文/半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 孫桂東 王洪智 張婧 實習生 楊璇琴 王欽真 圖/半島全媒體記者 王濱

3月31日

半島“問法熱線”來到第三期

“業主因裝修問題拒交物業費，

物業發律師函催繳怎么辦？”

“小區物業管理不到位，

業主該如何維權？”

……

青島市市南區人民法院

喬青法官和陳玉秀法官

做客“問法熱線”

就物業糾紛類問題

解答市民疑問

＞＞現場＜＜

熱線電話響個不停，法官答疑解惑

本周半島“問法熱線”于3月31日上午9時30分正式開通。剛到上午9時許，電話鈴聲就響了起來。喬青法官和陳玉秀法官立即進入狀態，耐心為市民解答。同時，記者將市民們通過96663熱線電話以及在記者郵箱留言反映的問題，一一整理下來，由兩位法官回撥電話，積極為市民解答疑惑。

在兩個小時的接聽熱線期間，近百通電話呼入，針對“空置房物業費收取標準”、“因房屋質量問題拒交物業費，反被物業起訴”、“小區消防無驗收報告拒付物業費”、“物業公共開支未公開”等具體問題，兩位法官從法律角度做出專業的答復與解析。由于法條卷帙浩繁、司法程序專業度高，遇到法律專業問題，市民們往往是“一臉蒙”，紛紛尋求法官解答。兩位法官細心引導市民縷清原委，快速準確幫助市民厘清相關糾紛的法律關系，并從法律角度給予市民建議。

市民來電反復咨詢，法官耐心解答七遍

記者注意到，一位市民反映小區停車影響正常生活的問題，面對與本次主題不太相符的咨詢，喬青法官耐心建議這位市民朋友前往相關的街道辦事處、停車場管理部門以及交通管理部門協商解決。面對市民朋友的反復咨詢，喬青法官耐心解答了七遍。

在每次通話結束前，兩位法官都細心提醒市民，關注青島市將于5月1日施行的新修訂的物業管理條例。面對市民有關業主委員會的疑問。陳玉秀法官仔細為市民們講解業主委員會的選舉流程以及相關職責與作用，建議小區成立業主委員會，幫助業主們與物業公司協商解決問題。

此外，記者注意到，法院在接線過程中，大多數來電市民都表示通過法官的建議知道了該怎么處理問題，連聲表示感謝，也有市民不能認同法官的建議。比如有一位市民因為物業向他收取了維修費而感到不理解，法官向他解釋，這種行為在一定情況下是合理的，但這位市民并不認同，直接掛斷電話。被掛斷電話后，法官情緒沒有受到影響，繼續接聽下一通電話。

接線過程中

兩位律師發現

物業費拒交問題是焦點

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喬青法官介紹，當天接熱線時她發現，反映空置房物業費問題的市民比較多。根據青島市的規定，空置房必須由業主向物業公司提交書面材料，在與物業公司協商一致的情況下，可以只繳納60％的物業費。

陳玉秀法官介紹，在當天的接線中還有一個比較典型的問題是，房屋質量問題是否可以成為拒交物業費的法定事由。從法律層面來講呢，這并不屬于拒交物業費的法定事由，前期的房屋質量問題應該找開發商來解決，如果是居住過程中出現了類似樓上漏水淹了樓下房間的情況，屬于侵權事件，應當找對應侵權人來負責。

記者了解到，如何界定物業服務質量不達標一直是一個難題，兩位法官介紹，由于沒有明確的判斷標準，也不存在第三方評判體系。如果業主有足夠的證據，證明物業公司的服務存在重大不足時，法院在調解時，會盡量讓業主的一些訴求得到滿足。此外，由于大多數業主只能提供照片，不能證明拍攝時間，對于老百姓來說，去公證處的話成本又太高，這樣的證據也無法證明物業公司長期存在服務不達標的情況。因此，一些業主提供的證據得不到法院認可。

