文/半島全媒體首席記者 趙永寶 圖/半島全媒體記者 褚乃健

　　青島樓市每掛出100套二手房，就有約13套是“老破小”。

　　“老破小”，一個房產名詞，顧名思義就是指那些建成年代久遠、又簡陋狹小的住房，通常在房齡20年以上、建筑面積90平方米以下。這些二手老舊住房，占據了房產交易市場不小的比例。

　　據貝殼找房數據，截至1月20日，青島在售二手房總數為118317套。其中，20年以上、90平方米以下房源數量為15107套，占總掛牌量的12.77%。這種高占比情況在一線城市尤為突出。以最先推出房票制的廣州為例，每掛出100套房子，就有23套是“老破小”。

　　這類二手房，多是來自上個世紀的產物。在投資者眼里，“老破小”由于在保值增值方面的劣勢，成了他們急于甩掉的包袱。清華大學建筑學院的學者曾做過研究，將其存在的問題總結為八類，包括停車難、無電梯、流動人口多、鄰居鬧矛盾、物業服務差或壓根沒物業等。

　　然而，這些“老破小”卻在城市的中心地段占有一席之地。它們往往地處人人羨慕的學區，周邊有便捷的交通、發達的商業等配套，以及相對更低的“身價”。

　　一位小紅書博主曾發起一項“買遠大新還是老破小”的投票，吸引了3878人參與，有48%的人選擇“老破小”。同樣，一些“老破小”的擁有者為了破題紓困，開始爆改老房子、牽頭裝電梯，從內而外地彌補住房本身的短板，打造成新的理想家園。

　　有了這套“老破小”，40歲的辛曉然在與往事作別后，依然有一個安身之所；36歲的劉小丙可以讓孩子就讀優質的公立初中；79歲的管書堂大爺不用跑去即墨藍谷的養老房，不用再奔波近兩個小時回市內只為看看牽掛的兒孫。

　　在他們心里，一套“老破小”如同容器，生活的歡愉與哀傷沉淀在里面，孩子的未來與希冀萌發在里面，城市的成長密碼隱藏在里面……

賣或不賣都是一種“割舍”

　　賣掉房子的那個晚上，辛曉然看到媽媽含著淚收拾陳年的東西，一張張照片、一件件擺設，慢慢封進紙箱，與往事割舍。她不知道自己做得對不對。

　　這是一套位于水清溝片區的頂樓“老破小”，不算自建面積也有40平方米，只賣了38萬元。

　　40歲的辛曉然從小生活在這里，父親離世后，這套房子至今已空置了10年，每年都有人勸她賣掉，可她連出租都沒舍得。

　　然而，現實卻給了辛曉然一個措手不及，這套房子開始以每年10萬元的速度跌價。“2018年的時候能賣到70萬元，那時候中介勸我降降價，六十來萬很好賣。當時沒有舍得，我媽說要留個念想。”后來，50萬元也賣不上了。直到去年12月份，價格降到40萬元，終于有人出價。

　　買家是一對在青島打工多年的夫妻，他們有兩個孩子，如今一家四口終于可以落戶了，“我把所有的家具家電都留給了買家。他們說，大女兒的目標是青島大學。”那也是辛曉然的母校，她對這一家人滿懷祝福。

　　辛曉然的這套房子是典型的“老破小”。“火柴盒”一樣的戶型，沒有客廳，兩平方米的衛生間沒有窗戶，廚房逼仄不堪，鄰居在家打個噴嚏都能聽得一清二楚。

　　很難想象，在上世紀80年代，這是家家戶戶爭搶的“香餑餑”。

　　那時候，房屋的功能還僅僅停留在為居住者遮風蔽雨上。直到上世紀90年代，國家開始推行商品房，南北通透、干濕分離、元寶戶型等各式房型才開始出現。

　　國家統計局于2021年發布的第七次全國人口普查數據顯示，31.94%的城市家庭房屋修建于2000年以前，32.86%的家庭房屋建于2000年到2009年；2010年以后的只占35.20%。

　　辛曉然的這套房子在2018年高峰期，還能賣到每平米兩萬元出頭。那時候，這種“老破小”因其相對低廉的價格和成熟的配套，一度不愁接盤者。

辛曉然小時候生活過的房間。

　　當時間來到2023年，仿佛一切都變了。辛曉然發現，手機里各種房產大V都在教你“趕緊拋棄老破小”“整合遠郊房、老破小換豪宅”。

　　去年賣房之前，她打開二手房平臺，發現一些市區的“老破小”，都掙扎在“萬元線”上：

　　撫順路19號小區，1988年，56.4平方米，成交單價9930元；

　　錯埠嶺三路，1992年，52.59平方米，成交單價12360元；

　　利津路，1997年，51.7平方米，成交單價9865元；

　　嘉祥路巨野路，1990年，37.12平方米，成交單價12123元；

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　　更讓辛曉然糾結的是，她手里還有一套“老破小”，就在賣出那套同單元的一樓。那是爺爺奶奶留給她的，65平方米的套二房。

