3月24日上午

半島“問法熱線”

繼續(xù)聚焦“房產糾紛”等問題

山東文康律師事務所黃超、譚蕾兩位資深律師

山東誠功律師事務所資深律師周凱

做客半島直播間

就市民關注的問題在線答疑解惑

兩個小時的時間里

三位律師前后接聽了上百通電話

還有市民通過微信群、郵箱等方式提出問題

律師一一答疑解惑

從法律角度做出專業(yè)答復與解析

>>現場<<

熱線火爆律師接線忙

“公寓停建一年多了，也簽了退款協議，但開發(fā)商一直不給退，怎么辦？”“入住十年，現在也沒有辦理下房產證。”上午9時30分，“問法熱線”開通后，已經有不少市民撥打96663反映自己遇到的問題。為了給更多的市民答疑解惑，除了山東文康律師事務所黃超、山東誠功律師事務所周凱兩位資深律師，半島傳媒又邀請了山東文康律師事務所譚蕾律師做客半島直播間，就市民關注的“房產糾紛”等問題在線答疑解惑。

記者注意到，一直到上午11時30分，幾位律師片刻不停，遇到棘手復雜的問題，細心地做了記錄，并給市民們提供了聯系方式。同時，記者將市民們通過96663熱線電話反映的問題一一整理下來，由兩位律師回撥給相應市民，積極為市民朋友解答疑惑。在接線現場，電話響個不停，幾位律師忙到沒有喝水的時間。記者注意到，在連續(xù)解答一個多小時后，黃超律師試圖用肩膀拖住電話，空出一只手來喝水。但是由于熱線太過火爆，黃超律師果斷放下杯子，繼續(xù)投入“問法熱線”中。

>>特寫<<

條分縷析 耐心答疑

記者注意到，剛剛進入直播間，山東誠功律師事務所資深律師周凱立即進入了工作狀態(tài)。雖然是首次做客“問法熱線”，但周凱律師絲毫沒有生疏感，接起電話后，周凱律師總是能憑借自己的專業(yè)知識，抓住問題的要害。兩個小時的時間里，他一直處于接線狀態(tài)，話筒剛剛放下，又接了起來。在接聽間隙，幾位律師稍微起身活動一下，隨后又立即投入到“問法熱線”中。

黃超律師同樣處于“戰(zhàn)斗”狀態(tài)，一方面，黃超律師條分縷析，細心引導市民說出事情的原委，快速準確幫助市民找到問題，并從專業(yè)角度指出方向；另一方面，黃超律師像一個“知心姐姐”，安撫來電市民的的情緒，幫助市民理性思考、理性維權。

接線過程中，黃超律師發(fā)現一位市民錯過了解決房產糾紛的“窗口期”，不得不吃下悶虧，她從專業(yè)角度給予了建議。同時，面對這位市民的委屈，黃超律師主動拉進彼此的距離，勸導市民放平心態(tài)，不要只看眼前的一時一刻。“要是您實在是不想放棄，也可以找一位律師為您跑跑腿，但是不要花銷太大。”黃超律師繼續(xù)說道，“咱們好好生活好不好。”

>>說法<<

買房、遺產繼承遇問題

兩位資深律師這樣說

山東文康律師事務所黃超律師總結，在當天的接線過程中，發(fā)現市民購房中遇到的問題比較多，一些市民收房之后發(fā)現，部分交付內容與當初銷售說明的不一致，但是合同中卻沒有約定，這給市民維權帶來了不小的挑戰(zhàn)。黃超律師提醒廣大市民，大家在買房，尤其是在買商品房的時候一定要認真看清楚合同的約定，看清開發(fā)商交付的具體是什么樣的房屋、開放商有什么義務。“當開發(fā)商違反這一義務時，我們作為消費者會有什么保障，他將承擔什么樣的違約責任。”黃超律師說道。

黃超律師提醒，還有一個典型問題，在老人留下遺囑之后，家屬去辦理房屋過戶卻無法辦理，不動產交易中心的答復是需要有正規(guī)的公證文書或者是法院的裁判文書。那么現在因為老人去世，公證文書無法實現，那么則需要訴訟的方式解決。家屬持法院的裁判文書和老人遺囑前往不動產交易中心辦理過戶。