兩位法官介紹

業主維權難的原因

主要是維權成本較高

此外

一些法律意識淡薄

舉證能力較弱

陳玉秀法官介紹，業主認為小區物業服務出現問題后，首先建議找物業管理辦公室來協調解決問題。當糾紛無法調解時，盡量固定證據。物業或業主起訴到法院，法官會進行多輪調解，雙方還是不能達成一致，法院會進行判決。“這中間過程是很長的，希望市民能夠明白，法院一輪輪的調解是為了化解百姓與物業公司之間的矛盾，而不是幫著物業公司向業主收費。”陳玉秀法官說道。

喬青法官建議，業主在發現問題后，能夠心平氣和地解決問題，首先一定要固定好證據，增強自己的法律意識，分清責任方，因為有時候責任不一定在物業。大多數情況下，法院會勸業主和物業調解解決，避免激化矛盾。希望老百姓能夠多一些理解，不要對法院調解有抗拒心理。

此外，兩位法官認為，如何給物業加一個“緊箍咒”，這是一個系統問題，可以讓物業主管部門、街道辦有效監督物業，定期打分、考核，促進物業公司提高服務質量，也可以通過設立黑名單、白名單制度，或引進準入機制和退出機制來進行監管。

記者整理出接線過程中

有代表性的十大問題

希望對讀者有借鑒意義

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關鍵詞：物業費

130戶業主拒交物業費，物業發來催繳律師函

市民王先生：2015年購置李滄區商品房一套，當初開發商交房標準是毛坯交付，但是開發商賣房時承諾，交房后可以簽訂裝修合同，以一定的價格讓開發商擔保，找有相應施工裝修資質的施工單位在新房毛坯交付之后進行精裝修，并且新房本身具有一定的質保時間，可以和后期的裝修質保時間疊加延保。新房在裝修好半年后，就出現了大面積廚衛瓷磚空鼓、脫落、破損，廚房墻壁內水管安裝密封不嚴導致墻皮滲水，直至滲透到臥室內的地板泡水，客廳中的墻壁也慢慢有了一道兩米高的大縫子，多次協商物業維保中心維保無果后，實在是無法正常居住，自費花錢維修了。中間我們找物業協商過賠償費用問題，但是因為物業能接受的金額與實際產生的損失發票金額相去甚遠，一直協商無果，我就只能被動拒繳物業費。今年年初物業就給我發來了催繳物業費律師函，麻煩問一下法官，此類問題需要如何妥善處理和解決，才能讓物業更好的為業主服務，也讓業主從心里對物業的服務滿意，本次物業集體發律師函催繳物業費的業主中，有130多戶都是此類問題。

法官：精裝房房屋質量問題不是不交物業費的法定事由。房屋質量問題屬于開發商的問題，可以在房屋質保期限內向開發商提起訴訟。

墻壁裂縫拒交物業費，物業將業主起訴

市民李女士：發現家里的墻有了裂縫以后，便以此為由拒交物業費，她認為是物業沒有做好管理和保障，致使家里的墻體出現了裂縫，但是前不久，物業起訴了自己，要求補交物業費。

法官：建議先搞清楚墻體開裂的具體原因，是否有鄰居在裝修，或者是房屋質量問題，如果是鄰居裝修導致的，應該找對應的侵權人，如果是房屋質量問題，應該找開發商負這個責任。而物業費是物業服務的費用，包括對小區內環境、公共設施的維護等工作，所以，沒有證據證明墻體開裂與物業有關系，就不構成拒付物業費的法定事由。

空置房是否收物業費，物業公共開支應公開

業主王先生：空置房物業是否應該收費，電梯費是否應該算入物業費？物業公共開支不公示如何解決？

法官解答：根據青島市相關規定，空置房必須由業主向物業公司提交書面材料，在與物業公司協商一致的情況下，可以只繳納60％的物業費。按照規定，物業對公共開支應有公示。若物業未履行，業主委員會可促使物業公司整改，監督物業規范業務。