　　從事外貿工作的辛曉然，曾在加拿大溫哥華工作多年，在那邊住的是180平方米的大宅，本想留在國外發展的她，終因牽掛太多，又回到了從小生活的地方。

　　推開門，滿眼都是回憶。

　　小時候，她和爸媽住在頂樓，爺爺奶奶住一樓。“爸爸每天下班都會先到奶奶家，咂一口溫好的白酒，然后樂滋滋地上樓。”辛曉然說，“爺爺做好飯，就在樓下吆喝幾嗓子喊我下來吃。那時候家家戶戶都在看《還珠格格》，我就利用兩集的間隙，穿著拖鞋噔噔噔跑下樓，每家門里都傳出片尾曲，樓道里還飄著飯香。”

　　辛曉然感慨，從前時間慢，院子里也沒什么車。“一到周末就熱鬧了，姑姑們都會回來，在奶奶家聚餐。當然也免不了經常在樓下喊我，姑姑的嗓門更高，有時候能把對面六樓的都喊得冒出頭來。”

　　剛畢業那些年，辛曉然創業艱難，媽媽常常勸她：孩子你不用太辛苦了，咱家有房子，馬上就能拆遷，就算拆不了，大不了賣房子。是的，在房價高歌猛進的那些年，這兩套“老破小”能賣到200多萬元。“那時候還沒有‘躺平’這個詞，反正心里就覺得放松了許多，結果一放松就到了現在。”

辛曉然家另一套位于一樓的老房子。

　　辛曉然也許不必如此落寞。據貝殼數據統計，2023年青島二手房共計成交65679套，同比上漲23.76%。盡管成交價格落腳在每平方米16461元，創下了近5年來新低，但剛需人群仍舊是二手房市場成交主力，一些面積小、總價低的房源，仍十分受青睞。從數據來看，2023年成交的二手房中，100平方米以內的房源占比最大，約68.5%。分居室來看，兩居室房源的成交幾乎占據半壁江山，約47.5%。

　　隨著青島城市更新和城市建設三年攻堅行動的推進，與辛曉然家老房子一路之隔的筒子樓，被拆遷后建起了停車場和足球場，還有大片的綠地，小區的居住環境一下子高大上起來。

　　學會跟自己和解，辛曉然不再糾結于房子的保值增值，一樓的房子不準備賣了，打算好好裝修一下搬回來住。她給自己樹立了新的價值觀，“只要不賣，就沒賠，就是一套房產。”

　　最近，辛曉然開始關注起網上一些爆改“老破小”的視頻，看到有的博主自己砸墻鑿地、涂抹拆裝，最后實現房屋華麗變身。她本來也想有樣學樣，自己做裝修日記，“可深夜一覺醒來，忽然覺得以前的苦吃得挺多了，不想再吃一點苦了，從現在起就要享受用專業的人做專業的事。從頭到尾我就不動一根手指頭，連垃圾也不扔一下！”

　　于是，辛曉然開始找尋有“老破小”改造經驗的設計師，希望“最好改得看不出一點之前老房的痕跡”，她不想有以前的記憶了，要開啟全新的生活。

22平米里找到幸福與安穩

　　36歲的劉小丙，就是那個自己改造“老破小”的人。然而，與辛曉然的老房子不同，劉小丙的房子有個更妥貼的名字——學區房。

　　劉小丙是一位景觀設計師，2008年大學畢業后來到青島，在香港中路的遠洋大廈附近工作。

　　那時候，同事們都在單位附近租房子，她卻一頭扎進了老城區，租住在觀海二路。沒有私家車的上班路，對她來說是“千里迢迢”，但從未后悔。

　　早晨，伴著教堂滄桑的鐘聲醒來，推開窗戶，遠處的海若隱若現……對老城區的癡迷，從那時便種在了劉小丙心里。

　　2020年的夏天，孩子到了上學的年紀，“學區房”的問題不可避免地擺上了桌面。劉小丙沒有絲毫猶豫，相中了老城區所在的“市南中片”，只看了四五套房子，便下定了一套套內面積只有22平方米的“老破小”。

