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　　上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩的態勢。新建商品房新增供應9.87萬套,其中住宅新增供應3.18萬套,供應主力集中在歷城區。記者調查了解到,下半年新盤入市較多,東部仍是最大的供應主場,西部、南部和北部也都有新增供應,接下來濟南樓市供應將“四面開花”。在限購背景之下,濟南樓市購房者更傾向于一步到位的改善型產品。受高地價影響,開發商也更傾向于開發高端產品。

　　齊魯晚報記者　馬韶瑩　谷婉寧

　　上半年住宅供應量增大　剛需、改善需求保持穩定

　　根據濟南市房協提供的數據,2018年上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩的態勢。新建商品房新增供應9.87萬套,其中新建商品住宅新增供應3.18萬套,393.1萬㎡,較去年同期增加1.51萬套,同比大幅上漲84.6%。

　　從供應區域來看,上半年除市中區和長清區外,其他各區的供求關系較為平衡,歷城區的供應量最大,占比接近一半。歷城區新增供應住宅186.0萬㎡,占比47%,其中供應最大的是位于北部的中海華山瓏城,供應49.7萬㎡,占全區供應面積的26.7%；而章丘區成為供應第二主力,供應面積為53.8萬㎡,占比14%。天橋區供應量最小,僅為15.1萬㎡,僅占比4%。

　　2018年上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩的態勢,新建商品住宅供求仍以剛需和改善面積段為主。100㎡以下、100-160㎡的商品住宅成交占比均無明顯變化,剛需和部分改善的需求保持穩定。

　　在供應方面,90-110㎡剛需產品、110-130㎡剛改產品、130-144㎡和144-180㎡的改善產品供應量較大,分別為94.0萬㎡、133.8萬㎡、80.5萬㎡、56.4萬㎡。在成交方面,90-110㎡剛需產品、110-130㎡剛改產品成交占絕對優勢,成交面積分別為124.8萬㎡、139.9萬㎡,占比分別為31%和34%,其次是130-144㎡的改善產品,成交62.3萬㎡,占比約為15%。

　　據合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明介紹,近兩年濟南的中大戶型開始逐步增多,選擇100㎡及以上戶型的購房者所占比重增大,剛改、改善型客戶越來越多。

　　樓市供應四面開花　純新盤多四季度集中入市

　　2017年土地成交形成的新項目,多數將在今年下半年入市,所以濟南下半年特別是第四季度市場供應預計將會大幅增加。

　　從記者調研來看,第四季度東部依舊是供應量最大的區域。CBD是熱點區域,今年區域內的多數項目都已經入市,目前綠地IFC、龍湖天璞已經銷售過半,萬科大都會、華潤昆侖域也經進入銷售階段,未來還將有仁恒、招商蛇口、復地等新項目入市。

　　漢峪片區也一直是供應量較大的區域,金科東方博翠、泰禾·濟南院子等新盤即將面世,綠城玉蘭花園、三盛國際公園、華皓英倫聯邦等老項目也有貨量加推。

　　同樣是東部的熱點區域的唐冶,今年上半年純新盤玖唐府面世,下半年,萬科翡翠山語、龍湖·九里晴川、龍湖·景粼原著等高端項目也接連入市,雖然新盤單個項目貨量不大,但是整個唐冶片區的供應比較充足。

　　新東站片區今年也是全面開花的一年,老盤萬象新天將在10月初開盤新組團,供應近1000套房源；翡麗公館也有750套房源供應,碧桂園CLD、萬科正榮天宸也即將面世。除了熱點區域外,中新錦繡天地、奧體·金茂府等大體量項目也穩步銷售。

　　北部的中海華山瓏城雖然是老項目,但無論是供應量還是成交量,都是北部的第一大盤,甚至是全市的最大項目,其中中海·瓏岸有13.9萬方的供應,中海·御景臺的供應達43萬方,產品主要是高層和小高層產品。

　　去年拿地熱點的南北康地塊今年也迎來了純新盤萬科山望,首期產品建面在130—155㎡,首期約供應5.77萬方。華潤置地公元九里今年也全新推出,再加上魯能領秀城、綠地新里程等項目的在售房源,南部的供應量也不小。

　　人們印象中西部比較低調,房源也比較少。但從目前調研的數據來看,海信九麓府的供應還有450套；世茂璀璨悅府今年還有180套房源；中建錦繡首府預計今年下半年開盤,貨量達26.34萬方；除此之外,龍湖·天瑯、濟水上苑等項目也有供應。

　　除了市區外,章丘、濟陽、長清也有穩定的產品供應。在穩定的供應量下,市場也將會穩定發展。

　　市場轉型高端產品居多　限購下購房者追求一步到位

　　從市場調研來看,下半年入市的高端產品將增多。像漢峪片區和CBD等片區,都以升級型改善產品為主。“主城區的主流還是以改善型產品、高端產品為主。”許傳明說。

　　“限購后,其實傳統的剛需客戶變化不大,但是投資性需求的客戶受影響較多,比如購房資格、付款方式、信貸網簽等限制逐漸增多,他們也逐漸變為觀望心態。產品的類型也開始以三房產品為主,再加上人口政策的調整,人們追求一步到位,三房越來越受歡迎,大家更青睞改善型住宅,剛改、改善型購房者比重增多。”許傳明說到。

　　在2018年第四季度的供應新盤中,大部分都是改善、高端產品,還將有很多別墅、洋房及大面積的產品。即將入市的新盤仁恒·公園世紀,推出的是約96㎡-190㎡產品,價格待定,此新盤是仁恒置地首入山東,在濟南CBD核心區打造的高端國際盤。龍湖·景粼原著,更推出了410㎡—430㎡別墅產品,價格待定,這樣的高端產品,鎖定了濟南的高端客群。

　　此外,像萬科海右府推出193㎡的疊拼產品、293㎡的聯排產品,410㎡的合院產品,都是高端別墅,單價也超過36000/㎡。泰禾·濟南院子推出的洋房產品,面積在170㎡-290㎡之間,其別墅產品,面積也在300㎡-400㎡之間；高新·金茂墅將推出105㎡-220㎡的小高層、洋房、疊拼產品等多個高端、改善產品。

　　進入下半年,濟南樓市市場熱度有所下降,市場遇冷,開發商也隨著市場的變化開始推出相應的措施。“在高地價之下,開發商會選擇不同的應對方式,高端別墅產品集中入市,也是開發企業應對市場遇冷的舉措之一。”一位業內人士分析道。“近兩年樓市剛需客的購房需求已經得到釋放,因此,開發商不再只針對剛需、剛改型購房者,而是開始打開更多高端型需求的購房市場。”

　　 [編輯: 劉曉明]