?　　原創：明源地產研究院  

　　富力一直很低調，但近兩年，關注這家房企的人越來越多了。

　　一方面，是因為富力的規模越來越大了。

　　2018年全年，富力地產實現權益銷售金額1310.6億元，權益銷售面積1018萬平方米，同比分別增長60%和61%。

　　另一方面，則因為富力出于戰略考慮，放緩傳統增量市場的發展，同時購入優質商業資產。

　　2017年，富力以很便宜的價格收購萬達項目酒店，產生了131億元的非經常項目損益，當年的凈利潤因此有大幅增長。

　　富力與部分房企差異化的操作，引發各種評論，同時贏得了評級、投資機構的青睞。

　　2019年3月和4月，惠譽及穆迪分別上調了富力地產的評級展望

　　2019年7月8日、7月12日，國際知名投行摩根大通先后增持富力地產392.51萬股及849.78萬股，增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

　　最近，財富中文網就發布了最新的《財富》中國500強排行榜。富力以2018年營業收入768.6億元的業績，位列第123名，較去年上升13名。

　　與其他千億巨頭相比，富力的戰略到底有什么特點？對下一步的發展意味著什么？

　　明源君研究了富力近幾年的數據，發現，富力已達成了大部分巨頭想要達成的3個目標：

　　1、可以拿到成本合理的錢。對于資金密集型企業的來說，這是脫穎而出的關鍵能力。

　　2、可以拿到便宜的地。在面粉貴過面包、很多城市限價的今天，能堅持不拿貴地，并拿到適合自家產品的便宜的地，就意味著未來的發展機會。

　　3、能克制自己的規模欲望，持續穩健增長，保持規模和利潤的平衡。在自己有高速增長可能，大多數人以規模論英雄的今天，保持清醒做到這一點，是不容易的。

　　下面明源君詳細來說這3個目標分別是怎么實現的。

　　通過拓寬融資渠道并提高評級

　　富力地產融資成本合理

　　近兩年，很多房企都覺得融資難、融資貴。怎么借到錢，特別是便宜的錢，成為一個難題。。

　　然而，根據富力地產的公告，截止今年6月30日，富力累計新增借款319.95億元。

　　之前的2018年，富力地產公開發債超過20次，融資500億元以上。

　　而且，富力借到的錢，成本較同行平均水平低。

　　克而瑞發布的數據顯示，2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%。

　　相比之下，富力2018年的平均借貸利率為5.74%，只比2017年全年略微上調了一點，融資成本控制在行業平均水平之下。

　　富力為啥還能以比同行相對低的成本借到錢？！？明源君研究后認為，有以下一些原因：

　　首先，富力地產是港股上市公司、千億房企，比絕大部分房企都要優質和穩健得多（目前主流銀行都制定了白名單制度，只給五十強房企和地方龍頭提供開發貸）。

　　其次，富力地產的有息負債以中長期負債為主，回售時間分散，貨幣資金余額多，壓力很小。

　　財報數據顯示，截至2018年底，短期借款及長期借貸一年內到期部分合計占比為 32.03%；長期借款占比為 67.97%。

　　如下表所示，就一年內到期的負債而言，富力地產2019年的公司債券回售選擇權到期情況比2018年大幅改善，無論是回售的時間集中度還是規模，均較為分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262億元）。

　　

　　根據公開信息，富力地產2019年1-6月內回售選擇權到期的公司債券均已實現全額續期留存，合計176.5億元。

　　截至2019年6月底，2019年內剩余回售選擇權到期的債券規模僅為69億元。

　　而截至2019年3月末，公司貨幣資金余額約為400億元，對回售行權到期的債券覆蓋程度高。

　　整體上來看，對于一年內到期的債務，富力地產償債能力很強。

　　此外，衡量企業資產負債情況及償債能力的主要指標是資產負債率、流動比率、速動比率等指標。

　　從主要指標來看，與同行業企業相比較，富力地產整體資產負債率及償債能力處于行業合理水平。資產負債率低于行業的平均值86.67%，流動比率高于行業平均值1.33，整體經營較為穩健。如下表所示：

　　

　　基于此，今年4月份，惠譽及穆迪分別確認將富力地產的評級展望上調至「穩定」，主要反映了該公司的流動性改善，估計流動性及資本結構將持續好轉。

　　這也得益于富力2018年內采取的一系列措施：

　　1、2018年，富力集團面對8億美元離岸優先票據到期和262億元投資者有回售選擇權的境內公司債，“開源節流”，通過加快經營性現金回售、審慎管理現金流出，控制土地儲備收購節奏并積極拓寬融資渠道等措施成功處理。

　　2、憑借銀行及債券投資者對其資金實力及品牌能力的認可，富力地產于2018年內成功發行境內公司債143億元，超短期融資券82億元，資產證券化產品14億元及多種類型債券融資。

　　3、富力與多家中國商業銀行建立穩定的關系，積極開辟銀行貸款及項目融資等新型的融資方式。

　　堅持土地收購的“三大原則”

　　去年新增土儲均價僅2600元/平米

　　一般來說，土儲是房企最重要的生產資料，今天的土儲就是未來的銷售規模。

　　當然，并不是土儲越多就越牛。土地儲備很大程度上決定了房企發展的速度和質量。

　　對開發商來說，地拿錯了，就一切都錯了，比如前兩年拿的地王，現在就比較痛苦。

　　相反，如果地拿對了，那即便在當前嚴厲的調控之下，依然也能賺到錢。

　　富力恰恰就在過去2年，坐擁了大量優質土儲。

　　根據中信建投研究發展部的測算，2016年和2017年，新建房地產項目的拿地價占銷售價的比重均超過38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。

