半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱

隨著5月31日青島發(fā)布房地產(chǎn)新政，房產(chǎn)買賣再次成為熱點(diǎn)。6月11日上午，半島問法熱線80889800聚焦“房產(chǎn)糾紛”話題，邀請山東德衡律師事務(wù)所王付騰律師和徐雅楠做客與市民互動。房屋質(zhì)量問題開發(fā)商不積極修復(fù)，我可以自行修復(fù)后索賠嗎？為了避稅，付款后沒及時過戶原房主欠債房屋被查封怎么辦？問法現(xiàn)場，兩位律師就市民遇到的問題進(jìn)行了專業(yè)解答，并且結(jié)合自身辦理的案件進(jìn)行了相關(guān)法律知識拓展。

上午9點(diǎn)30分，半島問法熱線準(zhǔn)時開通，王付騰律師接到了市民李先生的來電咨詢。“去年，我購買張先生名下的一套二手房，簽訂了房屋買賣合同。因為當(dāng)時張先生取得該房屋產(chǎn)權(quán)時間不滿兩年，如果立即過戶給我，則需繳納高額增值稅。為規(guī)避該稅款，我們雙方約定于張先生取得該房屋產(chǎn)權(quán)滿兩年后再將該房屋過戶給我。”李先生表示，合同簽訂當(dāng)日租戶就將房款付清，隨即搬入了該房屋，但并沒有辦理過戶手續(xù)。

“今年，有法院的工作人員到我家里來，告訴我這套房子已經(jīng)被法院查封了，進(jìn)入了執(zhí)行程序，我感到十分震驚。”李先生告訴王律師，他了解詳情得知，張先生從他人處借款100萬元到期未歸還，張先生被起訴，仍然登記在張先生名下的這套房產(chǎn)也被查封。李先生詢問律師，“因為我已經(jīng)支付了房款并且簽訂了合同，自己能否要求排除對該房屋的執(zhí)行？”

王律師了解情況后表示，《民法典》中有規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。“買受人對登記在被執(zhí)行人名下的二手房提出異議，需同時符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的四款規(guī)定。您雖然在人民法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并入住，亦已支付全部價款，但為了規(guī)避稅費(fèi)，您并未要求當(dāng)即對該房屋辦理過戶，這說明系因買受人自身原因未辦理過戶登記。因此您要求排除對該房屋的執(zhí)行的訴訟請求很難得到法院支持。”王律師提醒，購房者應(yīng)當(dāng)意識到，在房屋未辦理過戶期間，登記的不動產(chǎn)權(quán)人仍可能將該房屋二次出售、抵押給他人，或者因不動產(chǎn)權(quán)人欠款而被查封。因此，購房者在購買房屋時，應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎，最好不要約定延期辦理產(chǎn)權(quán)過戶，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。

房產(chǎn)，是家庭的重要財產(chǎn)，也是市民關(guān)注的焦點(diǎn)。就在王律師解答市民疑問的過程中，徐雅楠律師也接到了市民王女士的來電。“兩年前我和前夫協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中對前夫名下一套夫妻共同房產(chǎn)進(jìn)行了約定，約定這套房子將來過戶到我們共同的孩子名下，但是近期我了解到，這套房子已經(jīng)被他賣了，房款100多萬。”王女士咨詢，像這種情況，自己能否起訴前夫，要求其將售房款還給兒子？

徐律師表示，事情進(jìn)展到現(xiàn)在這種程度，王女士可以通過訴訟的方式要求前夫?qū)①u房款打到兒子的賬戶。“雙方離婚時具有完全民事行為能力，所簽訂的離婚協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未違背公序良俗，自婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚登記之日起已經(jīng)生效，協(xié)議的內(nèi)容包括對共同財產(chǎn)處理的條款對原被告具有法律約束力，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行各自義務(wù)。”徐律師說，“您前夫的行為不僅嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，還嚴(yán)重侵害未成年人的合法財產(chǎn)權(quán)益，您可以向法院出示相關(guān)協(xié)議材料，要求法院公證判決。”

