業主與物業發生摩擦較為多見，發生糾紛后如何協商或者維權，不少市民把握不準邊界。5月6日，半島問法熱線聚焦物業糾紛，山東創凡律師事務所的劉宗霖律師與李慧敏律師在線解答市民疑惑，就市民遇到的各類物業糾紛進行了詳細剖析，給出專業的法律建議，贏得來電市民認可。

去年年底，王先生的孩子在小區樓下玩，突然被外墻脫落的墻皮砸中肩膀，當時孩子疼得站不起來。“送到醫院后，孩子做了骨折復位手術，一共住院12天，光醫療費就花了近8萬元。現在經鑒定，孩子構成十級傷殘，傷后休息、護理、營養都需要好長一段時間。”王先生告訴劉律師，經警方對現場碎塊和落點的比對勘查，初步排除他人高空拋物，系樓房高層外墻貼片自然脫落。

“我認為這是物業的責任，出事后找物業談賠償，他們一直推諉，說和他們沒關系，拒絕賠償。”王先生詢問律師，這種情況物業到底有沒有責任？是否應該承擔賠償？

劉律師表示，就王先生描述的情況來看，物業大概率需要承擔責任。“《中華人民共和國民法典》中有規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。這里采用的是過錯推定原則，也就是說，物業作為小區公共設施的管理人，除非能證明自己沒有過錯，否則就要對您孩子的受傷承擔責任。”劉律師表示，根據王先生的描述，經警方勘查已排除高空拋物，確定是樓房高層外墻貼片自然脫落，而小區物業對建筑物外墻這類公共部分，負有充分的管理維護義務。

“您需要收集相關證據，比如孩子的病歷、診斷證明、醫療費用票據、傷殘鑒定報告；拍攝外墻脫落現場照片、視頻；保留與物業溝通的記錄；公安部門出具排除高空拋物的勘查證明等，向法院提起訴訟，提交證據證明物業存在管理過錯，要求物業承擔相應的賠償責任，并主張合理的賠償金額。”劉律師給出了建議。

房屋空置就不用交納物業費嗎？當天來電咨詢的市民對物業費的關注比較多。“幾年前我投資買了郊區一套房屋，但是由于上班不方便就一直沒有住過，也沒有辦理房屋空置手續，現在物業給我打電話，說我已經欠了1萬多元的物業費，我想問一下，這個費用合理嗎？”徐先生表示，自己并沒有享受物業的服務，甚至物業聯系人是誰都不知道，“這種情況還要交物業費嗎？”

“物業服務具有公共性，它的服務對象是整個小區或商務中心的全體業主，服務內容涵蓋建筑物維護保養、公用設施設備維護、保潔、安保、綠化養護等。即使您的房屋處于空置狀態，但實際上仍然享受了建筑物共有部分的維護保養，比如樓體結構的維護保障房屋安全；公共區域的衛生保潔維持整潔環境；安保巡查保障商務中心的安全秩序等服務。這些服務不會因為個別房屋空置就停止，而是持續保障整個區域的正常運轉。” 李律師表示，關于空置房屋是否需要交納物業費，法律有明確規定，“《中華人民共和國民法典》中有規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費；物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。 ”

李律師建議徐先生主動與物業公司協商，嘗試達成一個雙方都能接受的解決方案，比如分期支付物業費，或者協商物業費的優惠折扣。“若協商不成進入訴訟程序，您需要準備好相關合同等證據，配合法院調查。法院判決后，若您仍拒不履行繳費義務，可能會面臨強制執行。”

為方便市民咨詢，我們上線了半島問法熱線讀者群，有需要的市民可以掃碼入群，我們會根據市民需求開啟相應話題，也將聯系專門律師定期解答市民關注的法律問題。

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問題1：房頂漏水致使業主財產受損，物業是否需要進行賠償？

張先生住在某小區頂樓。幾個月前，張先生發現家里天花板滲水，就向物業公司反映了情況。物業派人來檢查，發現是樓頂沒及時清理修繕導致的，他們簡單處理后，滲水確實減輕了些，但問題沒徹底解決。一天夜里的一場大雨，張先生的房子大面積漏水。張先生找物業協商賠償，他們態度很敷衍，說這不是他們的責任，不愿意賠。張先生詢問律師，這種情況下，物業是否需要承擔賠償責任？

律師說法：張先生，根據相關法律規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。樓頂檐溝屬于業主共有部分，物業有義務進行定期清理和修繕 。