山東誠功律師事務所律師周凱表示，當天的接線過程中，有兩個比較典型的案例，一是遺產繼承的問題：老人去世之前立了一份遺囑，但是，這個老人在留遺囑的時候，沒有面對所有的繼承人，他只是單獨的給其中的一個孩子留下財產。“當然這是合法的，但是在老人過世的時候，其他繼承人面對這份遺囑會有一些疑惑，這份遺囑到底是不是老人真實的意愿？老人簽字的時候是不是很清醒的一個狀態(tài)？有沒有被他的兒子所脅迫等等？這些問題，可能會因此產生一些家庭的矛盾。”周凱律師建議，為了避免此類問題，老人在立遺囑的時候，讓全體的孩子都坐在跟前，當面立一個遺囑。因為這是老人自己的財產，老人有處置權利，不論他是想留給哪一個孩子，這都是合法的，“因此我認為，為了避免出現一些日后的家庭矛盾，到公證處公證，或者立一份合法的遺囑，都是十分有必要的。”

周凱律師表示，第二個比較典型的問題關于精裝修。開發(fā)商在預售合同當中或者是在宣傳中，給買房人已經說過了裝修標準，比如每平方5000元或者3000元的標準。但是在實際收房的過程當中，買房人認為裝修的標準沒有達到這個當初承諾的標準，與自己想象的不符，在這種情況下，他可能就會向開發(fā)商要求索賠或者是向人民法院起訴。但是裝修標準它并不是一個簡單的價值相加，不是依據材料的價格來判斷，它是工藝與裝修的價值，還有開發(fā)商合理利潤的總和。“因此，為避免此類糾紛，我認為在簽訂合同的時候，應當就材料的品牌、型號、工藝等等做一個明確的約定，而不是籠統的說一個裝修標準。”周凱律師說道。

記者挑選出部分

律師答疑的代表性問題

希望對讀者有借鑒意義

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問題一：精裝修房有瑕疵，該怎么維權？

市民：律師您好，我購買了一套精裝修房屋，交房時發(fā)現裝修有瑕疵，我應當怎樣維權？

律師：在開發(fā)商取得竣工驗收備案，符合交房的法律條件的情況下，如果裝修質量僅有略微瑕疵，不影響入住，購房人應當收房。但此時，開發(fā)商依然有繼續(xù)維修的義務，如果開發(fā)商不履行、拖延履行或者履行后依然不合格，買房人可以自行找人維修，保留好維修合同、發(fā)票、轉賬記錄等證明，所產生的維修費用由開發(fā)商承擔。維修期間如果購房人無法入住，在外租房的費用也應當由開發(fā)商承擔，標準為同地段同類房屋；如果在交付房屋時裝修質量存在明顯問題，無法達到入住標準，購房人是可以拒絕接受房屋的，開發(fā)商應當承擔維修責任，期間產生的物業(yè)費、租房費等損失也應當由開發(fā)商承擔。

問題二：精裝修質量問題可否減免物業(yè)費？

市民：律師您好，我想問一下，我買的房子開發(fā)商實際交付的房屋精裝修存在質量問題，影響我入住，開發(fā)商和物業(yè)公司是一個集團的，我是否可以不交物業(yè)費？

律師：購房人與開發(fā)商之間簽訂的是房屋買賣合同，購房人與物業(yè)公司簽訂的是物業(yè)服務合同，而開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個不同的公司，即使二者隸屬于同一集團，也是不同的法律主體。開發(fā)商實際交付的房屋精裝修存在質量瑕疵，購房人可能會要求物業(yè)公司代開發(fā)商履行修復、賠償的義務，或者要求物業(yè)公司協助開發(fā)商履行義務，但在此種情況下，房屋裝修瑕疵的法律關系的主體依然是業(yè)主與開發(fā)商之間，其所發(fā)生的糾紛不屬于物業(yè)公司服務的范圍，業(yè)主不能以此為由拒絕繳納物業(yè)費，當然，在業(yè)主繳納物業(yè)費后，該部分費用可以再向開發(fā)商來主張。