問題1：買了同村房屋，對方不配合過戶我該咋辦？

張先生與孫某作為同村居民，十多年前經(jīng)人介紹及見證簽訂了房屋買賣協(xié)議，孫某交付了房屋、張先生支付了購房款并一直在房屋中居住。近期，張先生想要辦理房產(chǎn)證，要求對方配合，但是對方卻以各種理由拖延，明里暗里想要張先生再支付點(diǎn)費(fèi)用。“他的意思是當(dāng)年買房的價格太低了，我覺得當(dāng)時的價格就是村里農(nóng)房的市場價，不能因為這幾年漲價了就讓我按照現(xiàn)在的價格支付。”張先生詢問律師，目前這種情況自己該怎么辦？

律師說法：房屋買賣協(xié)議是張先生與對方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行，因此雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。雖然房屋價格隨市場行情的變化而變化，但一旦約定好價格簽訂了合同則不能再反悔。律師提醒，買賣合同雖然成立，但是涉及農(nóng)村宅基上房屋買賣，該類房屋買賣的變更登記情況涉及國家對集體土地的管理政策，需要有相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行審查、審批，符合條件的予以辦理變更登記，不符合規(guī)定的不予辦理。

問題2：與父母簽訂了名為買賣、實(shí)為贈與的購房合同，它的效力如何認(rèn)定？

劉先生的父母當(dāng)年名下有2套房產(chǎn)，劉先生有一個弟弟。2015年時，劉先生的父母經(jīng)過商量，決定將他們名下的兩處房產(chǎn)贈與劉先生兄弟倆。但為了減少稅費(fèi)，父母與劉先生兄弟分別簽訂了房屋買賣合同，合同僅簡單約定了房地產(chǎn)的基本情況及價格。合同簽完后父母就將房屋轉(zhuǎn)讓并過戶至劉先生兄弟名下，兩人一人一套。之后父母也沒有向劉先生兄弟要過購房款。2023年時，父親因生意失敗資金周轉(zhuǎn)困難，多次找到劉先生兄弟，要求他們按照當(dāng)時合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價支付購房款。劉先生詢問律師，當(dāng)初與父母簽訂的購房合同名為買賣，實(shí)為贈與，自己需要支付購房款嗎？

律師說法：民事法律行為有效的要件之一是意思表示真實(shí)。司法實(shí)踐中，當(dāng)事人基于各種目的，以虛假的意思表示隱藏真實(shí)的民事法律行為的情況時有發(fā)生，需要進(jìn)行甄別，準(zhǔn)確認(rèn)定行為性質(zhì)。根據(jù)劉先生的描述，劉先生與父母雖然簽訂了房屋購買合同，但合同僅簡單約定了房地產(chǎn)的基本情況及價格，這與正常的房屋交易不符。還有就是合同簽訂后，父母之前從未向劉先生兄弟倆主張過支付購房款，這也不符合房屋買賣的常理。由此可以基本判定，劉先生兄弟與父母雙方是以虛假的房地產(chǎn)買賣合同隱藏真實(shí)的贈與合同。如今兩處地產(chǎn)已過戶至劉先生兄弟劉先生名下，贈與行為已履行完畢。因此劉先生父親要求孩子按合同支付購房款的訴求，大概率不會得到法院的支持。

問題3：申請貸款未獲批準(zhǔn)后未依約補(bǔ)足房款需要承擔(dān)什么責(zé)任？

黃先生與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，約定了房屋的總價款。付款方式是黃先生先支付房屋總價的30%，2023年8月3日前黃先生申請商業(yè)貸款支付剩余房款。當(dāng)時雙方還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議中約定：銀行不審批買受人的按揭申請，買受人在銀行批復(fù)的七日內(nèi)未向出賣人一次性付清全部房款的，出賣人有權(quán)按未付房款每日萬分之一收取滯納金或解除合同，出賣人解除合同的，買受人需向出賣人支付總房價款10%的違約金。合同簽訂后，黃先生依約支付了房屋的首付款，但因為某些原因，黃先生向某銀行申請的貸款審批未獲批準(zhǔn)，剩余房款也一直沒有支付。前段時間某房地產(chǎn)公司給黃先生發(fā)函，要求黃先生在某日前支付尚欠房款，否則將與黃先生解除合同并由其承擔(dān)違約責(zé)任。黃先生詢問律師，沒有支付尾款是因為申請的貸款審批未獲批準(zhǔn)，并非故意，自己需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