　　這意味著2018年拿地的項目，其平均利潤空間會有所擴大。其中，二線城市的情況又明顯要好于一線城市。

　　而富力地產就抓住了這波機會。其2018年收購了371億元的土地儲備，合共61塊土地，建筑面積為1405萬平方米。

　　其中，32塊位于富力地產已布局的城市和地區，29塊位于新進入的28個城市。由此富力的土地儲備布局拓展到了96個城市和地區。

　　截至2018年底，富力共儲備土地權益建筑面積約6951萬平方米，其中權益可售面積為5783萬平方米，擁有7300億元土地儲備貨量，同比增長19%。

　　其中一線城市占比14%，二三線城市占比69%，海外城市占比17%。粵港澳大灣區土儲權益可售貨值達460億元。布局均衡。

　　公告顯示，2018年富力所持的開發中、可供出售及即將完工項目由88個增長至155個，增長76%。

　　為達成銷售目標，富力集團計劃2019年將銷售項目超200個。新增的土儲為此做好了充足準備。

　　更重要的是，富力的土儲價格并不高。

　　為保證充足的資金周轉，富力土地收購繼續堅持土地收購的三大原則：

　　總價合適、利潤預測達標、周轉快速。

　　2018年，富力新增土儲的平均價格僅2600元/平方米，明顯低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的優質土儲，可以讓富力地產更好地應對市場的波動。

　　因此，在2018年的年報中，富力有如下一段表述：

　　面對2019，富力集團表示將在強大的融資市場支持下繼續保持穩健及穩定的擴張，將憑借著低于目前市價收購的5783萬平方米充足土地儲備應對房地產市場波動。

　　基于此，聯合信用評級有限公司給予廣州富力地產股份有限公司主體長期信用等級為AAA，評級展望為“穩定”。

　　評級報告指出，富力地產目前土地儲備充裕，保持良好盈利能力，現金流狀況有所改善；未來，隨著在建項目的推進以及對酒店資產的整合，公司經營收入及盈利水平有望獲得增長，且保持較強的競爭力。

　　克制規模發展欲望，堅持多元化戰略

　　在規模和利潤之間保持平衡

　　過去幾年，整個房地產市場迎來一輪波瀾壯闊的行情，規模戰如火如荼。

　　很多房企為了沖規模可以不要利潤，增收不增利的現象十分常見。在市場單邊上行的時候，這種做法還可以維持。可是一旦進入調控之后平穩的市場環境下，不足立刻就會凸顯出來。

　　而富力則克制自己的規模欲望，在沖規模和利潤上，找到了較好的平衡。

　　財報數據顯示，2018年全年，富力地產實現權益銷售金額1310.6億元，權益銷售面積1018萬平方米，同比分別增長60%和61%，相較2017年銷售增速大幅提升，完成全年1300億元銷售目標。

　　如果從歷年數據來看，過去三年來富力地產的銷售金額增幅是在不斷提升的，增幅分別為12%、34%、60%，發展勢頭良好。  

　　數據顯示，2019年上半年，銷售面積約551.68萬平方米，同比增長25%，略高出計劃。

　　在克而瑞發布的《2019年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，富力權益銷售金額位列行業第15位，體現出不俗的市場競爭力。

　　相比很多同行，富力地產還有一個優勢是，其收入的多樣性。

　　去年8月份，標普全球評級就認為，富力地產合約銷售額的30%來自商業地產銷售，收入多樣性高于可比同行。

　　眾所周知，2016年930調控以來，一二線城市的調控不斷加碼，住宅限購限售限價等輪番上陣，對銷售帶來不小的影響。相比之下，商業的銷售受調控的影響則要小得多。

　　此外，還有一點比較難能可貴的是，富力地產較好地平衡了其銷售規模擴大和利潤增長的關系。

　　

　　如果單從財務數據來看，富力地產2018年盈利由上年度214.26億元大幅減少59%至87.29億元。甚至有人以此來說事，認為富力實際利潤大幅下滑。

　　然而，拆開來看，富力地產2017年凈利潤出現大幅度增長，主要是當年以低于公允價值的價格收購萬達項目酒店，產生了131億元的非經常項目損益。

　　假如扣除物業重新估值、匯兌損益影響及非經營項目的影響，富力地產2018年該數據約為77億元，與2017年基本保持穩定。

　　同時，富力地產2018年的核心凈利潤為95.3億元，同比2017年增長了49%。

　　至于很多人關注的當年收購的萬達項目，自收購后，富力的酒店資產大幅增加，2018年酒店業務的經營凈利潤達13.5億元，已實現持續穩定的現金收益。

　　富力地產2019年下半年的重點工作之一是促銷售、抓回款，以銷售為中心展開工作，為應對銷售及回款時間緊、任務重等情況，富力還要求各地區公司須成立回款工作小組，提高回款效率。

　　富力的行動比其他很多公司行動得要早，相信將為其銷售的增長提供有力保障。

　　小結

　　當前情況下——購房端房貸利率上行，開發商融資端控制總規模、收緊放款條件——很多房企的資金鏈緊繃，感到壓力山大。

　　這個時候，如何借到錢，借到便宜的錢？如何采取一些措施提高信用評級？中長期內如何將公司引向有質量發展的軌道？如何放下沖規模的執念，在規模和利潤之間尋找到一個平衡點……是所有房企都應該思考的。

　　富力或許是一個值得參照的對象。

　　

　　 [編輯: 楊昀迪]