問題三：父親去世房產繼承問題

市民：2019年，市民王女士的父親去世。去世前，父親已將遺囑公證，把住房留給了王女士。王女士的弟弟，在父親在世時就去世了，弟弟去世后，弟妹與父親同住，但并未盡贍養(yǎng)、照顧的義務。2020年，在母親以及街道辦事處的見證下，王女士辦理了房產證更名。雖然房產證進行了更名，但王女士的戶口卻不在此處，弟妹的戶口在這里。目前，弟妹一直與王女士在房子里同住。弟妹表示，希望王女士能夠把父親留下來的房子賣了，與她平分。王女士不同意，她希望讓弟妹能夠搬出這個房子。

律師：王女士可以到法院通過訴訟讓弟妹騰遷房子，法院審理時會確定房子到底給歸誰，如果確定是王女士的房子，法院會判決被告騰遷，如果判決后被告拒不騰遷，王女士可以申請強制執(zhí)行。

問題四：買了二手房，原房主不遷戶口

市民：2009年，從膠州農村來的張先生通過中介，在市區(qū)壽張路購買了一套二手房。當時忙著照顧老人，加上什么都不懂，張先生未與前任房主李女士簽署任何書面協議，但李女士口頭答應賣房后遷走戶口。但直到現在，前任房主的戶口一直沒有遷走。張先生也到李女士在興隆路的新住所找過她，但她一直沒有遷。2017年，張先生發(fā)現李女士已搬家，現已聯系不到。現在，張先生想把孩子戶口落在房子上但落不上，他還擔心房子拆遷會對自己產生影響。

律師：對于原房主不遷戶口一事，從法律角度講，訴訟約束不了她，沒有好的處理辦法，提醒市民買二手房前，最好讓原房主留一個遷戶口的押金，或者在合同中約定在一定期限內遷走戶口，如不遷走戶口原房主要支付違約金，“法院會支持違約金，但是依然不處理戶口問題。”

問題五：十年沒裝修，物業(yè)費可否減免？

市民：某先生買房十年，一直沒有裝修，也沒有使用水電，希望物業(yè)能夠對這些年的物業(yè)費進行優(yōu)惠。

律師：如果您確實是未裝修，并且沒有使用過水電，那么咨詢過物業(yè)條例后，帶著相關證據去找物業(yè)，一般能夠有物業(yè)費6折優(yōu)惠。

問題六：拆遷后對賠償面積不滿

市民：拆遷后劉女士認為，作為賠償標準的測量面積比她房產的實際面積要小，但此時已經簽完合同，并領取了賠償金。

律師：這種問題應該在簽訂賠償合同前解決，現在你已經在合同上簽了字，原則上來說，簽字即代表認同合同內容，再去主張改變呢，不是很容易。但是，你仍然可以選擇去法院起訴，這是你的權利，再由法院去判定最后的結果。

問題七：房子被擋光該怎么維權

市民：當事人在城陽買了房，但是二樓被后來新蓋的建筑擋住了光，室內光線很昏暗，另外，他發(fā)現，購房合同一共有四份，但是他手上的這份內容比開發(fā)商的少了幾頁。

律師：首先，國家對于房屋日照情況有明確規(guī)定，即：冬至日的日照時間不應少于2小時，您可以對照這個標準去確定自己的房子日照時間是否達標。第二，您可以看合同內容，有沒有明確表示會有目前擋住您房屋陽光的建筑，如果這棟建筑是后來改造的，并沒有事先告知您，那么，開發(fā)商應當負責任。最后，關于合同不一致的問題，您可以舉證，拿出證據，進行上訴。

問題八：老公叔叔去世遺產繼承問題

市民：王女士咨詢，自己老公的叔叔沒有老伴和兒女，自己和丈夫在其臨終前贍養(yǎng)了他，并且支付了喪葬費用。叔叔一共有四個侄子，但目前自己的老公也去世了，那么他們對于叔叔留下的一套房子，有沒有繼承權？

律師：如果沒有父母、兒女、配偶等第一繼承人，那么侄子屬于第二繼承人，可以繼承叔叔留下的財產，但由于您的丈夫已經去世了，在沒有遺囑的情況下，您作為侄媳婦，并沒有繼承叔叔財產的權利。而喪葬費部分，如果是贈與，則無法追回，如果您主張借款，可以聯系叔叔的遺產繼承人，去收回借款。