從您描述的情況來看，您在發現滲水后及時向物業反映，已經在自身能力范圍內盡到了注意義務。而物業在檢查出是樓頂檐溝積水導致滲水后，僅進行了簡單清理，沒有徹底排除隱患，最終導致大雨后雨水積聚，造成您家財物損失。這說明物業公司沒有按照物業服務合同約定，全面、正確地履行對業主共有部分的管理維護義務，存在過錯。依據《中華人民共和國民法典》中規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。所以，物業應當對您的損失進行賠償。建議您先收集相關證據，比如您向物業反映滲水問題的微信聊天記錄、電話錄音、書面報告等、物業檢查處理的記錄、房屋受損的照片和視頻、受損物品的購買發票和維修單據等；然后再次與物業進行協商，協商過程可以錄音，保留證據；若協商不成，您可以向法院提起訴訟，通過法律途徑要求物業賠償損失。在訴訟過程中，這些證據將有力支持您的訴求，幫助您維護自身合法權益。

問題2：業主在小區內受到財產損害，物業是否需要擔責?

鄭先生在某小區經營一家便利店，小區是由某物業管理有限公司提供服務的。就在前段時間的凌晨，鄭先生的便利店被盜了，當時他第一時間報了案。后來他仔細想了想，覺得物業公司沒有盡到安保義務，才導致他遭受了這么大的損失。小區里明明有保安巡邏，監控設備也應該正常運行，但小偷還是成功進入他的店里偷走了不少貨物，而且事發后他找物業溝通，他們也沒有給出一個合理的說法。鄭先生詢問律師，物業公司是否應該對自己的損失承擔賠償責任？

律師說法：鄭先生，《物業管理條例》中的確有規定，物業公司應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作 。同時，一般的物業服務合同也會約定物業公司對公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理義務。但需要明確的是，物業公司承擔的是小區公共秩序維護及協助救助報告等義務，并不包括對業主室內財產提供安全保障。要讓物業承擔賠償責任，需要證明物業存在明顯過錯，且該過錯與您的損失存在直接因果關系。比如，門禁系統長期損壞未維修，導致外人可隨意進出；保安未按合同約定進行巡邏，或監控設備故障卻未及時檢修等。若能證明這些情況，物業就可能因未履行好公共區域的安保義務，對您的損失承擔一定比例的賠償責任。在您便利店被盜事件中，小偷進入您室內盜竊，這超出了物業正常安保義務的范圍。所以，在物業公司不存在放任犯罪結果發生，也不存在不履行公共安保維護和協助救助報告義務的情況下，您要求物業公司賠償被盜財產損失，在法律上較難得到支持。建議您先等待公安機關的調查結果，爭取追回被盜財物。同時，仔細查看物業服務合同，收集物業可能存在失職的證據，比如門禁記錄、監控維修記錄、保安巡邏排班表等。如果發現物業確實存在未履行合同義務的情況，可先與物業協商賠償事宜，協商不成再考慮通過訴訟解決糾紛。

問題3：車輛停放在地下車庫被剮蹭，物業是否需要進行賠償？

劉先生和小區物業簽了《車位使用協議》，租了地下車庫的一個固定車位，每個月都按時交場地租賃使用費。本來覺得把車停在租的車位挺安心的，可前幾天他去開車的時候，發現車身有一道很長的劃痕。劉先生第一時間就去找物業，想著讓他們幫忙查監控找出肇事者。結果發現好多關鍵位置的監控錄像都是缺失的，根本沒辦法確定到底是誰剮蹭了他的車。劉先生和物業理論，他們卻一直推脫責任，說監控錄像缺失不是他們的問題，他們也沒辦法。劉先生認為自己每個月交著車位租賃費，作為物業，應該保障自己車輛停放期間的安全。他詢問律師，現在因為物業的監控沒做好，導致找不到責任人，自己車輛的損失是否應該由物業來承擔？

律師說法：劉先生，《中華人民共和國民法典》中有規定：出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。您與物業公司簽訂《車位使用協議》后，物業公司作為出租人，有義務保障租賃車位處于安全、適租的狀態。同時，《物業管理條例》中也有規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業公司對小區內的財產及人身安全負有基礎的安全保障義務，安裝監控設備就是其履行安保義務的方式之一。根據您的描述，您已按約定繳納車位租賃費，并將車輛停放在租賃車位，對車輛受損不存在過錯。而物業公司雖然安裝了攝像頭，但部分監控錄像缺失，導致無法確認車輛受損的直接責任人，這屬于未全面履行基本的安保義務，存在明顯過錯。這種過錯與您無法找到肇事者進而無法獲得賠償之間存在直接因果關系。所以，您有權向法院提起訴訟，要求物業公司承擔相應的賠償責任。在訴訟過程中，您需要準備好《車位使用協議》、繳納租賃費的憑證、車輛受損的照片、與物業溝通的記錄等證據，用以證明雙方的租賃關系、您已履行合同義務，以及物業存在安保失職行為。憑借這些證據，您在訴訟中爭取賠償的把握會更大。

（半島全媒體記者 尹彥鑫）