　　這套房子位于中山路附近，屬于市南中片“最有性價比”的德縣路小學學區。房東掛牌170萬元，最終150萬元成交。

　　盡管近兩年樓市低迷，但在二手房交易平臺上，學區房的成交依舊活躍。就拿2023年最后幾天的數據來看：

　　龍山路，青島市實驗小學學區，40.12平方米，150萬元，12月31日成交；

　　仰口路，青島市市南區實驗小學學區，48.65平方米，117萬元，12月29日成交；

　　華山路，大學路小學學區，56.75平方米，171萬元，12月27日成交；

　　伏龍路，萊蕪一路小學學區，55.09平方米，115萬元，12月25日成交；

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　　對比之下，劉小丙說自己買在了高點，這套房子不知道已歷經多少任學區房主，也許在她手里就是終點了。

旋轉的樓梯也是石條搭建。

　　這是一棟德式老洋房，主體結構由石頭砌成，旋轉的樓梯也是石條搭建。高大的拱形門洞，在午后的陽光下透出一絲神秘。劉小丙也不知它于何年建造，只聽鄰居黃爺爺說，他上世紀50年代出生后便在這里居住，這在當年也算是豪宅了。

　　房子一樓二樓可以正常居住，三樓是閣樓。整座建筑加上周邊裙房，被劃分成了30多個居住單元，每個都有獨立產權，劉小丙的房子便是其中之一。

　　22平方米，通常在買家眼里是典型的“落戶房”，不會居住的。但劉小丙卻想好好裝修一下。“人是需要一些浸潤的，房子東邊不遠處便是德國總督府，西側緊鄰的是老舍公園，過兩個路口就能到達中山路。”她喜歡這種有歷史感的地方，也想讓孩子在這種環境中長大。

　　其實，劉小丙在李滄區還有一套130多平方米的大房子，那是她于2014年購置的婚房，如今已經成為他們一家的周末“度假屋”。

　　老房改造是個大工程。房間，墻壁大片發霉，厚重的木制吊頂已經有些腐朽開裂……這些都不重要，最大的難點是如何在有限的空間內把功能做齊，臥室、客廳、廚房、餐廳、衛生間，都要在這22平方米內解決掉。

改造好的房子顯得溫馨有格調。

　　好在房子層高接近4米，劉小丙借勢設計了一個吊鋪，把孩子的居住區放在上面，通過一個直上直下的樓梯連接。這樓梯是劉小丙自己畫圖，找鐵匠打造的，后來也成為她整個房屋改造中最得意的地方，因為它幾乎不占什么空間。

　　當時年僅4歲的兒子興奮地爬上樓梯，第一次看到自己的“臥室”，“那種感覺就像小鳥擁有了一片可以飛翔的天空，自由又新奇。”

直上直下的樓梯成為改造的點睛之筆。

　　樓梯節約出的空間，做了一整墻的電視柜，陽光透過胡桃木色的百葉窗，打在米白色的柜子上，成了家里最浪漫的光影收集處。劉小丙說，她特別喜歡窗外那棵老樹，夏天它會張開枝干與葉片，在沙沙的聲響中幫家人擋住熾烈的陽光，在冬天掉光葉子，讓陽光帶著溫暖盡情地拋灑進來。

這個角落成了家里最浪漫的光影收集處。

　　衛生間改動了位置，設在吊鋪下方的角落里，旁邊擠下了一臺大大的雙開門冰箱和洗衣機。靠窗邊是一張雙人床，緊挨的一張法式雙人沙發是從李滄區的房子里拉過來的，上方掛著鄰居黃爺爺送的一幅油畫，畫面上是一片滄桑斑駁而又錯落有致的老城區建筑群。

　　每一件家具、每一個小物件都可丁可卯，可能多一分都放不下，把空間利用到了極致。

　　一共花了15萬元，對這間22平方米的屋子一番大刀闊斧的改造后，它搖身變成兩室一廳、一廚一衛，安靜、簡約、大氣，又帶著一點小格調。

　　劉小丙把自己的改造記錄發在社交平臺上，引來一片贊嘆。甚至有網友問：房子可以賣給我嗎？劉小丙說，即使將來用不到了，也會留作民宿，這套老洋房就算自己的收藏了。

　　小小的房子，滿滿的溫馨。劉小丙覺得，生活的品質與房子的新舊無關，在這間房齡至少是自己年齡兩倍的房子里，她找到了幸福感和安穩感。

老房加電梯讓養老不折騰

　　當頑瘴痼疾被攻克，重生的“老破小”也讓老人們放下心結，安享歲月靜好。

　　為在哪養老謀劃了六七年，年近八旬的管書堂最近決定不折騰了，因為困擾他最大的出門難題解決了。

　　讓管書堂開始為“養老”這件事做準備，大概是在2017年，那年他72歲。

　　當時，管書堂住在市南區永嘉路小區，地段沒得說，80多平方米也住得下，但房子在5樓，沒有電梯，上一趟樓要歇兩次。于是，他拿出積攢多年的退休金，在即墨藍谷置辦了一套60多平方米的套一房，準備和老伴去那邊養老。

