財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，對房地產市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免，以商品房為主體的市場化住房體系逐步形成，連續(xù)下跌多年的房價開始了新一輪的攀升。

　　據(jù)郭先登回憶，青島的第一筆住房按揭貸款早在1992年就辦理成功，卻在1999年才開始逐漸為市民接受。“1999年到2002年的這段時間，可以看做市民住房意識的逐漸‘覺醒’階段，也是整個房地產市場走向成熟的‘萌芽期’，但始自2003年的房價飛漲，卻在這時就已經(jīng)埋下了伏筆。”郭先登說。

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　　十年大事記

　　（1998年～2002年）

　　●1998年

　　國務院頒布23號文，即《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是一個劃時代的文件。

　　●1999年

　　1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。●2000年

　　2月 ，建設部部長俞正聲在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上宣布：“住房實物分配在全國已經(jīng)停止 ！”

　　●2002年

　　開始實行土地招投標制度。

　　本專題撰文/記者 王愛科 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 倩倩]