半島全媒體記者 郭振亮

為積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，有效消除各類安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善人居環(huán)境、提升城市形象。日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見（征求意見稿）》公開向社會(huì)征求意見。

城中村改造應(yīng)遵循四大基本原則

按照征求意見稿，已批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，可納入城中村改造范圍；城中村改造應(yīng)遵循以下四大基本原則。

規(guī)劃引領(lǐng)、分類實(shí)施。結(jié)合區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平等因素統(tǒng)籌規(guī)劃，推進(jìn)整片區(qū)改造。堅(jiān)持因地制宜、分類施策，合理選擇拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造模式，科學(xué)制定改造方案。

以人為本、尊重民意。尊重居民意愿，把維護(hù)居民利益貫穿改造全過程。補(bǔ)償方案、安置區(qū)選址等應(yīng)履行民主程序，保持補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)性、穩(wěn)定性，確保公開透明、公平公正。

實(shí)事求是、依法推進(jìn)。堅(jiān)持成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。區(qū)（市）政府結(jié)合市場情況精準(zhǔn)測算，科學(xué)選擇投融資方式，平衡好改造成本與開發(fā)收益，堅(jiān)持市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與改造，依法依規(guī)推進(jìn)城中村改造。

先謀后動(dòng)、動(dòng)則必成。區(qū)（市）政府應(yīng)做好居民意見征集、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、補(bǔ)償安置資金落實(shí)等前期工作，確保城中村改造先謀后動(dòng)、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。

三大改造模式推動(dòng)城中村改造

改造模式方面，分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種模式。

拆除新建模式。對嚴(yán)重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域內(nèi)且項(xiàng)目能夠通過自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理。

整治提升模式。對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等具有保留價(jià)值的城中村，優(yōu)先通過房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)常性整治提升和實(shí)施管理，守住安全底線。

拆整結(jié)合模式。同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區(qū)域按拆除新建模式進(jìn)行改造。對涉及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開展經(jīng)常性整治提升。

將制定2024-2028年改造規(guī)劃

按照改造程序，首先應(yīng)編制城中村改造規(guī)劃計(jì)劃。市城中村改造主管部門組織有關(guān)部門和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計(jì)劃,明確改造目標(biāo)、改造方式、資金籌措、組織實(shí)施等內(nèi)容。規(guī)劃計(jì)劃可根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。

其次，開展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門或鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)對擬改造城中村進(jìn)行房屋調(diào)查摸底和成本測算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進(jìn)行項(xiàng)目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門負(fù)責(zé)土地調(diào)查、土地價(jià)格測算、土地初步配置等工作。

城中村改造實(shí)施“三步走”

在組織實(shí)施方面，應(yīng)按照以下三個(gè)流程展開。

1.搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂。按民主程序召開村（居）兩委會(huì)、黨員（代表）大會(huì)、村（居）民（代表）大會(huì)，啟動(dòng)搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂。協(xié)議簽訂工作原則上應(yīng)在三個(gè)月之內(nèi)基本完成。

2.安置房建設(shè)。安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分征求居民意見，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)須符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)規(guī)定和《關(guān)于青島市安置房建設(shè)品質(zhì)提升的指導(dǎo)意見》及各區(qū)（市）安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等要求。安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設(shè)周期原則上要控制在36個(gè)月之內(nèi)。社區(qū)可組織居民監(jiān)督小組全過程參與安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督。

3.居民回遷。安置房達(dá)到交付條件前，在充分尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，制定回遷方案，依法依規(guī)推進(jìn)選房回遷工作，并做到全過程公平、公開、公正。

搬遷補(bǔ)償有這兩種方式

城中村改造一般采用房屋補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償（含房票補(bǔ)償）兩種方式。采用房屋補(bǔ)償?shù)模课菰诮桓稌r(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和住宅交付使用要求。采用貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)在房屋搬遷補(bǔ)償方案公告前明確資金來源，專款專用；其中采用房票補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)合理確定房票有效期、政策獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償房源庫，嚴(yán)格落實(shí)兌付資金來源，確保房票及時(shí)兌付。

選擇房屋補(bǔ)償?shù)模蛇x擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)或以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，安置面積為應(yīng)安置面積與優(yōu)惠價(jià)購置面積之和。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定安置方式。

選擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積以宅基地面積為基本計(jì)算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補(bǔ)助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結(jié)合搬遷時(shí)限要求，給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

選擇以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應(yīng)的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或?yàn)榉课莺戏ńㄖ娣e，同時(shí)可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

應(yīng)安置面積還應(yīng)結(jié)合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體細(xì)化。

實(shí)際安置面積大于應(yīng)安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價(jià)格購買；實(shí)際安置面積小于應(yīng)安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補(bǔ)差。差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)。具體優(yōu)惠價(jià)格和貨幣補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償總金額以應(yīng)安置面積為基本計(jì)算依據(jù)，具體為被搬遷人應(yīng)安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價(jià)計(jì)算的金額，同時(shí)可考慮獎(jiǎng)勵(lì)面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金外，各區(qū)（市）可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際實(shí)施政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

房屋補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償費(fèi)用還包括房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，主要有搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等。

城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合

按照征求意見稿規(guī)定，城中村改造項(xiàng)目土地四至范圍在村集體建設(shè)用地基礎(chǔ)上，可擴(kuò)大至周邊少量低效用地。允許通過在集體建設(shè)用地之間、集體與國有建設(shè)用地之間進(jìn)行土地整合、置換等方式，促進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,城中村改造項(xiàng)目內(nèi)土地按規(guī)定辦理劃撥或出讓手續(xù)。安置用地應(yīng)優(yōu)先供地。

規(guī)劃扶持方面。區(qū)（市）政府應(yīng)在符合國土空間規(guī)劃的條件下，對環(huán)境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要素進(jìn)行充分評估論證。市自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)在符合法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)及周邊條件要求，結(jié)合已批或在編規(guī)劃，合理確定規(guī)劃用地性質(zhì)和指標(biāo)，對改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)予以支持優(yōu)化。

集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障方面。城中村改造應(yīng)保障集體經(jīng)濟(jì)組織的長期收益。優(yōu)化配置社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，合理使用土地資源，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織增收渠道，原則上不再集中配建集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織購置優(yōu)質(zhì)商業(yè)、商務(wù)用房用作集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房。

保障性住房建設(shè)方面。將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。符合條件的安置區(qū)剩余房源，可納入各區(qū)（市）保障房管理范圍，實(shí)行統(tǒng)一管理。鼓勵(lì)將村（居）民富余的安置房以小戶型為主單獨(dú)設(shè)計(jì)、集中建設(shè)，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵(lì)在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。防止出現(xiàn)新的城中村。