問題九：買房辦不下房產證

市民：賈先生買了同事出售的一套房，但是，同事當時買的是出售的公房，并未辦理房產證，而該公司現已破產重組，因此賈先生現在也拿不到房產證。

律師：首先，你可以起訴你的同事，要求其辦理登記，然后過戶給你。但是要看具體情況，是否符合登記的要求。

問題十：買別墅臺階導致無法停車

市民：劉先生買了一套別墅，但是院子里卻有一個較高的臺階，導致沒法停車，希望得到補償。

律師：獲得補償的前提是開發(fā)商在您買房時刻意隱瞞了真實情況，存在欺詐行為。首先，您看看購房合同上對于停車有沒有相關規(guī)定，或有沒有附戶型圖，再與實際情況做對比。如果沒有，那么看開發(fā)商的房產規(guī)劃、沙盤圖、宣傳材料等，這些都可以作為證據，由法院來認定，您是否應該得到補償。

>>案例直擊<<

案例一：房子遲遲沒交付，如此雙氣入戶？

買房是大事，攤上問題房子，很糟心。半島“問法熱線”關注房產話題開通后，眾多市民來電反映房產方面的問題，其中達觀天下小區(qū)引來不少業(yè)主的吐槽。吐槽主要集中在小區(qū)延期交房、雙氣入戶宣傳、民水民電還是商水商電以及房屋質量等問題。針對此問題記者也聯系了開發(fā)商青島東方聆海置業(yè)有限公司，相關負責人也一一做出了回應。

“我是2019年4月份去買的房子，合同約定是2020年9月交房，但是房子到現在都沒有交付。”這位業(yè)主告訴半島記者達觀天下小區(qū)位于膠州，他經常去膠州，路過項目所在地的時候都會看一下施工狀況，但這幾個月一直沒有看到過有施工的工人。對此十分擔心的業(yè)主也去售樓處詢問情況，幾經周轉之后相關負責人終于露面。“負責人說正在加緊施工爭取今年年底給我們交房，我讓他給我們出補充協議，說明具體交房日期和如果交不了就給我們退房或者給多少補償，他說給不了。”

該業(yè)主還表示，自己還面臨另一個問題：“我們的合同是不一樣的，我們這批的合同沒有約定解除條令只是給我們補償違約金，而且是萬分之零點一，也就是每天幾塊錢。”遲遲不交房，自己租房每個月就需要兩千多元，但是延期交房違約金按照合同每月才給200元，這合理嗎？

除了延期交房的問題外，該小區(qū)的業(yè)主還反映了雙氣入戶的問題。“當時賣房的時候宣傳的是雙氣入戶，我們自然理解成天然氣和暖氣入戶，但是交房后，我們發(fā)現卻是需要自己燒天然氣來取暖，這算哪門子雙氣入戶！”業(yè)主表示，開發(fā)商當時賣房的時候就應該說清楚，而不是誤導消費者。

業(yè)主們對開發(fā)商誤導消費者的不滿還集中在水電費用的問題上。“當時買上合經濟開發(fā)區(qū)達觀天下的loft公寓，開發(fā)商承諾是民水民電，但是有已經入住的業(yè)主告訴我們他們卻是商水商電。”該業(yè)主告訴半島記者，水電費用前后差距不小，這個成本他們無法接受。

該小區(qū)的房屋質量也成為了業(yè)主們吐槽的一個重點。“達觀天下小區(qū)是一個loft公寓，二層消防管道為何裸露在外面？并且存在問題，置業(yè)顧問說可以自行拆除，那安裝了還有什么作用？墻皮脫落嚴重，二層結構不穩(wěn)固，有的鄰居裝修了又漏水。”

針對業(yè)主們反映的問題，記者聯系上了開發(fā)商青島東方聆海置業(yè)有限公司客服部的相關負責人張先生。“受疫情影響，我們工地的復工出現了延期，對交房時間產生了影響，但是我們工地目前并沒有停工，目前有80多工人在地下車庫進行施工，馬上外墻保溫材料、窗戶也將進場，肯定會在2021年12月31日前將房屋交付，至于違約金的問題，我們會按照國家的相關規(guī)定按照每日總房款的萬分之一的標準在交房時進行賠付，會高于合同上約定的萬分之零點一。”張先生表示，關于雙氣入戶的問題，開發(fā)商從來沒有宣傳過集中供暖，“我們交房時都會給業(yè)主免費安裝一個燃氣壁掛爐，因為上合示范區(qū)這個地方目前都沒有集中供熱，旁邊的其他項目也是這樣。”張先生表示，在用水用電方面，相關部門也會挨戶走訪來確定是民水民電還是商水商電，“交房后相關部門將會上門挨戶排查，如確實為一戶一表且為居民住戶，則按照居民用水用電價格收取水費，如不是一戶一表或為商業(yè)用住戶，則按照非居民用水用電價格收取水費。”