　　然而，交房后跑了幾趟，管書堂發現，無論怎么優化線路，地鐵轉地鐵再轉公交的通勤模式，總也少不了1小時50分鐘。再加上兒孫輩的生活重心都在市區，他們的養老房就這么空置了，“還得交物業費”。

　　從1989年建成起，管書堂就住在永嘉路小區。那時候，別人都還用煤氣罐，他們小區就早早通上了天然氣。年輕的時候，爬5樓不覺得累，一晃30多年過去，腿腳日漸跟不上趟，除了平常買菜，管書堂幾乎不下樓，“有些生病坐上輪椅的，幾乎是常年不下樓，年輕一點的都買房搬走了。”

　　“爬不動樓”的鄰居越來越多，盼望加裝電梯的呼聲也越來越高。

　　2023年，永嘉路小區成為青島市473個被改造的老舊小區之一，從地下雨污管網，到鋪設地磚、綠化拆違，里里外外煥然一新。

改造后的永嘉路小區煥然一新。

　　院子里的桂花樹，以及樹下的花草、果蔬和各種綠植，被整齊有序地分片布置，圍上了木籬笆。地面換上了透水磚，大片的空地鋪上了石板，還起了個接地氣的名字——拉呱地。更讓管書堂心動的是，不少老樓已經裝上了電梯。

　　于是，身為8個樓座“片長”的管書堂，主動當起了加裝電梯的牽頭人。

　　第一步也是最難的一步，就是做鄰里工作。管書堂挨家挨戶敲門勸說，不少房子都出租了，有的房主住在其他區，甚至遠在外地。經過一番工作，他所住單元樓的28戶，除一樓二樓8戶外，其余20戶中有18戶在加裝電梯意愿書上簽了字，“除去政府補貼，最多的一戶需要分擔3萬來塊錢”。

管書堂向記者介紹電梯安裝的細節。

　　接下來的工作千頭萬緒，對于79歲的管書堂并不容易。

　　逍遙路、金湖路、鹽城路……哪里加裝了電梯，管書堂就去哪里看，循著上面的電話打過去問，最終聯系了六七家電梯公司。

　　“三菱、奧的斯是一線電梯品牌，我們小區里青房給安裝得多。”管書堂儼然成了一個電梯專家，他把各家公司的價格、牌子、服務、優缺點都列了出來，然后召集大家到樓下開會。

　　每當有新進展，管書堂就召集大家開會商量，但是經常有一多半的住戶不在家，他就挨個打電話溝通。為此，有鄰居專門給他轉了1000塊錢紅包，當作電話費，但是他沒有收。

　　“最終我們商定用一個最好的電梯。”管書堂說，安裝公司選擇了城陽的一家公司，盡管這家公司在他們小區的電梯業務不多，但是有國資背景，還有實體工廠，管書堂覺得放心。“我快80歲了，不可能一直當片長，找個放心的公司，將來出了問題也好找啊。”

　　簽合同的時候，管書堂專門找了幾位年輕的鄰居一塊來研究。他發現合同上有一條說，20萬元的政府補貼需要居民先行墊付，覺得這不合理，硬是讓安裝公司妥協后修改了合同。

　　61歲的姜建春就住在管書堂家隔壁的樓上，他們單元樓加裝的電梯剛剛投入運行，管書堂隔三岔五就來串門，感受“一鍵直達”的便利。

　　姜建春說，自從裝上了電梯，已經有兩戶鄰居準備把原來租出去的房子收回來自己住了。一年多時間，整個永嘉路小區90多個樓座，已經加裝了25部電梯。

姜建春這棟樓上的電梯剛剛投用不久。

　　進入2024年，一切手續就位后，電梯終于開始安裝了。管書堂每天都會下樓看看，不時和安裝人員溝通，關于門口放坡的走向，關于大理石基座的高度，一些細節不看看總是不放心。

　　他說，“以后住在這里，想什么時候出門都行，倆字兒——舒坦！”

　　管書堂的感受是實實在在的。自城市更新和城市建設三年攻堅行動開展以來，青島市已改造老舊小區791個、改造面積1912萬平方米、惠及居民22.97萬戶。2024年，青島市七區三市共計劃改造老舊小區433個，將惠及居民132693戶。

　　數字的背后，承載著居民的熱切期望。以舊換新，以新換心，青島正在用實際行動讓城市居住品質“里子”實、“面子”美，讓一處處“老破小”成為“全齡友好型”居所，讓百姓生活更方便、舒適、美好。

　　（應受訪者要求，文中辛曉然為化名。）