律師說法：黃先生是自愿與某房地產(chǎn)公司簽訂購房合同及相關(guān)協(xié)議的，合同是雙方真實(shí)意愿的表示，是合法有效的，雙方都應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行合同義務(wù)。相關(guān)協(xié)議中約定按揭貸款未獲審批時購房者應(yīng)自行補(bǔ)足余款，該約定合法有效。無論黃先生貸款審批未獲批準(zhǔn)是否因自身原因?qū)е拢囱a(bǔ)足余款的，黃先生均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按揭貸款是大部分購房者普遍采用的支付方式，通過黃先生的遭遇給大家提個醒，如果你的購房合同中存在此類約定的，購房者應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際審慎簽訂，減少違約風(fēng)險。

問題4.開發(fā)商交付的精裝房質(zhì)量問題多，是否應(yīng)承擔(dān)買房人租房費(fèi)用？

市民馬先生來電咨詢，三年前他購買了一套某開發(fā)商的精裝房，去年底收房時，馬先生對房屋進(jìn)行驗收，發(fā)現(xiàn)房屋裝修質(zhì)量差，同時還存在窗戶漏雨、地暖管道滲漏的情況。馬先生找到開發(fā)商要求維修，由于問題較多，馬先生無法實(shí)際入住，房屋維修好已經(jīng)是三個月后。馬先生咨詢，這種情況自己能否要求解除合同？如果不能，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這三個月自己租房的費(fèi)用？

律師說法：就馬先生描述情況，房屋存在質(zhì)量問題的程度并未影響房屋居住的安全性，開發(fā)商不屬于根本違約，馬先生要求解除合同的請求很難得到法院的支持。但是因為開發(fā)商交付的房屋裝修未達(dá)標(biāo)，致使馬先生無法正常入住，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)整改責(zé)任，且要賠償因整改維修影響購房者正常入住使用期間的損失。一般情況下，法院會根據(jù)案涉房屋地段戶型面積、整改時長及購房者的實(shí)際損失綜合考量。

問題5：原房主不辦理房屋解押手續(xù)，導(dǎo)致無法辦理過戶該怎么辦？

石先生想購買彭先生名下的一處房產(chǎn)，但該房屋存在抵押登記，當(dāng)時彭先生口頭承諾收到全部房款后先去辦理解押手續(xù)，然后可以配合過戶。石先生就與彭先生簽訂了《購房合同協(xié)議書》，雙方就涉案房屋的成交價、付款日期和方式、房屋交付等均進(jìn)行約定。合同簽訂后，石先生分2次將購房款全部付清，彭先生將住房鑰匙、房本等交付給了石先生。但彭先生收到房款后一直沒有辦理解押手續(xù)，導(dǎo)致房屋無法辦理過戶，石先生詢問律師，能否將該房屋過戶至自己名下，并要求彭先生支付延期過戶的違約金？

律師說法：石先生和彭先生簽訂的《購房合同協(xié)議書》系合法有效的合同。合同簽訂后，石先生履行了雙方合同約定的付款義務(wù)，彭先生作為出賣方應(yīng)當(dāng)依約辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，但彭先生取得房款后，并未依約辦理解除抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致石先生無法辦理該房屋的過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)向石先生支付延期過戶的違約金。由于該房屋處于抵押狀態(tài)，存在法律和事實(shí)上的履行障礙，石先生要求過戶的訴求難以得到支持。在二手房屋買賣時，購房人應(yīng)準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過核對房產(chǎn)證或去不動產(chǎn)登記部門查詢等方式審查房屋產(chǎn)權(quán)情況，避免交易房屋存在權(quán)利瑕疵，合理規(guī)劃交易過程中的時間節(jié)點(diǎn)，盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，可通過辦理網(wǎng)簽等方式降低出賣人另行處置房屋的風(fēng)險，努力保障自身合法權(quán)益，提前避免交易過程中的各項風(fēng)險。