關于房屋質量問題，張先生答復半島記者，房屋交房前都會進行相關質量驗收，驗收合格后才能夠進行交付，交房后在保修期房屋出現問題，開發(fā)商會負責進行修理維護。

案例二：交房要延期，退款犯了難

2019年，王先生在膠州市買了一套協信航空科技城的公寓，合同上寫的交房日期是2021年7月，但截至2020年12月，公寓卻一直處于停建狀態(tài)，無法在規(guī)定時間內交房。王先生與其他買房的房主一起向開發(fā)商青島南信城投置業(yè)有限公司遞交了退款申請，對方也按照流程進行了審批。按理來說，接下來就應該進行退款，但一直到2021年3月，沒有一個業(yè)主收到退款。

由于該公寓首付款最低要達到50%，因此業(yè)主中大部分當初是付了全款，一部分人付了一半的房款。付款容易退款難，業(yè)主們收不到退款，便聯合起來找相關部門求助維權，但都沒有結果。他們也多次去售樓處，希望退款問題得到解決。

3月24日，王先生與業(yè)主們又來到了售樓處。“今天來的十幾個人中間，最多的付了一百多萬元，少的也付了幾十萬元，一共得有一千多萬元。”王先生說，業(yè)主們現在一分錢都拿不到，他們設想的方案是，每個月退10%—20%，讓業(yè)主們能夠每個月拿到錢。

3月24日下午，半島記者聯系到了開發(fā)商方面相關負責人李先生。他表示，購房合同上寫的交房日期是今年7月10日，并注明可能延遲到9月10日，但退款協議上并沒有明確退款時間，因此目前給出的方案是9月10日前一次性退清。

>>法院判例<<

交房一拖再拖？已認購的房子繼續(xù)賣？法院這樣判！

隨著房產市場的持續(xù)火爆，因為房產問題鬧上法庭的也有很多。

為了提高市民法治意識，讓市民做到心中有數，半島記者查詢中國裁判文書網，從近期判例中選取部分案例加以整理，以期提醒市民遇到問題時，如何厘清責任依法維權。

案例一：

交房發(fā)現問題，維修后卻遲遲沒交房，

2016年，李某（乙方）與青島地華房地產開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《青島市商品房預售合同》，該合同約定：乙方向甲方購買高新區(qū)和源路216號星雨華府某房屋，總價款為76萬余元；乙方向甲方于規(guī)定日期前一次性支付總價款76萬余元（含定金）；甲方定于2018年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。

李某于規(guī)定時間內交納涉案房屋購房定金、房款，并交納房屋維修資金。2019年1月25日，地產公司通知李某于2019年1月31日辦理入住手續(xù)，后因臨近春節(jié)，入住手續(xù)的辦理推遲至2019年春節(jié)后。2019年2月23日，李某、地產公司辦理房屋驗收交付手續(xù)時，發(fā)現涉案房屋的主衛(wèi)生間窗戶玻璃破損、窗框用鐵絲捆綁、北臥室窗戶玻璃沒有安裝。對此，地產公司承諾將涉案房屋盡快維修后交付李某。后，李某與地產公司就涉案房屋的維修和遲延交房違約賠償事宜進行多次協商未果。涉案房屋經維修，已具備交付條件，但地產公司一直未將涉案房屋交付李某，亦未通知李某辦理房屋交接手續(xù)。對此，李某向法院提起訴訟。