關鍵詞：物業服務

物業服務質量差，業主如何維護權益？

市民李先生：李先生住市南區某小區，物業服務質量很差，不僅環境臟亂差，還存在安全隱患，比如起火的時候發現消防栓沒水。因此，業主們想通過成立業主委員會來監督物業，但籌備組在找街道辦報備的時候遇到了問題，由于小區的三個樓座不屬于同一個開發商，沒辦法提供小區建筑范圍的相關材料，現在沒辦法成立業委會。

法官：這種情況建議按照街道辦給出的成立業主委員會的流程來，盡量找開發商拿到相關材料，成立業主委員會以后，利用業委會的權利，去改善物業服務情況，或是更換物業公司。

物業管理不到位，想成立新的業委會

市民李女士：李女士所在的小區更換過一家物業公司，新的物業不像原來的物業那樣公示收費明細，服務質量也很差，并存在違規收費的情況，該小區有一個業委會，但是現在部分居民覺得這個業委會沒有對物業做出監管、改善，因此想要成立一個新的業委會。

法官：建議依照流程申請成立新的委員會，或與現有業委會協商一致，再重新與物業公司簽訂合同，保障小區住戶的權利，或者解雇現有物業，更換物業公司。

水閥損壞需更換，物業稱工程部沒人

市民李女士：李女士在延吉路買了一套房，目前正在裝修，但是室內卻沒有水，原因是水閥壞了，聯系物業維修后，物業給出的答復是工程部現在沒人，讓她自己更換閥門。

法官：建議再催一下物業，如果著急的話，可以自己找人來維修，但是請物業工作人員到場，并錄音錄像，如果維修過程出現了問題，可以作為證據提交。

小區車庫被出售，業主該如何維權？

市民李先生：李先生所在小區的業主發現，小區規劃圖紙上的車庫并未全部移交到業主，其中有7個車庫被房產公司在他們不知情的情況下，在8年前出售了。

法官：建議通過訴訟來解決這個問題。第一，可以起訴房產公司，要求其返還車庫，但這涉及到車庫現在的使用人，他們是交錢購買了車庫，可能會引起更多糾紛；第二，可以起訴房產公司返還出售車庫所得收入，這需要業主調查清楚具體數額及其他證據；第三，業主可以起訴房產公司的購買車庫的人，主張他們簽訂的合同無效，并要求返還車庫。依法提交證據之后，由法院來進行判決。

關鍵詞：物業收費

水費莫名大幅增長，質疑物業代收有貓膩

市民王先生：王先生表示，最近家里水費大幅增長，小區內的水表是一戶一個，水費由物業工作人員查看水表后代收。在現在的收費中，每個月會多收兩方水耗，由于水表在地下，業主們看不到，所以提出了更換智能水表的意見。

法官：首先，建議你聯合其他情況一樣的業主與物業進行溝通，看能不能達成一致，更換智能水表。如果不能，可以通過合法流程成立業主委員會，去對物業服務進行監管、改善。

停車位一年沒停車，車位管理費交不交？

市民李先生：兒子買了一套房，也在小區內買了停車位，但目前是李先生獨自居住，車位這一年多以來都沒有停過車，但物業仍收取了這一年半的車位管理費，共900元。李先生認為，車位沒有使用就不應該交車位管理費。

法官：雖然這一年多來沒有在這個車位上停車，但是物業部門對你的車位應盡的服務職責仍在履行，比如日常的維護與清潔，所以收取車位管理費是正常合理的。但是，如果你對此不能接受，可以先與物業協商，說明你的情況，看物業對你的車位管理費能否予以減免，如過協商不成，你還是覺得這個收費不合理，也可以起訴物業公司，主張返還車位管理費用，但要提交相應的證據。

物業上門維修門鈴，收費65元是否合理？

市民劉先生：浮山后的劉先生反映，自己家門鈴壞了，聯系物業來上門維修，前兩次都是免費的，第三次卻收了65元的維修費，劉先生覺得物業有維修門鈴的義務，不該收費。

法官：這類情況要看物業派來上門維修門鈴的人是物業工作人員還是從外面請來的維修人員，如果是從外面請來的，那么這個費用確實應該由你來承擔。

半島“問法熱線”前兩期

聚焦房產糾紛問題

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