問法感悟：

王付騰律師：在與來電市民的互動中，我深刻感受到法律知識的普及至關(guān)重要。房產(chǎn)作為人們的重要資產(chǎn)，涉及的法律問題復(fù)雜多樣。通過熱線，我能夠利用所掌握的專業(yè)知識幫助市民朋友理清法律關(guān)系，解決實(shí)際問題，這讓我深感律師職業(yè)的使命與價值。同時，我也意識到，作為律師，我們不僅要具備扎實(shí)的法律知識，更要注重與民眾的溝通和交流，讓法律真正服務(wù)于民，解決民生問題。這次經(jīng)歷讓我更加堅定了為民眾提供高質(zhì)量法律服務(wù)的決心。

徐雅楠律師：大家提問的問題涉及面很廣，有的涉及名為買賣，實(shí)為贈與的法律關(guān)系，有的涉及所買房屋被執(zhí)行想要提出執(zhí)行異議等問題，還有的涉及對房屋拆遷范圍的確定有爭議等。法律咨詢的背后，可以看到人間百象，法律的規(guī)定也是為了更好地定分止?fàn)帲瑢?shí)現(xiàn)情與理的統(tǒng)一。通過回復(fù)大家的咨詢，在提高大家法律意識的同時，律師也能更好地積累實(shí)務(wù)經(jīng)驗，一次很難得體驗。

相關(guān)判例：

僅憑代書贈與協(xié)議主張房屋過戶，法院是否支持？

主張其父生前口述、其妻書寫后再由其父簽名的協(xié)議書有效，要求按協(xié)議內(nèi)容判令登記在其父名下房屋歸其所有，法院是否支持？青島市即墨區(qū)人民法院以一起確認(rèn)合同有效糾紛案，帶您了解相關(guān)法律規(guī)定。

案情回顧：

原告張某欣與被告張某蘭、張某成、張某東、張某芹、張某建6人為親兄弟姐妹。6人父母有宅基地兩處，分別為老輩祖屋和涉案房屋。后父母分別于2009年、2022年去世。張某欣主張2006年父母與其簽訂協(xié)議書一份，內(nèi)容大致為“父親房屋一處，轉(zhuǎn)入兒子張某欣名下。”落款處有其父親和張某欣姓名。因原、被告6人就該協(xié)議書效力無法達(dá)成一致意見，張某欣要求法院確認(rèn)該協(xié)議有效，并判令登記在父親名下的涉案房屋歸自己所有。被告辯稱，其父親從未表示要將該房產(chǎn)單獨(dú)給哪一位子女，也從未表示已經(jīng)將該房產(chǎn)賣與或者贈與張某欣。

裁判結(jié)果：

法院經(jīng)審理查明，張某欣所提交協(xié)議全部內(nèi)容為其妻子所寫，此外，只載有其父親及張某欣簽名字樣和手印，無其他利害關(guān)系人及中間人在場。就協(xié)議中其父親簽名真實(shí)性，張某欣申請鑒定。法官根據(jù)張某欣申請依法向相關(guān)機(jī)關(guān)和單位調(diào)取多份檢材，最終因張某欣無法提供有效檢材致退案。在無其他證據(jù)佐證的情況下，該協(xié)議屬于孤證。張某欣妻子作為利害關(guān)系人，其書寫內(nèi)容是否是張某欣父親的真實(shí)意思表示并不清楚，也沒有證據(jù)證明當(dāng)時已將協(xié)議書讀給其父親聽。主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，張某欣并未提交充分證據(jù)證明其與父母之間房屋贈與關(guān)系成立，張某欣要求確認(rèn)涉案協(xié)議有效的證據(jù)不足，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。法院判決駁回張某欣的訴訟請求。一審判決后，張某欣提起上訴，二審法院維持原判。

法官說法：

就贈與合同等合同的效力而言，意思表示真實(shí)是民事法律行為成立的要件，一個有效的民事法律行為應(yīng)該是意思表示真實(shí)的行為。張某欣提交的證據(jù)不足以證明協(xié)議書內(nèi)容是其父親的真實(shí)意思表示，無法排除合理懷疑，不能證明其父親作出贈與房產(chǎn)的意思表示，因此法院不支持張某欣主張。

法官提示，為保證贈與協(xié)議效力，避免事后產(chǎn)生糾紛，在簽訂贈與合同時可以錄音錄像，保留影像證據(jù)，或有無利害關(guān)系人進(jìn)行見證且見證人要簽名、捺印、確認(rèn)，簽訂贈與協(xié)議后也可以進(jìn)行公證。