一審法院認為，地產公司應承擔遲延交房的違約責任，應按合同約定向李某支付遲延交房違約金。根據合同約定，房屋的實際交付時間可以在該合同約定時間的基礎上提前或順延90天。因合同約定房屋預計交付時間為2018年12月31日，故地產公司實際交付房屋的時間可在2018年12月31日的基礎上順延90天。因此，李某主張的遲延交房違約金一審法院依法支持以房屋價款為基數，自2019年4月1起至開發(fā)商實際交付房屋之日止按日萬分之一計算的違約金。李某要求開發(fā)商按照合同約定的房屋質量標準將房屋交付給李某，具有事實和合同依據，一審法院依法予以支持。綜上，一審法院判決地產公司按照雙方所約定的房屋交付標準將涉案房屋交付給李某，并支付李某自2019年4月1日起至實際交付上述第一項房屋之日止按日萬分之一計算的違約金。開發(fā)商不服一審判決，提起上訴。

二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

案例二：

認購協議已簽，房子卻賣給了第三人

2018年4月28日，安某（乙方）與中海外房地產（青島）有限公司（甲方）簽訂《京華海悅項目認購協議》，約定乙方購買甲方開發(fā)建設的某房產，總房價款146萬余元。本協議簽訂時，乙方需支付給甲方房款25萬元整（含意向金10萬元），同時10萬元意向金轉為定金。本協議在雙方簽署《青島市商品房預售/出售合同》后自動失效并收回，雙方的權利義務按所簽訂《青島市商品房預售/出售合同》的具體條款繼續(xù)履行。

協議簽訂后，安某分別于2018年4月28日、2018年5月14日向地產公司支付購房款（含定金）25萬元、418036元。后安某稱地產公司于2018年將涉案房屋出售給第三人，地產公司對此予以認可。至今安某未能在該小區(qū)購得房屋，地產公司亦未返還安某購房款668036元（含定金10萬元）。

一審法院認為，本案中，安某與地產公司于2018年4月28日簽訂的《京華海悅項目認購協議》，系雙方真實意思表示，內容合法有效，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，一審法院予以認定。地產公司稱多次通知安某辦理涉案房屋網簽及貸款手續(xù)，但未提交證據證明，故對該意見，一審法院不予采信。地產公司將涉案房屋出售給第三人，導致協議無法履行，該行為構成根本違約，地產公司應返還購房款本金并承擔違約責任。安某要求地產公司支付購房款668036元及以668036元為基數自2018年5月14日起至實際付清之日止按年利率4.75%計算的利息的請求，合法有據，一審法院予以支持。安某要求解除其與地產公司簽訂的《京華海悅項目認購協議》，合法有據，一審法院亦予以支持。

綜上，法院一審判決：解除雙方簽訂的認購協議，地產公司于判決生效之日起十日內給付安某購房款668036元及利息。

地產公司不服一審判決，向法院提起上訴。二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

>>預告<<

法官做客“問法熱線”，下周三和您聊“物業(yè)”

下周三(3月31日)上午9:30～11:30，青島市市南區(qū)人民法院陳玉秀法官和喬青法官將做客“問法熱線”。

有物業(yè)糾紛類問題的市民可以撥打96663和80889800、80889088半島熱線，或者登錄半島新聞客戶端、微信公眾號“法制青島”留言提問，也可以將問題和相關材料發(fā)送到記者郵箱429391349@qq.com，專業(yè)人士將對此進行解答。

先來認識下兩位

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陳玉秀法官

青島市市南區(qū)人民法院立案庭速裁中心二級法官，主要從事民商事案件審理工作。

喬青法官

青島市市南區(qū)人民法院立案庭速裁中心一級法官，主要審理金融借款合同糾紛、信用卡糾紛、物業(yè)服務合同糾紛等民商事案件。

半島“問法熱線”從3月17日開始正式開通，半島傳媒將陸續(xù)邀請法官、檢察官、法學專家、律師等法律界專家學者，就市民關注的民事、商事、行政、刑事、執(zhí)行等各方面法律問題近距離答疑。

每周聚焦一個市民關注度高的選題，通過全媒體的報道方式，進行法律知識宣傳普及和法律難題解答。

半島傳媒將借助自身全媒體報道優(yōu)勢，通過開設報紙專版、半島新聞客戶端“問法熱線”專欄、半島V視現場直播、視頻號、抖音號精選短視頻內容發(fā)布等多種形式將嘉賓解答的內容全面、準確、及時地傳播給廣大市民。